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La Vie immobilière N° 8Paru le vendredi 1 juin 2007 à 00h00

Mutualiser vos risques grâce aux SCPI régionales


L'acquisition de parts de sociétés régionales est judicieux pour une diversification de son patrimoine, même si le rendement à court terme reste inférieur à celui de la moyenne du secteur.

Vous souhaitez diversifier votre portefeuille d'actifs dans la pierre papier ? Pourquoi ne pas lorgner vers les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dites « régionales » ? Acquérir des parts de ces sociétés de détention indirecte de biens immobiliers en région constitue une façon judicieuse de mutualiser ses risques dans la gestion de son patrimoine : « Ces titres, émanant de groupes majoritairement implantés en province, investissent sur des marchés plus stables qu'en région parisienne. En cas de baisse des prix, l'immobilier en région, moins spéculatif, souffre moins », explique Antoine Dewaechter, secrétaire général de l'Association des sociétés de placement immobilier (Aspim).

De manière générale, chaque SCPI régionale investit dans un périmètre réduit, souvent celui où elle est installée : Nantes et le Grand Ouest (Atlantique Mur régions), Lyon et le Grand Est (Immo Placement du cabinet Voisin), Clermont-Ferrand (Centre Auvergne immobilier)... « Ces produits sont gérés par des structures qui connaissent très bien leurs marchés locaux respectifs, sûrement mieux que des sociétés implantées dans la capitale qui investissent dans les grandes villes de province. C'est leur valeur ajoutée par rapport aux grands groupes », poursuit Antoine Dewaechter.

Moins de pression qu'en Ile-de-France

Sur quinze ans, la performance globale des SCPI régionales, à 5,82 %, a été supérieure de près de 2,5 points à celles des classiques diversifiées, catégorie dominante qui investit majoritairement à Paris et en Ile-de-France et qui a subi de plein fouet la crise immobilière des années 1990. Par ailleurs, les résultats de ces titres provinciaux sur la même période ont surpassé de 1,7 point la moyenne de l'ensemble des SCPI de rendement. Cette dernière catégorie inclut aussi les SCPI murs de magasins et les internationalement diversifiées, qui placent leurs actifs hors des frontières hexagonales. « La pression des investisseurs s'exerce essentiellement sur l'Ile-de-France, moins sur les régions, d'où un rendement parfois plus important sur certains marchés locaux. Mais la plus-value à la revente est moindre qu'à Paris », souligne Alain Schory, directeur général adjoint, responsable du pôle région chez Atisreal, filiale de BNP Paribas spécialisée dans l'immobilier d'entreprise. Néanmoins, les professionnels du secteur s'intéressent de plus en plus à ces marchés. Selon Atisreal, l'augmentation des transactions concernant l'immobilier d'entreprise en 2006 a été de 24 % à Lyon, de 16 % à Strasbourg et de 12 % à Lille.

Deux bémols toutefois. Les performances ont été un brin moins bonnes ces dernières années pour les SCPI régionales que pour celles moins spécialisées. En 2006, la rentabilité, à 6,28 %, même si elle est supérieure à celle de l'immobilier d'habitation, reste un peu inférieure à la moyenne des SCPI de rendement, à 6,44 %, et obtient une faible valorisation de ces parts : 2,15 % en 2006, contre 6,68 % pour la moyenne du secteur. Autre inconvénient, ce sont des marchés confidentiels : les dix SCPI à investir majoritairement en province n'ont comptabilisé que 4 % de la collecte des SCPI de rendement en 2006, contre plus de 80 % pour les classiques diversifiées. « Nous avons une liste d'attente d'acquéreurs potentiels, mais pas de vendeurs », confie d'ailleurs Xavier Cuillandre, gérant d'Eiram, du groupe Ixis AEW Europe. Sans surprise, ce micromarché ne déroge pas à la règle en termes de difficulté d'acquisition. L'offre demeure de beaucoup inférieure à la demande

Jorge Carasso

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