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La Vie immobilière N° 8Paru le vendredi 1 juin 2007 à 00h00

Prenez le train des bonnes affaires


Temps de trajet réduits, grands travaux, installation d'entreprises, le prix de l'immobilier des villes traversées par le train à grande vitesse devrait franchir un nouveau palier, malgré l'attentisme actuel.

L'Est attend encore son effet TGV. Le 10 juin, le train à grande vitesse reliera Paris à Strasbourg en deux heures vingt (une heure cinquante à l'horizon 2010 avec l'achèvement du dernier tronçon entre Metz et la capitale alsacienne) et fera de Reims une banlieue de Paris, avec quarante-cinq minutes de trajet, mais ses conséquences sur les marchés immobiliers locaux restent encore à mesurer. Paradoxalement, c'est peut-être une aubaine pour les investisseurs à l'heure où les prix marquent le pas. « L'effet TGV n'est pas immédiat, mais se produit à coup sûr : regardez le décollage économique de Marseille. Il n'y a pas de raison pour que des villes comme Strasbourg, Metz, Nancy ou Reims ne bénéficient pas du même essor », martèle René Pallincourt, président de la Fnaim. La valorisation de l'immobilier en Champagne-Ardenne, en Alsace et en Lorraine, régions parmi les moins chères de France, se poursuit à un rythme soutenu - à défaut d'être spectaculaire -, à 6,6 %, en glissement annuel, au premier trimestre 2007, soit au-dessus de la moyenne nationale, selon la Fnaim. Certes, les professionnels du secteur observent un certain tassement depuis quelques mois. Mais les grands chantiers de rénovation prévus dans les villes traversées et les réelles potentialités en termes de développement économique laissent augurer une valorisation, au moins sur le long terme. Les vendeurs l'ont bien compris, même s'ils sont pour l'heure trop gourmands. « Ils proposent des prix de 20 à 30 % au-dessus du marché, mais la demande ne suit pas encore », explique un agent immobilier nancéien. Le mot d'ordre pour faire une bonne affaire ? Négocier ! L'impact sur la montée des prix dépend d'effets économiques collatéraux, comme l'implantation de nouvelles entreprises ou l'élargissement des bassins d'emplois grâce à des temps de trajet réduits, et il se mesure en années. Il en va ainsi de Nancy et de Metz, qui rénovent les pourtours de leurs gares respectives sur plusieurs hectares, de Reims, qui souhaite jouer de sa nouvelle proximité avec la capitale pour faire venir des entreprises parisiennes en quête d'un foncier peu cher, ou encore de Strasbourg, qui tente une refonte complète de ses quartiers en déshérence.

Villes en chantier pour investisseurs

Pour un investissement locatif avec une éventuelle plus-value à la revente, mieux vaut d'ailleurs miser sur les villes en chantier. A Metz, aux abords de la gare, en lieu et place d'un vieux centre de tri postal, d'une caserne désaffectée et d'une prison en cours de délocalisation, doit émerger le quartier de l'Amphithéâtre. Des espaces verts, près de 1 500 logements, 50 000 mètres carrés de bureaux, 30 000 de commerces, un centre de congrès ainsi qu'une annexe du centre Pompidou sont prévus. Ce chantier devrait durer une dizaine d'années. Aujourd'hui, un appartement proche de la gare, dans un immeuble des années 1970, se négocie entre 1 800 et 2 000 euros du mètre carré. Et dès que l'on se rapproche du centre, où l'on peut se rendre à pied en quelques minutes, les immeubles chics haussmanniens se négocient plus cher. Place Raymond-Mandon, par exemple, à quelques encablures de la nouvelle desserte, un appartement de 120 m2, au dernier étage d'un bâtiment du xixe, a été cédé 320 000 euros, soit plus de 2 600 euros le mètre carré.

A Nancy, le chantier prévu est, lui aussi, d'importance. A deux pas du centre, quinze hectares compris entre la place Thiers et l'avenue du Général-Leclerc doivent être réaménagés et donner naissance à un nouveau quartier d'affaires. « Une véritable chirurgie au coeur de la ville », s'enthousiasme François Pélissier, adjoint au maire de Nancy chargé du développement économique. Certes, les prix des environs de la gare déjà cotés ne devraient pas connaître de valorisation spectaculaire, même si, à terme, elle est espérée.

