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La Vie immobilière N° 18Paru le dimanche 1 juin 2008 à 00h00

OPCI dernière étape avant le lancement


Les premiers organismes de placement collectif en immobilier pour le grand public vont sortir à la rentrée. Présentation de ces produits d'un genre nouveau.

ils devaient au départ être disponibles dès la fin de l'année 2007. Puis, les retards s'accumulant, la sortie des OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) n'a cessé d'être ajournée. Les deux pionniers - destinés au grand public, du moins, car les institutionnels ont accès depuis quelques mois à des produits dédiés créés par Ciloger pour le compte de la Banque postale et des Caisses d'épargne - seront commercialisés dans le courant du mois de septembre. Et ils risquent d'être un peu seuls pendant encore quelques mois.

En effet, l'AMF (autorité des marchés financiers) a récemment décidé de soumettre l'agrément des OPCI grand public à l'obligation, pour les gérants, de s'engager à ne pas dépasser le seuil de 60 % d'immobilier physique. Le but, louable, est que chaque produit ait une poche de 40 % de valeurs mobilières, assurant ainsi sa liquidité. Mais pour la plupart des sociétés de gestion, c'est une mauvaise nouvelle. « Il s'agit d'une dénaturation du produit, s'insurge Jean-Marc Coly, directeur général d'UFG REM. La loi avait fixé le ratio de 60 % comme seuil minimal à respecter. » Le seuil maximal était arrêté à 90 %, ce qui donnait un produit très proche des actuelles SCPI. Cette décision de l'AMF remet d'ailleurs en cause la transformation des SCPI en OPCI. La majorité des sociétés de gestion, qui avaient déposé des demandes d'agrément, ont entamé un nouveau cycle de discussions avec l'AMF, dans le but avoué de sortir des produits « tels qu'ils avaient été dessinés par la loi ». A noter que les OPCI RFA - à règles de fonctionnement allégées - destinés aux institutionnels n'ont pas connu ce problème et sont commercialisés depuis quelques mois.

Pour le gendarme de la Bourse, c'est la mauvaise forme des marchés financiers qui a motivé cette prise de position. « L'AMF s'inquiétait depuis quelques mois des problèmes liés aux frais et de la stabilité du produit en cas de crise des liquidités », indique Daniel While, de l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière). Le contexte actuel n'a fait que renforcer les exigences du régulateur et l'inciter à la prudence.

Un régime fiscal avantageux

Les OPCI offrent aux investisseurs quelques avantages fiscaux supplémentaires par rapport à ce dont ils disposaient avec les SCPI. Le premier touche à l'IRPP. Le détenteur de parts sera imposé sur les revenus qu'il aura réellement touchés, contrairement aux SCPI, pour lesquelles la partie retenue par la société de gestion au titre de la réserve était elle aussi taxée. Selon le type d'OPCI, le régime appliqué pour les revenus et les plus-values sera soit celui des revenus fonciers (cas d'un FPI, fonds de placement en immobilier), soit celui des revenus des capitaux mobiliers (cas d'une SPPICAV, société de placement à prépondérance immobilière à capital variable). Deuxième évolution importante, la suppression des droits de mutation des parts, qui s'élèvent à 5 % pour une SCPI. Seuls les gros investisseurs détenant au moins 20 % du capital devront les régler lors de leur sortie, une disposition qui pourrait d'ailleurs être abrogée. De plus, une OPCI apporte plus de revenus. Elle doit distribuer au moins 85 % des revenus locatifs et financiers réalisés pendant l'année, ainsi qu'au moins 85 % des plus-values dans le cadre d'un FPI, ou au moins 50 % dans celui d'une SPPICAV. Enfin, contrairement aux SCPI, où l'entrée et la sortie manquaient de souplesse (surtout celles à capital fixe : il faut attendre une augmentation de capital pour pouvoir souscrire), ces deux démarches peuvent se faire rapidement et à tout moment dans le cas d'une OPCI, par simple création ou annulation de parts

Jean-Marie Benoist

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