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PlacementPlacementjeudi 8 novembre 2007 à 18h33

Les critères pour choisir une SCPI performante


Les sociétés civiles de placement immobilier séduisent les investisseurs en quête de rendement, mais toutes ne se valent pas. Nos pistes pour sélectionner un bon produit.

Investir dans l'immobilier commercial (bureaux, murs de boutiques, entrepôts) vous tente, mais vous ne disposez pas de la somme nécessaire pour acheter en direct. Vous pouvez accéder à ce marché en souscrivant des parts dans une société civile de placement immobilier. Une centaine de SCPI coexistent sur le marché.Les points à vérifier avant de vous lancer.

Performance du titre La performance d'une SCPI (non fiscale) se calcule en ajoutant le rendement (+ 6,35 % en moyenne en 2006) à la valorisation du prix de la part (+ 7,06 % pour le même exercice). Cet indicateur, appelé performance globale (PG), mesure les résultats de l'année écoulée. Pour une vision à plus long terme, préférez le taux de rendement interne (TRI), soit la performance du produit calculée sur une longue période puis annualisée. Attention, les TRI à dix ans ne sont pas représentatifs de la bonne tenue du titre, car ils intègrent la progression réalisée au sortir de la crise des années 1990, période au cours de laquelle l'immobilier commercial était au plus bas.

Composition du patrimoine La lecture du rapport annuel permet de mesurer la répartition du patrimoine de la société. Dans le cas d'une SCPI investissant sur tout le territoire (classiques diversifiées ou murs de boutiques), vérifiez que le capital est équitablement réparti entre Paris, banlieue parisienne et province. « De même, un bien loué ne doit pas représenter plus de 5 % des loyers sous peine d'amputer les rendements en cas d'impayés », complète Jean-Marc Peter, de Sofidy, société spécialisée dans la gestion de murs de boutiques. Plus la société possède d'actifs, plus le risque est dilué.

Taux d'occupation des locaux La SCPI tire ses revenus des locaux qu'elle loue. Un taux d'occupation élevé est donc un signe fort de la bonne gestion du parc immobilier. « Au-dessus de 90 %, on peut estimer qu'un taux est bon. Il est très bon à partir de 95 % », note Eric Cosserat, de la société de gestion Perial. Le rapport annuel a l'obligation de diffuser cette information.

Capital préservé Le marché immobilier étant proche de son plus haut, préférez les SCPI à capital fixe qui ont arrêté leur collecte avant 2004 et tirent donc leurs revenus de murs achetés à bas prix. Les parts de ces sociétés sont disponibles sur le marché secondaire, le plus souvent organisé par les sociétés émettrices. « Ces titres sont rares et chers, mais ils possèdent un vrai potentiel de valorisation », juge Jean-Jacques Bonfil-Praire, président de l'Association des porteurs de parts de SCPI (APPSCPI).En cas de difficulté pour accéder à ces produits, optez pour les titres à capital variable ayant diminué leur collecte au fil des années pour concentrer leurs achats sur des biens de premier choix. « Une SCPI qui continue d'augmenter sa collecte en 2007 alors que l'immobilier est cher est une société qui dilue le patrimoine de ses associés », poursuit Jean-Jacques Bonfil-Praire.

Juste prix Une SCPI ne doit pas brader ses parts lors d'une augmentation de capital - cette tentation est grande en vue de réaliser davantage de souscriptions. La valeur de marché d'une part se calcule en la comparant à la valeur de réalisation - valeur actualisée du patrimoine - divisée par le nombre de parts. Le prix de souscription (hors droit d'entrée de 6 à 10 %) doit être supérieur ou égal à cette évaluation. Ainsi, celui de la SCPI Immorente, spécialisée dans l'achat de murs de boutiques, atteignait 247,50 euros hors frais au 31 décembre 2006, alors que sa valeur de réalisation approchait 246 euros par part à la même période. Par ailleurs, les frais de gestion annuels varient également d'une société à une autre (de 8 à 10 % des loyers encaissés).

Arbitrage actif Vérifiez la capacité d'endettement de la société, notifiée sur le rapport annuel. Cet accès au crédit permet à la SCPI d'acquérir un bien quand une occasion se présente, non lorsqu'elle perçoit l'argent d'une revente. Elle remboursera l'emprunt par une cession ou par une collecte sur mesure. Cette faculté d'emprunt doit idéalement osciller entre 7 et 12 % de la valeur du patrimoine. Ni trop faible pour que l'effet de levier soit assez puissant, ni trop forte pour que les montants empruntés ne constituent pas une part trop grande du capital.

Petites structures Les foncières, les banques et les assurances représentent près de 90 % du marché. Si la force de frappe des grands groupes est indéniable, les SCPI de petite taille peuvent être pilotées de plus près. « Les gérants des petites structures ont une obligation de résultats. Sinon, ils sont vite remerciés », estime Jean-Jacques Bonfil-Praire. « Ne jugez pas une SCPI sur la renommée du groupe qui la gère, mais sur sa stratégie et ses performances à long terme, indiquées dans le rapport annuel », conseille Daniel While, de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière. En tout cas, ne souscrivez pas aveuglément le produit maison d'une assurance ou d'une banque et vérifiez l'indépendance de votre conseiller en gestion de patrimoine en mesurant l'étendue des titres proposés

Jorge Carasso

Retrouvez l'émission "Intégrale Placements" - "Idées de placement: Investir dans les SCPI" du 5 juin 2015, présenté par Guillaume Sommerer et Cédric Decoeur, sur BFM Business :

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