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La Vie immobilière N° 13Paru le samedi 1 décembre 2007 à 00h00

Mise à jour du règlement de copropriété


Le règlement de copropriété organise la vie de l'immeuble et les rapports entre les habitants. La loi impose sa modernisation avant décembre 2008.

Toute copropriété est régie par un règlement. « C'est un contrat que vous acceptez en arrivant dans l'immeuble, explique Yann Couëdic, de Loiselet et Daigremont. Il a force de loi : tout manquement peut donner lieu à des poursuites judiciaires. » Le règlement de copropriété fait une description précise des parties privatives, qui appartiennent en propre à un copropriétaire, et des parties communes, dont la propriété est partagée par tous. Il indique également la répartition des charges et leur mode de calcul, par la définition de lots auxquels sont associés des tantièmes (aussi appelés millièmes). Enfin, il inclut les règles de vie commune dans l'immeuble. « Attention, car certains règlements comportent des clauses illicites, par exemple l'interdiction de louer à un tiers ou de garder des animaux domestiques », précise Yann Couëdic.

Modification ou adaptation

Seule l'assemblée générale a le pouvoir de modifier le règlement de copropriété. La décision doit être votée, selon les cas, soit à la double majorité (majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix), soit à l'unanimité. Or de nombreux règlements, rédigés il y a longtemps, ne respectent pas les dispositions légales récentes. Ils doivent donc être mis en conformité. La loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains) du 13 décembre 2000 facilite l'opération : jusqu'au 31 décembre 2008, l'adaptation peut être votée à la majorité simple. « Mais il règne en ce moment une confusion entre la mise à jour, ou adaptation, du règlement de copropriété, et sa modification, détaille Olivier Safar, vice-président du Conseil supérieur de l'administration de bien. Ces conditions spéciales ne concernent que l'adaptation à la législation, et pas n'importe quelle modification du règlement. » Par exemple, si un copropriétaire a annexé son palier (une partie commune) depuis trente ans et que la copropriété décide de modifier les lots et les tantièmes pour en tenir compte, il s'agit là d'un problème interne à la copropriété, pas d'une adaptation à la législation. Cette modification doit donc être votée sous les conditions normales, en l'occurrence ici à la double majorité. En revanche, un règlement qui empêche un copropriétaire de déléguer son vote à une personne extérieure à la copropriété n'est pas en conformité avec la loi. La suppression de cette clause peut être alors votée à la majorité simple.

Mise à jour

Selon la date à laquelle a été rédigé le règlement de copropriété, la procédure d'adaptation peut coûter plus ou moins cher. Pour les règlements datant d'avant 1955, la mise à jour est nécessaire et onéreuse. Il faut faire établir un état descriptif de division conforme à la législation actuelle, qui définit les lots numérotés et leur associe des tantièmes. Cette démarche, qui fait intervenir des géomètres experts, coûte au moins 5 000 euros. Les documents établis entre 1955 et 1967 demandent aussi une adaptation, mais moins importante. Par exemple, supprimer une clause qui impose un prestataire particulier pour la réalisation de travaux dans les parties privatives. La facture varie alors entre 2 000 et 4 000 euros, selon le nombre de modifications à apporter.

Pour les règlements établis après 1967, peu de modifications sont obligatoires. Cela peut être l'actualisation des clauses faisant référence à l'ancienne définition de la majorité de l'article 26 pour les votes en assemblée générale : auparavant, elle devait être constituée des trois quarts des voix ; maintenant, il s'agit des deux tiers. Là aussi, le coût de l'opération dépendra du nombre de rectifications à apporter. Il faut compter environ 600 euros de frais de notaire et de publicité foncière, plus 600 euros pour le professionnel qui rédige le nouveau document (copropriété d'une dizaine de logements) . Vous pouvez en profiter pour toiletter le règlement en enlevant les éventuelles clauses illégales, comme l'interdiction de mettre des fleurs sur un balcon...

Jean-Marie Benoist

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