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Mieux HabiterMieux Habiterdimanche 11 septembre 2016 à 10h45

Ce courtier aide les copropriétaires mécontents à changer de syndic


La société Syneval met en concurrence les syndics
La société Syneval met en concurrence les syndics
La société Syneval met en concurrence les syndics (©Thomas Coex - AFP)

La société Syneval met en concurrence plusieurs syndics et sélectionne celui qui correspond le mieux aux besoins des copropriétés.

(LaVieImmo.com) - Qui ne s’est pas un jour plaint de son syndic? Désigné à l'issue d'un vote en assemblée générale, ce professionnel ou "bénévole" est tenu de gérer l'administration et les finances des copropriétés. Si les copropriétaires sont satisfaits de ses prestations et de ses tarifs, il peut être reconduit chaque année. Sinon, il est possible de le révoquer dès la fin du mandat.

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Aujourd’hui, une copropriété change de syndic en moyenne tous les 8 ans, alors que le taux de rotation dans les années 2000 était d’environ 15 ans. Comment expliquer ce "turnover" grandissant? "Les syndics sont majoritairement des grands groupes (parfois cotés en bourse) comme Foncia, appartenant à des banques ou à des fonds d’investissement, qui ont des exigences de rentabilité à court terme. Ils ont ainsi une approche différente des syndics indépendants qui privilégient une vision patrimoniale", confie Rachid Laaraj, fondateur de la société Syneval.

Le taux de rotation des effectifs, qui concernent surtout les principaux interlocuteurs des copropriétés que sont les gestionnaires, est donc plus important dans les grosses structures. "Rien de pire pour un immeuble qui a justement besoin de stabilité et d’efficacité dans la gestion de ses dossiers", martèle le courtier.

Problème: ce taux a fortement augmenté depuis la loi Alur du 24 mars 2014, qui impose une mise en concurrence des contrats de syndics de copropriétés lors de chaque nouvelle désignation, quelle que soit la durée du contrat du syndic sortant. La loi Macron a desserré un peu la contrainte en obligeant les conseils syndicaux à faire un appel d’offres "seulement" tous les trois ans, contre un an auparavant.

Mise en concurrence des syndics

Une mission qui reste malgré tout fastidieuse pour le conseil syndical, composé de membres de la copropriété pas forcément calés dans ce domaine. C’est ce constat qui a poussé la société Syneval à se positionner sur ce créneau. Créée en 2011, elle propose d’assister les copropriétaires dans le cadre d’un changement de syndic. Le courtier travaille avec plus de 200 syndics indépendants qu’il se propose de mettre en concurrence dans le cadre d’un appel d’offres.

Concrètement, le courtier passe en revue tous leurs critères ainsi que leurs compétences, et retient ceux (en général trois) qui correspondent le mieux aux besoins de la copropriété. Un rapport comprenant toutes les informations sur les cabinets retenus (honoraires, contentieux passés ou en cours, gestion du personnel,…) est ensuite présenté au conseil syndical, qui devra trancher. Une fois la décision prise, Syneval assure un suivi des relations entre le syndic et la copropriété pendant cinq ans. Et les règles sont claires dès le départ: les syndics qui ne joueront pas le jeu seront rappelés à l’ordre par le courtier, qui peut aussi décider de ne plus travailler avec eux.

Mais il est rare d'en arriver là. Tout simplement parce que les syndics font appel à Syneval dans le but de développer leur activité. Ils n'ont donc aucun intérêt à entrer en conflit. De leur côté, les copropriétés prises en charge par le courtier espèrent enfin trouver la perle rare. Parmi elles, 80% sont gérées par des grands groupes, insiste Rachid Laaraj. Selon lui, les principales difficultés que rencontrent ces copropriétés sont liées à la qualité de la prestation. Dans la plupart des cas, elles évoquent des problèmes de réactivité, de disponibilité ou encore de suivi des dossiers. Le turnover des gestionnaires est également un motif qui revient souvent. Beaucoup plus que les problèmes de facturation ou de charges.

Commissions plafonnées à 900 euros

Syneval est loin d'être un géant (6 personnes), mais le groupe a déjà sa petite réputation dans le cercle très fermé de la copropriété. Son chiffre d'affaires reste modeste (300.000 euros en 2015), mais sa rentabilité opérationnelle est plutôt bonne en dépit des investissements réalisés, notamment en logiciels et en communication.

Le modèle économique du courtier repose sur une rémunération au forfait. La société fixe ses honoraires en fonction du nombre d'heures passées sur chaque dossier, dont une grosse partie est versée par le syndic retenu après l'appel d'offres. Il faut compter plusieurs milliers d'euros pour un immeuble de 200 logements. Côté copropriété, les commissions sont plafonnées à 900 euros. Il arrive parfois qu'elles ne déboursent aucun centime.

Syneval a mis à disposition des copropriétaires un guide pratique pour changer de syndic. Idéal pour anticiper les démarches à effectuer et bénéficier d’un maximum de conseils. Ce support présente de manière chronologique les réponses aux principales questions posées avant, pendant et après l’assemblée générale. Il est disponible ici.

Julien Mouret - ©2016 LaVieImmo
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  • 1 Reco 12/09/2016 à 10:35 par Danielmmo

    "Désigné par le conseil syndical à l'issue d'un vote en assemblée générale, ce professionnel"

    Le syndic n'est pas désigné par le conseil syndical, mais par l'AG des copropriétaires.


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