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La Vie immobilière N° 17Paru le jeudi 1 mai 2008 à 00h00

New York pour une poignée de dollars


La faiblesse du dollar vous donne des envies de shopping aux Etats-Unis ? Ajoutez un pied-à-terre à Manhattan sur votre liste de courses !

Tandis que le prix du mètre carré parisien continue de battre des records à la hausse, la crise financière qui secoue les Etats-Unis depuis l'été dernier commence à ébranler les buildings new-yorkais. Les professionnels reconnaissent aujourd'hui que les prix marquent le pas, et les indicateurs économiques voient rouge. C'est le moment de songer à un pied-à-terre outre-Atlantique, a fortiori pour les Français, heureux détenteurs d'euros, qui bénéficient d'un effet de change extrêmement avantageux. Profitez-en pour croquer dans la Grosse Pomme et devenir a french man in New York.

Les prix de Manhattan se stabilisent

A l'origine des déboires de l'Oncle Sam, la crise des subprimes. Ces crédits immobiliers accordés à des ménages non solvables ont conduit le marché américain à une descente aux enfers dont les économistes ne voient pas encore le bout. D'après Natixis, le recul des mises en chantier (- 28 % en 2007) devrait se poursuivre en 2008, et « le niveau élevé des stocks (près de 2 millions d'unités) suggère que l'ajustement de l'activité n'est pas terminé ».

Résultat : les prix de l'immobilier américain sont désormais clairement orientés à la baisse. Fin janvier, l'indice Standard & Poors/Case Shiller a mesuré un recul de près de 11 % en moyenne sur un an dans les vingt plus grandes villes du pays. Miami et Las Vegas affichent les plus fortes dégringolades (- 19,3 %). New York résiste, mais perd tout de même 5,8 %. Une moyenne qui dissimule des situations contrastées : « Certains quartiers de Staten Island et du Bronx sont moins attractifs ou mal desservis. Ce sont les premiers à pâtir d'un ralentissement du marché », explique Grégory Assaraf, agent immobilier chez Bond New York. Pour l'instant, Manhattan se maintient : le prix moyen par mètre carré au quatrième trimestre 2007 a même progressé de 18,2 % sur un an, à 12 688 dollars, dopé par des ventes de biens d'exception. L'année 2008 s'annonce moins faste. « Depuis quelques mois, on ressent une stagnation des prix, et les vendeurs sont plus ouverts à la négociation, reconnaît Nadine Frenette, agent immobilier chez Gregory James & Associates. Une baisse dans les prochains mois ne peut être exclue. »

Un effet de change très favorable

Si certains professionnels sont convaincus que les prix new-yorkais vont craquer à leur tour, la force de l'euro face au billet vert ouvre déjà, aujourd'hui, des opportunités inespérées ! Le taux de change à lui seul octroie aux investisseurs français un rabais de l'ordre de 40 % sur les tarifs en dollars. Et à long terme, New York, en particulier Manhattan, demeure un placement de choix. « Il faut commencer à étudier le marché. Dans le neuf, on trouve des immeubles entiers d'appartements de même type, standardisés. Mieux vaut opter pour des produits sortant de l'ordinaire, comme les prestigieuses réalisations de l'architecte Jean Nouvel », conseille Renaud Jacquet, de l'agence AbodesAbroad. Nadine Frenette mise quant à elle « sur les quartiers résidentiels tels que l'Upper East Side ». Un studio en parfait état dans un petit immeuble de cinq étages sans ascenseur et sans concierge est par exemple parti pour 442 000 dollars, soit... 280 000 euros ! Le simple effet du taux de change a permis un gain d'environ 50 000 euros en un an. Pour un deux-pièces, le prix médian avoisine 760 000 dollars (480 000 euros). Les tarifs des biens de standing grimpent rapidement. Un Français a ainsi fait l'acquisition d'un deux-pièces de 77 m2 au 37e étage d'un condominium (voir encadré) complètement rénové, avec garage, club de fitness, concierge, une très belle vue sur la ville, pour 1,35 million de dollars (855 000 euros). Si la location saisonnière est peu répandue, cet investisseur trouvera un locataire à l'année sans difficulté, moyennant 4 000 dollars mensuels au bas mot.

Greenwich Village reste très demandé, de même que Soho, où un loft de trois-pièces de 110 m2 dans un immeuble récent avec concierge et salle de gym s'est vendu 2,15 millions de dollars (1,36 million d'euros). « Chelsea est également un très bon emplacement, soutient Nadine Frenette. C'est un quartier résidentiel qui s'est beaucoup amélioré, avec des magasins et des petits immeubles de grande qualité. » Pour un studio dans un condominium, il faut compter 500 000 dollars (316 000 euros).

Aux portes de Manhattan

Les prix des quartiers situés aux portes de Manhattan ont désormais rattrapé ceux du coeur de New York. « A Williamsburg, par exemple, quartier bohème de Brooklyn encore accessible il y a sept ans, le ticket d'entrée se situe autour de 450 000 à 500 000 dollars », estime Grégory Assaraf. Un deux-pièces de 68 m2 d'un programme neuf de Powers Street s'est vendu 549 000 dollars. Eric A., quant à lui, a déniché un pied-à-terre près du Prospect Park, à Brooklyn, à peu de frais : son deux-pièces neuf de 50 m2 avec terrasse, à un quart d'heure de Manhattan par le métro, ne lui a coûté que 155 000 euros (245 000 dollars). « J'ai bouclé le financement en France et je suis parti dix jours, le temps de visiter une vingtaine de biens. On s'imagine que New York est hors de portée, mais avec un change aussi intéressant l'investissement est bien moindre », se félicite ce négociant français de 43 ans.

Le luxe en grande forme

Les prix new-yorkais, en particulier ceux de Manhattan, restent tirés par une offre de très haut de gamme convoitée notamment par les étrangers. Au dernier trimestre de 2007, le tarif moyen des 10 % des plus grosses ventes dépasse ainsi 5 700 000 dollars. Un cas extrême : un gestionnaire de fonds alternatifs a jeté son dévolu sur un penthouse de la 5e Avenue comprenant dix-sept pièces, dont sept chambres, pour... 46 millions de dollars ! Et dans le quartier Downtown, un hôtel particulier a trouvé preneur moyennant 33,14 millions d'euros. « Les acquisitions de biens de prestige sont des placements de long terme, réalisés par des investisseurs non concernés par l'évolution des conditions de crédit », relève François Ortalo-Magné, professeur à l'université de Wisconsin-Madison. Un marché qui reste une valeur refuge, selon Jacob Sebag, avocat à New York : « En temps de crise, le luxe ne se déprécie pas aussi rapidement que le reste du marché. » Un investissement judicieux pour les Français amateurs de haute couture à prix dégriffés

Muriel Breiman

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