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La Vie immobilière N° 6Paru le dimanche 1 avril 2007 à 00h00

Pourquoi les banquiers rêvent d'immobilier


Après l'assurance, les banques s'emparent de la vente et de la gestion de biens. Objectifs : marges généreuses et nouveaux clients.

La politique de diversification de nos grandes banques de réseau est-elle sans limites ? En l'espace de quinze ans, elles ont capté les deux tiers du marché de l'assurance vie et font leur trou dans celui de l'assurance dommages. Et puis voilà que, à l'exception notoire de la Société générale et du Crédit mutuel, elles récidivent, sur le créneau immobilier, cette fois-ci. Après la bancassurance, le temps de l'« immobanque » est-il venu ? Les grandes manoeuvres récentes paraissent en tout cas l'indiquer.

Plus de la moitié des caisses régionales du Crédit agricole ont pris des participations dans des réseaux d'agents immobiliers. Comme BNP Paribas, déjà deuxième promoteur de France, et dont l'activité comprend aussi la transaction (les Espaces immobiliers), la gestion et, bien entendu, la diffusion des produits immobiliers collectifs, limitée aujourd'hui aux SCPI mais ouverte demain aux OPCI *, autrement plus flexibles et destinés à figurer dans l'offre aussi bien d'assurance vie que d'épargne salariale. On a vu les Banques populaires s'emparer à prix d'or (40 fois les bénéfices !) de l'administrateur de biens Foncia, tandis que les Caisses d'épargne négocient, non sans mal, un rapprochement entre le Crédit foncier de France et Nexity, une société de promotion qui a déjà eu la singulière idée de se diversifier dans l'ancien en rachetant des réseaux d'agents immobiliers.

Pourquoi ces diversifications peu orthodoxes réalisées au plus haut des marchés et mariant des cultures d'entreprise parfois peu compatibles ? Un monde sépare en effet dans un quartier le directeur d'une agence bancaire de son voisin agent immobilier ou syndic d'immeubles ! L'agent immobilier est tout de même invité à intéresser le premier à ses clients à la recherche d'un crédit, mais peut-il les contraindre ? Quant à l'administrateur de biens, il est à la tête de précieux fichiers de copropriétaires.

La conquête d'une clientèle est-elle un motif suffisant de création de ces « pôles immobiliers » ? On imagine qu'ils sont censés générer aussi de bonnes affaires immobilières, au moment où la demande de logements neufs paraît sur une pente durablement ascendante. On peut aussi penser que, faute d'une rentabilité locative suffisante, l'investissement immobilier défiscalisé vendu à l'unité a du plomb dans l'aile. Sa « collectivisation » via les fameux OPCI est un jeu d'enfant pour les banques. Elle résout en outre le problème qu'un article de la récente loi Engagement national pour le logement (ENL) pose aux investissements en Maphad ou en Ephad via le statut de loueur en meublé professionnel : les maisons médicalisées sont incompatibles avec la copropriété ! Elles seront donc proposées « en gros » et à des prix au mètre carré peut-être plus rémunérateurs pour la banque que pour les souscripteurs.

En se lançant à l'assaut de l'immobilier, les banques françaises ouvrent de nouveaux terrains de chasse générateurs de commissions récurrentes dont leurs actionnaires sont friands. Il ne faudrait pas pour autant que leurs clients deviennent leur principal gibier

* Organisme de placement immobilier collectif. Les premiers verront le jour avant l'été.

François de Witt

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