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La Vie immobilière N° 13Paru le samedi 1 décembre 2007 à 00h00

Prenez vos quartiers à Bruxelles


A moins d'une heure et demie de Paris, la capitale de la Belgique propose des logements de haut standing à des prix deux fois moins élevés.

Loft à aménager, refait à neuf, 178 m2, 470 000 euros. » Soit 2 640 euros du mètre carré. Le bien décrit par cette annonce se situe dans la commune bruxelloise de Forest, à quelques minutes de la gare du Midi, terminus de Thalys et d'Eurostar. La ville est une des capitales européennes les moins chères. Peu étonnant donc que de plus en plus d'investisseurs, notamment français, sautent le pas et achètent à Bruxelles. « Dans certains quartiers du sud-est, la demande est à 80 % étrangère », confirme Alain Braem, de l'agence Cap Sud. Et la période est propice à l'achat : les prix connaissent actuellement une légère stagnation. Les vendeurs acceptent de négocier et de baisser significativement leurs prix, parfois jusqu'à 15 %. « Ce n'était pas le cas il y a encore un an, et cela ne le sera plus avant longtemps », assure Michel Dierickx, de l'agence Century 21 Laeken.

Priorité au sud

Bruxelles - ou plutôt la région de Bruxelles-Capitale - est la réunion de dix-neuf communes, l'équivalent des arrondissements français. Le nord de la ville est plutôt flamand (néerlandophone), et le sud, plus chic, wallon (francophone). « La commune favorite des Français est Ixelles, au sud-est », constate Michel Dierickx. A la fois proche du centre-ville et de la gare du Midi, on y trouve surtout des maisons avec jardin. Les prix peuvent grimper jusqu'à 3 500 euros le mètre carré pour des biens de haut standing situés vers les étangs d'Ixelles et l'avenue Louise. Ainsi, à 100 m du Parlement européen, un appartement de 90 m2, dans une maison ancienne entièrement rénovée, s'est vendu 300 000 euros. « En revanche, le mètre carré chute à 2 500 euros près de la place Eugène-Flagey, en réhabilitation depuis des années », témoigne Alain Braem.

Au sud d'Ixelles se trouve Uccle, la commune la plus chic de Bruxelles, offrant des maisons spacieuses avec jardin. « C'est un peu le Neuilly local », décrit Bruno de Graeve, de Propriatis. C'est un quartier très familial, prisé des étrangers, notamment grâce à la présence de l'école européenne et du lycée français. Comme à Ixelles, les nombreux espaces verts donnent plus l'impression d'habiter une ville de province qu'une capitale. Le mètre carré s'y échange entre 2 500 et 3 000 euros. Près du bois de la Cambre, une maison de maître début xxe siècle, de 400 m2 habitables, avec un grand jardin, s'est ainsi négociée 930 000 euros. « Beaucoup de biens de ce type sont encore disponibles », assure Alain Braem.

Au coeur du centre-ville, le Pentagone est aussi une attraction. D'aspect plus urbain, il mélange constructions anciennes, du côté de la Grand-Place, et architecture plus contemporaine, entre la place Sainte-Catherine et le canal, à l'ouest. « Il y a vingt-cinq ans, c'était un quartier malfamé, remarque Michel Dierickx. Maintenant, c'est l'endroit favori des designers. » Si vous aimez les lofts, de nombreux entrepôts et immeubles y sont en réhabilitation. Comptez entre 3 000 et 4 000 euros le mètre carré. Près de la place Saint-Géry, un appartement récent de 101 m2 avec une terrasse de 18 m2 est parti à 326 000 euros, soit 3 227 euros du mètre carré.

Pour investisseurs

Ceux qui cherchent plutôt à réaliser une plus-value ont en revanche avantage à s'écarter de ces zones. « Depuis un an et demi, on observe un regain d'intérêt pour des communes un peu moins connues et moins chères qu'Ixelles et Uccle », explique Michel Dierickx. Laeken, au nord du Pentagone, propose des biens à 1 800 euros le mètre carré et devrait voir sa cote augmenter rapidement. Le département hispanique de l'école européenne va déménager dans le quartier, et de nombreux programmes neufs sont prévus. « Forest devient aussi de plus en plus couru », assure Bruno de Graeve. A l'ouest d'Ixelles, le quartier regorge d'anciens bâtiments industriels, en cours de reconversion en lofts. Les prix du haut de gamme n'y dépassent pas 2 500 euros au mètre carré, et, si l'on se contente d'un produit standard, ils baissent à 1 500 euros. Un appartement de 111 m2 avec deux chambres et vue sur le parc Duden depuis la terrasse de 5 m2 a changé de mains pour 190 000 euros, soit 1 700 euros du mètre carré.

Bruxelles peut aussi être intéressante pour l'investissement locatif, à condition de bien choisir le produit. « La rentabilité moyenne est de 4 à 5 % car les loyers ne sont pas très élevés : en moyenne, 10 euros le mètre carré dans le sud et 8 euros dans le nord », observe Alain Braem. Les quartiers les plus rentables sont Saint-Joost-Ten-Node et le parc du Cinquantenaire, proches de la Commission européenne, où la demande locative des « eurocrates » est la plus forte. En centre-ville, on peut aussi trouver des immeubles de rapport à des prix défiant toute concurrence. Ainsi, près de la place Sainte-Catherine, un bâtiment à rénover comprenant six studios, un appartement à aménager et un local commercial au rez-de-chaussée, pour une surface totale de 320 m2, s'est vendu 450 000 euros ! En cherchant bien, il est encore possible de réaliser ce type d'affaire. « Sinon, on peut trouver des appartements avec trois chambres bien situés, par exemple sur l'avenue de la Toison-d'Or, mais ils partent très vite », avertit Bruno de Graeve

Jean-Marie Benoist

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