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La Vie immobilière N° 8Paru le vendredi 1 juin 2007 à 00h00

Nuits blanches à Saint-Pétersbourg


La ville de Pierre le Grand est actuellement en plein boom immobilier. Elle offre d'excellentes opportunités d'investissement.

Le phénomène a lieu chaque année au début de l'été. Pendant les mois de juin et de juillet, les journées durent dix-huit heures. Et la nuit, le ciel prend une couleur blanc laiteux, à mi-chemin entre aube et crépuscule. C'est l'une des principales attractions de l'ex-Leningrad, première ville de Russie à avoir rétabli le droit à la propriété, en 1992.

Le prestige du centre historique

« Pour celui qui cherche un appartement à Saint-Pétersbourg, le choix est vaste, indique Irina Vinnik, de l'agence Advecs Rosstro Petrograd. Mais les maisons de ville sont très rares, sauf en périphérie. » Les surfaces disponibles vont du studio de 40 m2 aux grandes surfaces de 250 m2 ou plus. Le quartier le plus recherché est le centre, aussi appelé triangle d'or, entre les rivières Neva et Fontanka. « Les prix ont été multipliés par 10 depuis sept ans, indique Alexander Ginovker, de l'agence Nevsky Prostor. Un 70 m2 qui valait 22 000 euros en 2000 s'échange maintenant à près de 217 000 euros. » Les immeubles y datent tous d'avant la révolution de 1917 et sont pour la plupart classés. C'est là que se trouvent les principaux monuments historiques : le musée de l'Ermitage, la cathédrale de Saint-Isaac ou celle de Kazan... Certaines rues sont plus recherchées que d'autres : la rue Moïki, le canal Griboyedova, et plus particulièrement la perspective Nevski (ou Nevsky Prospekt). « C'est un peu l'équivalent des Champs-Elysées en France, mais avec beaucoup plus d'appartements résidentiels », décrit Eléna Zaporojets, de l'Agence immobilière Saint-Pétersbourg. Pour des appartements de luxe entièrement refaits, le mètre carré s'échange à 7 400 euros en moyenne. « Par luxe, il faut entendre l'utilisation de matériaux nobles et l'installation d'un sauna et d'un jacuzzi : c'est vraiment du haut standing », précise Alexander Ginovker.

Mais selon la localisation du bien - s'il a une vue sur le musée de l'Ermitage, sur la rivière Neva ou encore sur une cathédrale -, les prix montent jusqu'à 10 000 euros le mètre carré. Ainsi, près de la cathédrale de Kazan, un appartement de 255 m2 rue Konoushenkaya, avec décorations en stuc, télévision par satellite, connexion à Internet et vue panoramique sur le centre-ville, s'est vendu environ 2 millions d'euros, soit 8 000 euros du mètre carré. A quelques pas, une surface de 226 m2, située rue Moïki, elle aussi rénovée, de bon standing sans être luxueuse, sans vue spécifique sur un monument, a trouvé preneur pour un peu plus de 1 million d'euros, soit environ 4 800 euros du mètre carré.

« Même si l'adresse compte pour beaucoup dans le prix, il ne faut pas oublier qu'un seul immeuble peut présenter des biens très différents, rappelle Irina Vinnik. Il est en effet possible d'avoir un appartement de luxe au dernier étage et d'autres qui nécessitent des travaux aux étages inférieurs. » Dans ce cas, les prix peuvent descendre au-dessous de 3 000 euros le mètre carré. C'est un moyen de devenir propriétaire à bon compte d'une adresse aussi courue que la rue Moïki.

Au nord-est du centre, l'île de Petrogradskaya Storona offre des logements similaires pour des prix légèrement inférieurs. « Selon le standing et la localisation, le mètre carré coûte de 2 700 à 7 000 euros, indique Alexander Ginovker. Les avenues Bolchoï et Kamennoostrovski, notamment, regorgent d'appartements refaits au goût européen. » Près de la station de métro Petrogradskaya, un deux-pièces de 63 m2, au cinquième et dernier étage d'un vieil immeuble, s'est négocié 176 000 euros, soit 2 800 euros le mètre carré. Les bâtiments les plus prisés sont ceux situés au sud-ouest de l'île avec vue sur la Neva ou sur la forteresse Pierre-et-Paul.

