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La Vie immobilière N° 14Paru le vendredi 1 février 2008 à 00h00

Payez moins d'impôts avec le Borloo populaire


L'achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier avec le label Borloo populaire permet de bénéficier des avantages de ce nouveau régime fiscal à moindre coût.

Vous souhaitez investir dans le neuf pour défiscaliser une partie de vos revenus mais n'avez pas le budget suffisant pour une acquisition en direct ? L'achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Borloo populaire, sociétés investissant sous ce régime, permet de profiter à moindres frais de ce dispositif défiscalisant. A la différence d'un achat classique, le ticket d'entrée, conseillé ou imposé, est faible. Il débute à 7 500 euros, contre au moins 100 000 euros pour un investissement en direct. Cette formule permet à l'acheteur de calquer le montant souscrit sur la somme qu'il doit reverser chaque année à l'administration fiscale. En contrepartie, l'acheteur délègue à la SCPI le choix et la gérance des biens achetés.

Pour le reste, la mécanique reste la même. Elle permet de déduire jusqu'à 65 % du prix d'achat sur quinze ans : 6 % par an pendant les sept premières années, puis 4 % pendant deux ans et enfin 2,5 % pendant les six dernières années en cas de prorogation. Pour 10 000 euros souscrits hors frais d'entrée, vous économiserez 600 euros pour la première année. Avantage non négligeable, le gain fiscal débute le mois suivant la souscription. Dans le cas d'un achat traditionnel, il faut attendre la livraison du bien, ce qui retarde d'au moins deux ans le début du processus.

Trois titres seulement existent aujourd'hui : Capital Habitat, du groupe BNP Paribas, Multihabitation 4, du groupe UFG, et Opportunité Habitat 4, du groupe Ciloger. « Comme ce dispositif est récent - il date de 2006 -, les SCPI Borloo populaire commencent tout juste à récolter des fonds pour leur investissement », explique Daniel While, de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière. La clôture de ces augmentations de capital doit s'échelonner de mars 2008 à janvier 2009 (voir tableaux). Côté stratégie, ces opérateurs ciblent plutôt la région parisienne ainsi que les grandes métropoles de province. « L'idée, c'est d'acheter des produits capables de résister à un choc immobilier. En somme, il faut une vraie profondeur de marché, ce qui n'est pas le cas dans toutes les villes », indique Eric Gourdon, responsable des investissements et arbitrages chez BNP Paribas.

Risques mutualisés, programmes ciblés

Dans une période d'incertitude sur la bonne tenue du marché, l'intérêt de ces montages réside dans la mutualisation des risques par l'achat de centaines de lots, alors qu'un particulier mise la plupart du temps sur un seul et même bien. « Comme le marché se contracte, il convient d'être extrêmement sélectif dans le choix des programmes et de leur localisation. Dans ce contexte, c'est un atout d'avoir une vue nationale et de cibler les meilleurs marchés », estime Jean-Marc Coly, directeur général délégué d'UFG Rem. Ces sociétés privilégient l'achat de résidences de petite taille, voire quelques lots d'un collectif, ou même des maisons de promoteur. Elles ciblent le plus souvent les petites et moyennes surfaces, plus adaptées aux plafonds de loyers imposés par ce dispositif. Pour l'instant, seule la SCPI Capital Habitat a débuté ses acquisitions. Elle vient de valider la construction d'un programme neuf de trente-huit appartements au nord-ouest de Montpellier, près de la faculté de médecine et de la future ligne 3 du tramway. Un signe qui présage de la demande locative à venir, selon son nouveau propriétaire.

Certes, les atouts de ces placements doivent être tempérés. Tout d'abord, l'économie d'impôt se calcule sur 95 % du montant d'achat et non sur 100 %. Ensuite, des frais viennent se greffer à l'investissement initial. Les droits d'entrée se portent à environ 8 % du montant souscrit. Ils sont inclus dans le prix de la part. La SCPI prélève par ailleurs 10 % sur les loyers reversés. Enfin, la rentabilité est faible, autour de 3 % net. « Le Borloo populaire comporte des plafonds de loyers assez stricts. L'attrait du dispositif n'est donc pas le rendement, mais le gain fiscal », rappelle Didier Degraeve, responsable de l'information du groupe Ciloger

Jorge Carasso

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