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PlacementPlacementmercredi 10 juin 2015 à 12h16

"Rentables et liquides, les SCPI doivent faire attention à ne pas être victimes de leur succès !"


Olivier Grenon-Andrieu, président d'Equance
Olivier Grenon-Andrieu, président d'Equance
Olivier Grenon-Andrieu, président d'Equance (©dr)

Olivier Grenon-Andrieu, président d'Equance, société de conseil en gestion privée internationale, conseille sur le bon usage des SCPI.

(LaVieImmo.com) - La pierre papier séduit de plus en plus d’épargnants. A juste titre. Les SCPI sont aujourd’hui des produits très rentables (5 % servis !) et liquides…Revers de la médaille : l’accroissement conséquent de la collecte pose question quant aux investissements à venir. Bonne nouvelle : les gérants s’organisent pour maintenir les bons rendements.

L’engouement pour la pierre papier est logique. Les instruments financiers traditionnels constitués par les marchés monétaire et obligataire ont vu leur rendement chuter à 0,7 %... Des taux très en deçà du rendement des SCPI de bureaux qui offrent à leurs souscripteurs environ 5 % ! Le rendement n’est toutefois pas le seul intérêt de la pierre papier. Celle-ci libère de tous soucis de gestion, et mise sur le revenu, dans un contexte où celui-ci est plus recherché que la plus-value (exonérée désormais à partir de 22 ans de détention au lieu de 15 ans et 30 ans auparavant). Les revalorisations du prix des parts régulières sont aussi des atouts pour ce support.

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Enfin, il s’agit d’un produit pour lequel un passage chez le notaire n’est pas obligatoire et qui, globalement, reste liquide. Les rapports trimestriels des gérants notent 0 part en attente de cession...

Une collecte qui explose…

Pour toutes ces raisons, la collecte annuelle des SCPI explose. Celle-ci tournait autour de 600 à 700 millions d’euros, il y a quelques années ; elle est aujourd’hui de 3 milliards d’euros... Espérons que les SCPI ne seront pas victimes de leur succès ! Car une telle collecte peut constituer un problème sur un marché de l’immobilier d’entreprises français non extensible, oscillant entre 25 et 30 milliards d’euros/an. Ce n’est donc pas un marché très important comparé au marché anglais qui équivalait à 70 milliards d’euros en 2014, ou à l’Allemagne qui représentait, elle, 40 milliards d’euros.

… et qui oblige les gérants de SCPI à s’organiser pour continuer d’assurer les bons rendements

Face à ce constat, les gérants de SCPI françaises s’organisent ! Pour conserver de bons rendements, certaines SCPI réduisent leur collecte afin d’éviter de trop gros encours et des difficultés à investir sur des biens de qualité, tandis que certains gérants choisissent de limiter la collecte par foyers fiscaux.

On assiste aussi, dans d’autres sociétés, à un allongement du délai de jouissance : 3 à 5 mois d’attente avant de percevoir des loyers, par exemple…

L’ouverture à l’international est aussi à l’ordre du jour… L’immobilier allemand, par exemple, est investi par plusieurs SCPI. D’autres pays comme l’Espagne, le Portugal, les Pays-Bas, la Belgique, ou l’Irlande sont également prospectés. En tout état de cause, un investissement hors de France devant être prévu dans les statuts, certaines SCPI vont devoir modifier ces derniers. Cette réaction des gérants est de bon augure… Ils affichent ainsi clairement leur volonté de préserver les rendements qui font le succès de la pierre papier.

De leur côté, les épargnants allient rendements boostés et crédits à taux plancher

Les épargnants leur en sauront gré ! Pour accroître encore le rendement de leurs parts de SCPI, la majorité de ces derniers optent toujours pour un achat à crédit dont les taux continuent, malgré leur début de remontée, à offrir des conditions très attractives. Le levier joue à plein avec des taux deux fois inférieurs aux rendements des SCPI. Par ailleurs, contracter un crédit est toujours intéressant pour le côté prévoyance, via l’assurance décès invalidité souscrite en même temps, mais aussi le côté fiscal, via le jeu de la déduction des intérêts d’emprunt.



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