2009, dernière année de baisse des prix de l'immobilier ?

Pour une reprise plus franche, il faudra attendre 2011.

Sur l’année 2009, les ventes de logements devraient reculer d’environ 20 %, avec une déconnection toujours très nette entre le neuf et l’ancien. Dans le neuf, le nombre de transactions devrait progresser de 10 % par rapport à 2008, prédit Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, dans sa dernière note de conjoncture. Soit environ 87 000 transactions, contre un peu plus de 79 400 l’année dernière. Conforme à la « reprise sensible des ventes à l’œuvre au premier semestre », ce rebond doit beaucoup à la mise en place du dispositif Scellier d’investissement locatif et au doublement du prêt à taux zéro (PTZ), deux mesures phare du plan de relance de l’économie. Attention, ces éléments de soutien sont « plutôt temporaires », prévient l’économiste.

L’immobilier ancien, dans lequel se nouent près de 90 % des transactions, reste à la traîne malgré une amélioration sensible. A fin décembre, les ventes de logements existants devraient s’inscrire en baisse de 23 % sur douze mois, pour un total d’environ 515 000 transactions, contre un peu moins de 670 000 l’année dernière. Si la chute, « très marquée fin 2008-début 2009 » semble désormais enrayée, « les ventes restent à des niveaux très bas, les facteurs négatifs à l’œuvre en 2008 continuant pour l’essentiel à jouer », constate Olivier Eluère. Au premier rang de ces facteurs, sans surprise, l’économiste cite la « remontée rapide du chômage ». En cause également : l’« attentisme persistant sur le marché des secondo-accédant », la « solvabilité des acheteurs encore assez dégradée » et les « anticipations de nouvelles baisses de prix ».

Baisse des prix de 5 % en 2009 Des anticipations qui pourraient bien être déçues. Olivier Eluère estime en effet que, tous types de logements confondus, les prix devraient reculer de 5 % environ sur un an à fin 2009, et non plus de 7 % comme il l’anticipait précédemment. Dans un entretien à LaVieImmo.com, l’économiste indiquait la semaine dernière que plusieurs facteurs pouvaient expliquer cette résistance des prix. « La baisse des taux d’intérêt immobilier, depuis un an, participe indirectement à resolvabiliser la demande », expliquait-il. Or, en face de cette demande moins faible que prévu, l’offre reste basse. « Contrairement à ce qu’on a pu observer en Espagne ou aux Etats-Unis, la chute du nombre d’acheteurs s’est accompagnée en France d’une nette contraction du nombre de biens disponibles. Non seulement dans le neuf, où les promoteurs ont su ajuster leur offre très rapidement au retournement du marché, mais aussi dans l’ancien, où un certain nombre de vendeurs ont pu préférer se retirer du marché en attendant le retour de jours meilleurs plutôt que vendre à un niveau de prix qui ne les satisfaisaient pas », expliquait-il.

Pour 2010, l’économiste attend un marché immobilier toujours fragile, mais stabilisé à un bas niveau. « La confiance des ménages se redresserait peu à peu et, après deux ans de baisse, les prix se rapprocheraient de niveaux plus conformes aux « fondamentaux » ». Selon ce scénario, les ventes dans l’ancien pourraient progresser modérément, de 5 à 10 % par rapport à 2008, tandis que les prix devraient rester orientés en légère baisse. L’ancien devrait confirmer sa reprise, avec des ventes en hausse de 10 % environ et des prix stabilisés. « Une reprise plus franche du marché ne semble toutefois envisageable que vers 2011, grâce à un redressement plus marqué du contexte économique et de la solvabilité des acheteurs », conclut Olivier Eluère.