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La Vie immobilière N° 15Paru le samedi 1 mars 2008 à 00h00

Marseille, Nice, Toulon... Acheter dans le Midi


La région la plus ensoleillée de France est très demandée. Malgré des prix élevés, le littoral méditerranéen offre encore de bonnes affaires.

Il suffit de regarder la météo pour comprendre le succès du Midi. Lorsqu'on grelotte partout en France, la Côte d'Azur, elle, offre des températures printanières. Ce lieu de villégiature favori d'étrangers fortunés et de retraités aisés propose de nouveau un large éventail d'opportunités d'investissement. Ainsi, plusieurs villes, comme Marseille ou Toulon, ont lancé des programmes de rénovation redonnant de l'éclat à des quartiers jusque-là oubliés des investisseurs. L'idéal pour réaliser de belles plus-values. A condition d'avoir les moyens, la Côte permet aussi d'allier investissement et plaisir en achetant des valeurs sûres, comme à Cannes ou à Saint-Tropez. Un peu plus abordable, Fréjus propose aussi un vaste choix de programmes neufs, malgré le manque de foncier sur le littoral. Enfin, ceux qui recherchent des prix plus légers se tourneront vers l'arrière-pays et les charmes de la Provence.

Grands chantiers de belles perspectives

Un vent de renouveau souffle sur la Côte d'Azur. Trois des principales villes du littoral mènent de vastes projets de reconstruction et de réorganisation. Le plus important est sans conteste Euroméditerranée, qui secoue la Cité phocéenne depuis 1996 : 600 000 mètres carrés de bureaux, 200 000 de commerces et 400 000 de logements. Ses effets sur le marché marseillais sont à une échelle comparable. Les trois premiers arrondissements ont vu leurs prix grimper de 11 % en un an, pour dépasser la barre des 2 000 euros le mètre carré. « La rue de la République est très recherchée à cause du tramway », indique Gilles Manin, de Manin Immobilier. Comptez 3 000 euros du mètre carré en moyenne dans le centre de Marseille pour un bien en bon état. Et si vous cherchez un logement neuf, vous n'aurez que l'embarras du choix vu l'abondance de programmes qui contribuent à redonner à la ville son lustre d'antan. Mais il ne faut pas oublier les arrondissements du nord de la ville (du 13e au 16e), en plein essor, où les prix sont encore bas, autour de 1 500 euros le mètre carré pour les moins chers. La municipalité y mène plusieurs réhabilitations, par exemple à Saint-Henri et à Saint-Antoine. « Et le prolongement d'Euroméditerranée vers le nord va sans nul doute accélérer le mouvement », assure Gilles Manin.

De son côté, Nice a entrepris une vraie cure de rajeunissement. Dans les quartiers oubliés, la municipalité s'est engagée dans plusieurs projets à moyen et à long terme. Ainsi, les anciens quartiers populaires - au nord et à l'ouest - profitent de l'arrivée du tramway et de la flambée des prix dans le centre pour rattraper leur retard. Par exemple, la colline de Fabron est devenue très prisée des jeunes ménages depuis la construction de crèches et d'écoles. Les appartements s'y vendent entre 3 000 et 4 500 euros le mètre carré, selon l'état. « Les meilleures affaires, à environ 2 400 euros du mètre carré, se trouvent dans les quartiers de la Madeleine ou Pasteur », indique Elvira Mahé, de l'agence Mont-Boron Immobilier. Des tarifs très attirants qui devraient vite monter. Les étrangers continuent de plébisciter la ville - Nice accueille plus de cent mille étrangers fortunés de cent soixante nationalités différentes - et tirent les prix vers le haut. « Près de un appartement sur trois à Nice a été acheté par un étranger cette année, précise la professionnelle. Et leur budget est souvent le double de celui de nos clients français. » Dans le quartier du Mont-Boron, les produits les plus exceptionnels atteignent 10 000 euros au mètre carré.

Un niveau que Toulon mettra encore un certain temps à atteindre. Toujours plus abordable que les stations balnéaires alentour, la préfecture du Var rattrape son retard petit à petit, même si le marché se stabilise cette année. « Le prix moyen du mètre carré y est maintenant de 2 400 euros pour les appartements, et celui des villas de 3 200 euros », indique Frédéric Fier, de l'Agence de la Côte. Le principal responsable ? Le manque de foncier, bien sûr, mais aussi une série de projets de renouvellement urbain qui modifient l'image de la ville. Un nouveau tunnel dans le sens Marseille-Nice, un tramway, des programmes de réhabilitation du centre qui se multiplient : Toulon profite au maximum de son statut de zone franche urbaine, obtenu le 1er janvier 2007.

Un élan dont profite la commune voisine, La Seyne-sur-Mer, elle aussi en pleine reconstruction : près de vingt programmes neufs sont simultanément en chantier. Et les prix dans l'ancien restent raisonnables : de 1 800 à 2 200 euros le mètre carré pour un logement à rafraîchir de 30 m2 dans le centre-ville. Si le bien est en bon état, comptez de 2 500 à 3 000 euros le mètre carré. La zone la plus recherchée est au sud de La Seyne, près de Tamaris.

