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Prix immobiliermardi 29 janvier 2013 à 17h19

Acheter ou louer ? Tout dépend où... et pour combien de temps !


L'achat, une opération qui ne s'impose pas forcément aujourd'hui...L'achat, une opération qui ne s'impose pas forcément aujourd'hui... (©dr)

Comme le montre une étude réalisée par le cabinet de conseil et d’analyse économique Asterès pour Meilleurtaux, la réponse à cette question est moins simple qu’il y a dix ans. Explications.

(LaVieImmo.com) - Acheter est plus ou moins judicieux aujourd’hui, alors que les choses semblaient acquises au début des années 2000. A l’époque, « avec une augmentation des prix de 7,4 % par an en moyenne (source Insee, logements anciens), la réponse semblait évidente : au bout de 4-5 ans, la plus-value au moment de la revente compensait amplement l’ensemble des frais liés à son acquisition », explique l’étude. Aujourd’hui, certains facteurs doivent nécessairement être pris en compte : le prix du logement, le montant des frais, des charges de copropriété, mais aussi la rentabilité locative et le taux de rendement du bien. Facteurs auxquels s’ajoutent des variables, telles l’évolution des prix de l’immobilier (particulièrement incertaine en ce moment), du coût des loyers, de la taxe foncière ou des charges d’entretien, précise Meilleurtaux.

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« Une analyse économique des coûts et des gains d’un achat et d’une location sur longue période montre que le choix optimum pour un ménage repose sur la conjonction d’une multitude d’éléments connus, comme le prix d’achat, le montant du loyer, les conditions de crédit et éventuellement la durée de détention du bien », explique Nicolas Bouzou, économiste et directeur d’Asterès.

De 3 à 8 ans en moyenne en France

Autant dire qu'il y a autant de choix que de cas particuliers ? Pas si sûr. En ajoutant à l’analyse trois scénarios d’évolution des prix - un scénario « central », un « hausse » et un « baisse » - Meilleurtaux estime que « la durée de détention pour que l’achat soit préférable varie de 3 à 8 ans en moyenne en France en fonction des hypothèses ». Respectivement en cas d’un scénario haussier et baissier.

Le tout, bien sûr en fonction du marché propre à chaque commune. « Dans certaines villes, l’écart [entre le niveau de prix des logements et celui des loyers, NDLR] est très faible, rendant l’achat plus que pertinent alors que dans d’autres villes comme Paris (…) l’écart est tel qu’il faut un grand nombre d’années pour faire pencher la balance en faveur de l’achat », explique Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux.com. Ainsi, la capitale détient la palme de la plus longue durée moyenne de détention nécessaire pour rendre l’opération intéressante : 21 années selon le scénario « central », 27 en cas de scénario « baissier ». Tout le contraire de Clermont-Ferrand et Lille, dont la rentabilité est quasiment garantie, dans le pire des cas, au bout de 6 à 7 années...

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Où acheter* en France - « scénario central » de Meilleurtaux :

  • - Paris : 8 339€/m² - 21 années de détention
  • - Strasbourg : 2 552€/² - 4 années de détention
  • - Lyon : 3 171€/m² - 13 années de détention
  • - Marseille : 2 466€/m² - 6 années de détention
  • - Nantes : 2 600€/m² - 9 années de détention
  • - Bordeaux : 2 930€/m² - 9 années de détention
  • - Lille : 3 078€/m² - 9 années de détention
  • - Clermont-Ferrand : 1 600€/m²- 4 années de détention

*Prix d’un appartement de 70m², source Notaires de France

Retrouvez les prix de l'immobilier au m², ville par ville en France : cliquez ici.

André Figeard - ©2014 LaVieImmo
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  • 1 Reco 31/01/2013 à 16:50 par greg.du

    Il est toujours préférable d'acheter et le plus tôt possible pour préparer son avenir mais un achat ne doit pas se faire dans la précipitation et une revente à moins de 5 ans risque de couter cher.
    http://www.bientotproprio .com

  • 0 Reco 31/01/2013 à 16:15 par Fredb

    Plus personne n'attend la baisse, elle est déjà là :
    www.notaires.paris-idf.fr /outil/immobilier/carte-d es-prix

    "tant que les loyers seront aussi élevés, les gens penseront à l'achat.."
    Ah bon, car vous pensez qu'à bien équivalent, les mensualités sont les mêmes. Ce n'est pas la perspective de la baisse qui alimente la location mais tout simplement le confort de vie et le bon sens...

  • 1 Reco 31/01/2013 à 11:07 par stef777

    Vous avez raison d'attendre que les prix baissent de 20 ou 30% comme certains le disent. Ca alimente le marché de la location. et tant que les loyers seront ausi élevés, les gens penseront à l'achat.... bref on tourne en rond. Les hausses brutales sont je pense calmées pour un moment, mais il n'y a rien d'autre à attendre qu'un tassement des prix.
    Meme si la demande tombre, les programmes immo en font autant, ils regulent les prix marché, pas fous les gars ! et si ça met du monde au chamoge ? meme pas mal

  • 0 Reco 29/01/2013 à 20:38 par Fredb

    Et oui sans espoir PVs, l'achat immo à moyen terme n'est pas rentable...On remarque qu'il aura fallu tant d'année pour que les journalistes osent en parler de façon aussi claire mais ce n'est pas nouveau et certains en font les frais depuis 2008.

    L'euphorie alimentée par les articles haussiers (des journaux sponsorisé par les groupes promoteurs) et les interview d'acteurs interessé (michel mouillart, si tu nous regardes...) ont bien fait leur jobs!

    Bon nombre de pigeons ont été plumé! Tant pis pour eux.

  • 0 Reco 29/01/2013 à 17:54 par LC

    c fini l immo. faut pas etre grand clerc pour le savoir