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La Vie immobilière N° 15Paru le samedi 1 mars 2008 à 00h00

Paris (18) Studios près des puces de Clignancourt


Ce quartier populaire du 18e arrondissement abonde en petites surfaces bien moins chères que dans le bourgeois Montmartre.

Il n'aura fallu qu'une semaine pour que ce 15 m2 rue de Clignancourt, dans un immeuble début xxe, trouve preneur. « Les petites surfaces partent très vite lorsqu'elles sont au juste prix », témoigne Patrick Chappey, de l'agence Imax. Cette studette a été achetée 100 000 euros hors frais d'agence par une avocate en vue d'un investissement locatif. La propriétaire compte le louer 600 euros par mois charges comprises. Une estimation peut-être optimiste malgré la forte demande locale. Reste que la rentabilité, même en cas de rabais sur le loyer, devrait facilement atteindre 6 % brut.

« L'investissement dans le secteur reste d'un bon rapport », confirme le professionnel. En contrebas de la mairie du 18e, à proximité des puces de Clignancourt, le mètre carré oscille en moyenne entre 4 500 et 5 500 euros. Bien loin des prix du 18e chic des quartiers Montmartre ou Lamarck-Caulaincourt, tout proches, qui atteignent 7 000 euros du mètre carré. Certes, les petites surfaces dépassent le plus souvent cette fourchette, mais l'écart entre le haut de la butte et le bas, plus populaire, demeure.

Non loin de la rue Championnet, entre le métro Simplon et la porte de Clignancourt, une studette de 12 m2 dans un bâtiment de type montmartrois en crépi vient de se négocier 75 000 euros, malgré 3 000 euros de travaux à prévoir. Il devrait se louer facilement environ 450 euros hors charges, offrant un gain annuel proche de 6,5 %.

Les tarifs varient fortement selon que l'on se trouve d'un côté du boulevard Ornano ou de l'autre. La grande artère qui part du métro Marcadet-Poissonniers et aboutit porte de la Chapelle scinde le quartier en deux. « C'est la vraie frontière du secteur, explique Sandrine Baty, de l'agence Fidim. D'un côté on se rapproche du 18e chic, de l'autre on s'en éloigne. » Les prix sont, il est vrai, inférieurs de 15 % au moins dans la partie droite de l'avenue en direction du 19e arrondissement. Ils débutent à 4 000 euros le mètre carré. « Certains immeubles sont dans un état déplorable. Le quartier a été laissé à l'abandon pendant un moment et n'a pas toujours été bien fréquenté. Aujourd'hui, la mairie prend ce problème à bras-le-corps et commence à préempter des biens pour construire, aide les copropriétaires à financer les ravalements et la rénovation des parties communes. » L'opération Duhesme - Roi-d'Alger, du nom des principales rues du périmètre concerné, associe constructions neuves sur les parcelles en friches et réhabilitations sur les immeubles existants. Trente-cinq logements doivent sortir de terre, onze ateliers d'artistes et quatre commerces pour revitaliser ce périmètre traditionnellement peu chaland. « Malgré ses handicaps, le quartier a évolué positivement ces dernières années », confirme Patrick Chappey. Il est vrai que les prix prohibitifs de la partie bourgeoise du 18e ont poussé bon nombre d'acquéreurs à se réorienter sur les quartiers moins onéreux.

7 % de rendement à la limite de Saint-Ouen

De l'autre côté du périphérique, à Saint-Ouen, où se tient le marché aux puces, les tarifs redescendent encore. Ils se situent dans une moyenne de 3 500 à 4 000 euros le mètre carré. Là aussi, les petites surfaces tirent les prix vers le haut. Un 16 m2 s'est récemment vendu 80 000 euros (5 000 euros du mètre carré). Il est loué 500 euros par mois charges comprises, soit une rentabilité brute avoisinant 7 %. « Le rendement, il est vrai, semble attractif, mais il ne faut pas compter de plus-value mirifique à la revente. La mairie préempte le bien s'il est vendu trop cher par rapport au prix d'achat », indique Patrick Chappey. Cependant, que ce soit côté Paris intra-muros ou côté Saint-Ouen, les petites surfaces des environs de la porte de Clignancourt trouvent toujours aussi rapidement preneur

Jorge Carasso

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