Classiques de la Riviera toujours d'actualité

L'immobilier de prestige sur la french Riviera a toujours la cote. Cannes, indémodable, continue d'attirer la demande étrangère, qui entretient la hausse des prix. « Vous ne trouverez rien sur le front de mer à moins d'y mettre au moins 9 000 euros du mètre carré », prévient Danielle Bayoun, de l'agence ABCD 2000. Ainsi, un 100 m2 avec terrasse et piscine, dans une résidence récente, s'est négocié à 1,4 million d'euros. Sur les hauteurs de la ville, dans les quartiers de la Californie ou de la Croix-des-Gardes, les appartements se négocient entre 6 000 et 10 000 euros du mètre carré. Pour des bourses plus modestes, il faut se replier dans les quartiers du Petit-Juas ou des Vallergues, où les prix oscillent entre 3 500 et 4 500 euros du mètre carré.

Sa voisine Antibes, quant à elle, continue de voir ses prix grimper : après avoir doublé en cinq ans, ils ont encore augmenté de 10 % en 2007, faisant de la ville l'une des plus chères de la Riviera. Un deux-pièces de 40 m2 acheté 230 000 euros il y a dix-huit mois s'est revendu 300 000 euros récemment. « C'est la demande étrangère qui alimente la hausse, précise Jean-Marc Philippe, de BG Transactions. Et elle s'intensifie, plus particulièrement au Cap-d'Antibes, le quartier le plus huppé. » Ici, il faut compter un minimum de 8 500 euros du mètre carré.

Mais cela n'est rien comparé aux deux perles de la Côte, Saint-Tropez et Saint-Jean-Cap-Ferrat. « Ce sont des micromarchés, presque entièrement réservés aux étrangers dans les faits, détaille Isabelle Bricheteau, de l'Agence des Lices. Les premiers prix pour une villa avec piscine à Saint-Tropez tournent autour du million et demi d'euros. » Et à Saint-Jean-Cap-Ferrat, le ticket d'entrée est à 8 millions. « Si vous pouvez vous permettre d'investir une telle somme, vous pouvez être sûr que ce ne sera pas à perte ! » sourit Jean-François Dietrich, de l'Agence du Littoral.

A côté de Saint-Raphaël, Fréjus est nettement plus abordable et se développe sur un rythme accéléré. « Ici, le moindre terrain constructible est en chantier », décrit Michaël Gerberon, de l'agence ERA Act'Immo Fréjus. Le quartier de la Tour-de-Mare abrite maintenant des lotissements de villas et des maisons individuelles. Les plus petites - autour de 80 m2 - s'échangent pour 300 000 euros, les plus chics peuvent aller jusqu'au million, selon la qualité du terrain. Le prix des appartements commence à 2 700 euros pour les moins cotés et peut atteindre 6 000 euros pour des biens situés en front de mer ou à proximité de Port-Fréjus. Malgré un allongement des délais de vente (de soixante-dix à cent vingt jours en moyenne pour les villas), le marché est encore actif. « La demande est toujours là ; en revanche, les moyens ne suivent plus, explique Michaël Gerberon. Du coup, les acheteurs transigent, et les vendeurs sont bien obligés de suivre. » Les négociations portant sur 10 % du montant de la transaction ne sont pas rares pour des biens à 200 000 euros, et elles atteignent parfois la barre des 20 %. Une façon d'anticiper le réajustement des prix.

L'arrière-pays à découvrir

Ceux qui n'aiment pas l'agitation de la Côte - ou trouvent les tarifs un peu trop élevés - peuvent chercher dans l'arrière-pays. Les prix y sont souvent plus bas, comme par exemple à Digne-les-Bains. « Ici, on trouve plus de villas à vendre que d'appartements », décrit Christophe Bonnet, de Laforêt Immobilier SARL Malian. Et un ralentissement de la demande conduit lentement mais sûrement à une baisse des prix. Comme à Fréjus, ce ne sont pas les clients qui manquent, mais leurs budgets sont de plus en plus serrés. Le prix moyen au mètre carré des appartements s'élève à 2 000 euros ; une villa de 120 m2 sur un terrain de 1 000 m2 s'est vendue 350 000 euros.

Dans un style différent, Cavaillon, au nord de Saint-Rémy-de-Provence, abrite aussi bien des appartements à petits prix - 100 000 euros pour un T2 en centre-ville - que des villas dépassant le million. Lieu de villégiature connu et apprécié (Zinedine Zidane aurait acheté une maison dans les environs), la petite ville affiche un beau dynamisme : elle a accueilli cette année pas moins de huit programmes neufs, représentant plus de 1 000 lots. « C'est même un peu trop, décrit Emmanuel Vimocret, de Century 21. Du coup, les prix se réajustent à la baisse. » Ici aussi, les négociations sont courantes, 10 % du prix en moyenne. Dans l'ancien, en centre-ville, il faut compter entre 1 600 euros du mètre carré pour une surface à rénover et 2 000 euros pour les biens les plus chics. Le neuf, en périphérie, s'échange, lui, à 2 600 euros. « Les prix sont en train de se stabiliser, et ceux des grandes maisons devraient même baisser », assure Joël Breton, de Laforêt Au Pays bleu. C'est le moment d'en profiter...

Jean-Marie Benoist

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