L'île de Vasilievski Ostrov, à l'ouest de Petrogradskaya, offre des biens similaires, mais propose en plus un large choix de logements neufs. Ils sont vendus entre 4 500 et 6 000 euros du mètre carré. « Pour autant, je déconseillerais d'acheter dans des programmes résidentiels qui ne sont pas encore construits, indique Alexander Ginovker. Pour la bonne raison qu'ils peuvent très bien ne jamais l'être si le promoteur fait faillite ! C'est arrivé souvent à Moscou ces dernières années. »

Un investissement original

« Le choix est encore suffisamment large pour nous permettre de travailler à la commande, explique Eléna Zaporojets. Cela peut prendre du temps, mais il est possible de trouver un bien là où le client le désire, même dans le centre. » Ainsi, il existe encore à Saint-Pétersbourg bon nombre d'appartements dits « communaux ». Ces surfaces immenses - de six à quinze pièces, voire plus - appartenaient avant la révolution à des aristocrates. Chaque pièce a ensuite été attribuée à une famille. Acheter un tel bien aujourd'hui demande donc de fait de racheter chacune des pièces à son propriétaire. Cela peut rallonger considérablement la procédure d'achat - qui peut durer ainsi jusqu'à six mois -, alors même qu'une bonne agence immobilière ne proposera un appartement communal que si tous les occupants peuvent être contactés. Ces logements restent cependant de bonnes pistes d'investissement si l'on est patient : ils sont pour la plupart vétustes et donc pas trop chers.

Vérifier l'état de l'immeuble dans lequel l'achat est envisagé est également indispensable. Pour cela, une inspection complète est nécessaire. « Les façades dans le centre-ville ont été pour la plupart refaites, explique Irina Vinnik. Ce qui ne veut pas dire que, derrière, le bâti a fait l'objet des mêmes soins... » En effet, si une inspection gouvernementale le déclare insalubre, tous les occupants recevront une indemnité et seront relogés dans la banlieue de la ville. Une péripétie qu'il est préférable d'éviter. Le niveau de délabrement de l'appartement est, lui, moins important, dans la mesure où il suffit de faire des travaux pour y remédier.

D'ailleurs, « acheter un bien détérioré et le retaper coûte moins cher que de l'acheter déjà rénové », conseille Eléna Zaporojets. Il suffit de comparer : près de laperspective Nevski, une surface rénovée de standing normal coûte environ 5 800 euros du mètre carré. Or il est possible de trouver des appartements vétustes à partir de 3 000 euros. Les travaux de rénovation (dits « travaux cosmétiques ») coûtent 450 euros le mètre carré pour un standing normal et jusqu'à 800 euros pour du haut standing. Il faut alors prévoir un délai supplémentaire de six à huit mois avant de pouvoir profiter de son bien. Mieux vaut d'ailleurs laisser à l'agent immobilier le soin de gérer le chantier et sa préparation. D'une part, « un étranger isolé se verra souvent proposer des tarifs doubles de ceux normalement pratiqués », observe Alexander Ginovker. D'autre part, il est obligatoire de passer par les services d'un architecte et le plan des travaux doit être validé par la mairie.

Des locataires 365 jours par an

Saint-Pétersbourg est une ville particulièrement intéressante pour la location, qu'elle soit de longue durée ou saisonnière. « En centre-ville, on arrive facilement à des tarifs de l'ordre de 95 euros par jour pour un 90 m2 », explique Eléna Zaporojets. « La rentabilité annuelle est au minimum de 6 à 7 % », assure Alexander Ginovker. Le centre-ville est la zone la plus indiquée pour ce type d'investissement : non seulement c'est la plus touristique, mais elle souffre d'une lacune d'hôtels, ce qui permet de trouver des locataires tout au long de l'année. La plupart des agences proposent de se charger de la gestion locative des biens.

La ville offre également de bonnes possibilités d'investissement pour des particuliers aux moyens plus modestes. A 15 km du centre, il reste encore des terrains à vendre, au prix de 60 euros le mètre carré. « Ils sont très recherchés et leur valeur augmente vite, très vite », constate Alexander Ginovker. « Un client a acheté 700 m2 pour 40 000 euros en mars, décrit Eléna Zaporojets. Dans deux ans, il pourra revendre le terrain 100 000 euros, au minimum ». Des Français et des Hollandais ont déjà été séduits. A votre tour...

Jean-Marie Benoist

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