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La Vie immobilière N° 18Paru le dimanche 1 juin 2008 à 00h00

Normes à respecter pour les logements décents


Un logement destiné à la location doit réunir des conditions au regard de la santé, de la sécurité et du confort du locataire.

La location d'un logement insalubre n'est certes pas impossible. Néanmoins, le propriétaire s'expose alors au mécontentement du locataire ! Celui-ci peut exiger la mise en conformité de l'habitation sans que cela remette en cause la validité du bail. Si le propriétaire refuse de réaliser des travaux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation en vue d'un accord amiable ou porter l'affaire en justice. Le juge détermine alors la nature des travaux à réaliser et le délai d'exécution, sous peine d'une réduction du montant du loyer. Avant d'en arriver là, il est préférable de respecter le décret du 30 janvier 2002 qui définit de manière précise le caractère décent d'un logement. Tour d'horizon des règles de base.

Au moins 9 m2 ou 20 m3

Le logement doit disposer d'une pièce principale ayant une surface habitable d'au moins 9 m2 sous une hauteur de plafond supérieure à 2,20 m, ou un volume habitable au moins égal à 20 m3. La surface habitable est la surface de plancher construite, déduction faite de celle occupée par les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures des portes et fenêtres. Les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m n'entrent pas dans le calcul de la surface habitable, de même qu'un certain nombre de pièces : combles non aménagés, cave, sous-sol, remise, garage, terrasse, véranda, locaux communs...

Règles de santé et de sécurité

Un logement doit en priorité assurer « le clos et le couvert ». Concrètement, le gros oeuvre, les accès, les menuiseries extérieures et la couverture de la toiture doivent être solides et protéger l'habitation contre les infiltrations d'eau. Pour éviter les chutes vertigineuses, vérifiez que les dispositifs de retenue des personnes sont dans un état conforme à leur usage. Veillez également à ce que les matériaux de construction, des canalisations et des revêtements ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (les diagnostics obligatoires vous renseigneront sur la présence d'amiante ou de plomb). Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz ainsi que les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être en bon état d'usage et aux normes légales. Prévoyez des dispositifs d'ouverture et de ventilation permettant le renouvellement de l'air. Les pièces principales doivent offrir un éclairage naturel suffisant avec au moins une fenêtre. Enfin, le logement ne doit pas être frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril...

Niveau de confort minimal

Le logement doit disposer d'une installation de chauffage opérationnelle munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion. Il doit également être équipé d'une installation d'alimentation en eau potable ainsi que d'une installation d'évacuation des eaux usées. L'habitation doit comporter une cuisine ou un coin cuisine pouvant recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier. Une installation sanitaire intérieure est également requise (WC et baignoire ou douche), aménagée pour garantir l'intimité des locataires. Dans un logement d'une seule pièce, l'installation peut se limiter à un WC extérieur au logement, situé dans le même bâtiment et facilement accessible. Dans une chambre de service, la présence d'une douche ou d'une baignoire n'est pas obligatoire. Enfin, le logement doit être équipé d'un réseau électrique bien entretenu pour l'éclairage et le fonctionnement des appareils ménagers

Stéphane Loignon

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