A Strasbourg, la zone qui entoure la desserte du TGV fait partie des grands pôles de développement du projet Viaropa lancé en 2001. Ce programme comprend également la porte Ouest, le quartier du Wacken, l'axe Rhin qui englobe l'archipel culturel, le centre Rivétoile, la ZAC Danube, le pole d'activités Starlette, la porte de France et le Jardin des deux rives. Le chantier prévoit plus de 300 000 mètres carrés de logements et une surface équivalente de bureaux, dont 30 000 mètres carrés à proximité de la gare.

Le quartier qui accueillera le TGV Est à partir du 10 juin reste peu prisé des acheteurs. Les vendeurs n'en ont cure et réclament des prix peu réalistes. Rue de la Course, par exemple, un studio de 28 m2 dans un immeuble modeste à ravaler a mis trois mois à trouver preneur. Proposé à 85 000 euros, il s'est vendu 70 000 euros (2 500 euros le mètre carré), soit une négociation à la baisse de plus de 20 %. « C'est encore cher car il en vaut plutôt 60 000 ; la proximité de la gare a peut-être joué en sa faveur pour faire grimper un peu le prix par rapport à l'estimation initiale », indique l'agent qui a négocié la vente.

Travailler à Paris, habiter à Reims

Quant à Reims, va-t-elle devenir la banlieue de Paris ? René Pallincourt l'affirme et n'en démord pas. « Au vu des prix de cette agglomération, aujourd'hui à moins de cinquante minutes de la gare de l'Est, les Franciliens ont tout à gagner à s'y installer. La ville offre des grandes surfaces à bon prix et l'on trouve de belles maisons à des tarifs incomparablement plus bas. » Avec huit allers-retours par jour (contre deux pour Châlons-en-Champagne, pour un temps de trajet presque égal), un immobilier bon marché au vu des standards parisiens et un coût de la vie peu élevé, l'agglomération a certaines cartes en main. Selon une étude réalisée pour Reims Métropole, un couple de cadres avec deux enfants qui quitterait Paris réaliserait une épargne annuelle de 15 000 euros. Le premier prix pour une belle demeure en coeur de ville est de 350 000 euros, une maison de ville à quelques minutes du centre en vaut 220 000 et un bien de même type plus excentré s'échange à partir de 160 000 euros. A vingt minutes de Reims, on trouve des maisons de village en pierre, entièrement rénovées, de quatre pièces, à 125 000 euros. « Trois pour cent des Rémois travaillent dans une autre région que la leur. Il est possible d'arriver à 5 %, comme c'est le cas pour Orléans, à une heure de Paris, mais je n'imagine pas de vrais bouleversements en termes de population. A moins que les entreprises ne s'installent massivement dans cette agglomération, ce que souhaite la ville, mais cela peut mettre du temps », nuance Alain Trannoy, directeur d'études à l'Ecole des hautes études en sciences sociales.

Pour une résidence secondaire à des prix défiant toute concurrence, il n'est pas inintéressant de lorgner vers la Meuse, département vallonné et vert qui jouit d'une nouvelle desserte, Meuse TGV. Aux environs de Verdun, les maisons en pierre au toit en ardoise ou les fermes à rénover font déjà le bonheur des Britanniques et des Hollandais, grands acquéreurs de maisons de vacances dans la région. Les fermettes à restaurer se négocient à partir de 30 000 euros et il faut compter 60 000 euros pour une maison pourvue d'un bout de terrain, bien que le prix des travaux à réaliser y soit presque aussi important que le budget d'acquisition. Une grande demeure bourgeoise coûte plus cher. A Doulcon, au nord de Verdun, une maison en meulière sur deux niveaux, pourvue de quatre grandes chambres, avec grenier, jouxtée d'une écurie, sur 2 hectares de terrain, est en vente à 25 000 euros.

L'Est, méconnu, recèle encore quelques perles. Avec ses paysages vallonnés et arborés, une gastronomie reconnue et surtout des temps de trajet bien réduits, la région mérite d'être explorée. Avec notamment pour objectif de prendre le train de la hausse avec un peu d'avance

Jorge Carasso

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