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Prix immobilierPrix immobiliermardi 16 novembre 2010 à 14h30

Charges de copropriété : L'objet de la discorde


Les charges de copropriété en débat
Les charges de copropriété en débat
Les charges de copropriété en débat (©dr)

L’ARC vient de publier son observatoire, dans lequel elle observe une hausse des charges de copropriété de 4 % en 2009. Soit près de quatre fois plus que ce qu'a montré l'analyse de l'Unis. Volonté de se démarquer ou différence de méthodologie ?

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(LaVieImmo.com) - Le combat fait rage entre copropriétaires et syndics : après l'épisode du compte séparé, c'est le calcul des charges de copropriété qui fait l'objet de controverse. Deux enquêtes ont abouti à des résultats fort différents, selon les observateurs : les charges ont augmenté de 0,9 % en 2009 selon l’Union des syndicats immobiliers (Unis), et de +4 % pour l’Association des responsables de copropriété (ARC). Claude Pouey, responsable de l’Observatoire des charges de l’ARC, commente ses chiffres : « Notre observatoire a pour but de prendre en compte la vraie vie d’une copropriété, contrairement aux chiffres de l’Unis, qui sont bruts et souffrent d’une absence de réajustement. Nous travaillons à assiette constante, et notons une augmentation de 4 % des charges de copropriété en 2009, avec une moyenne de 45,50 euros par mètre carré, là où les syndics ne mentionnent que 22,3 euros par mètre carré ».

Souci de précision

Une des raisons de cette différence réside dans la méthodologie appliquée : « Nous avons le souci de la précision : si on prend l’exemple des charges pour les ascenseurs, nous prenons le total des montants, auxquels nous divisons par le nombre de mètres carrés habitables des copropriétés qui ont des ascenseurs. L’Unis divise, elle, par tous les mètres carrés habitables, sans distinguer », explique M. Pouey. Serge Ivars, président de l’Unis, répond : « Notre observatoire est publié depuis plus de 20 ans, et est toujours élaboré sur les mêmes bases ainsi que sur un échantillon stable : 32 villes, 28 régions et près de 5 000 immeubles, représentant 180 000 logements (...). Nos chiffres montrent une hausse des charges de l’ordre de 0,9 % en 2009, sans aucune manipulation de notre part. Une moyenne a toujours quelque chose d’artificiel, il faut analyser les résultats par région et par catégorie d’immeubles ».

Enrichir le débat

Mais la querelle prend une autre tournure, avec l’arrivée d’un troisième acteur entre dans la « compétition » des chiffres les plus fiables : ainsi, Le Particulier, qui a lui aussi élaboré un baromètre des charges, est arrivé à un résultat proche de celui de l’ARC. « Bien que la méthode ne soit pas tout à fait identique, nos chiffres sont équivalents aux leurs, en arrivant à un peu plus de 45 euros par mètre carré », précise-t-on à ce sujet chez l’ARC. Dans cette pléthore de résultats, quelle visibilité pour les copropriétaires ? « Une discussion avec Le Particulier pourrait enrichir le débat », déclare le président de l’Unis.

En attendant, les résultats de chacun des intervenants, qui sont consultables en ligne, montrent des angles d'approche intéressants : les disparités géographiques dans le paiement des charges en France pour l'Unis, et le particularisme des charges dans les grandes villes pour l'ARC. A suivre…

Léo Monégier - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 11/12/2010 à 17:03 par tailleferlafo

    Pdt de C.S d'une copropriété de 30Lgts-Construction 1978- 2 Ascenceurs-56100-Adhéren t a l'ARC-dont les infos nous ont été précieuses pour mener a bien l'action entreprise.
    Au cours des 4 derniers exercices,nos budgets Prévisionnels ont été REDUITS.Ces budgets ont été respecté.
    Renégociation (difficile!) de la totalite des contrats de maintenance toujours reconduit par "TACITE reconduction.Nous y avons "découvert" des choses surprenantes !
    Refus durant 5 ans d'accepter les Devis successifs et "scandaleux" d'otis pour mise aux Normes des ascenceursPrix obtenu 2010 inférieurs de moitie a ceux de OTIS 2005.
    Le syndic gérant le syndicat depuis + de 25 ans n'a pas sollicité la reconduction de son Contrat en 2009
    L'augmentation des charges DOIT être limitée par la mobilisation des copropriétaires et d'un conseil Syndical soudé,actif,informé et ,INDIFFERENT aux multiples pressions s'exerçant sur ses membres lorsqu'il dérange des situations acquises.
    Le contrat de maintenance ascenseur a été divisé par deux !
    Otis s'oppose a la dénonciation de ce Contrat en adressant par lettre recommandée au Syndic nouveau un Arrêt de la Cour de Cassation sans rapport avec "notre affaire"
    Cette société particuliérement ,se considérant irremplaçable n'accepte aucune Négociation alors qu'elle a bénéficié de contart de maintenance PLANTUREUX durant 32 ans!
    Conclusion:L'A.G.souverai ne,choisie son CS ,son SYNDIC,et ,se prononce sur les Dépenses!
    Les copropriétaires peuvent être "abusés" (?) oui parfois mais leur indifférence est la véritable cause de leurs désagréments!

  • 1 Reco 11/12/2010 à 16:31 par tailleferlafo

    Pdt d'un CS d'une copropriété de 30 Logts -Construction 1978- 2 ascenseurs-Morbihan 56100 adh a l'ARC donr les infos nous ont été précieuses pour mener a bien une action volontariste de limitation de l'évolution des cha

  • 0 Reco 18/11/2010 à 11:29 par boic5530

    il n'existe pas une vraie concurrence entre syndics ! _ _ _ 2 axes d'évolution possibles : _ _ _ a) habiliter les Offices d' HLM a postuler à des mandats de gestion syndicale dans le secteur privé (coucou Benoit Apparu , la balle est dans votre camp ! ) !_ _ _ b) la décision de changer de syndic est , dans les AG , trop difficile à mettre ne musique ! le conseil syndical doit pouvoir -seul et à l'unanimité- décider du changement de syndic, après information préalable des copropriétaires avec mention des motifs ) ! La passation des dossiers et colmptabilité par le syndic évincé, au nouveau syndic, doit être gratuite (inclue dans la gestion courante) ! (coucou benoit Apparu ! c'est à vous de jouer )

  • 0 Reco 17/11/2010 à 18:00 par Berreta

    Effectivement nous avons nos charges qui ont augmentées mais il ne faut pas rejeter sans cesse la faute sur les pratiques abusives des syndics, certains syndics exercent leur profession tout à fait honorablement en délivrant des comptes de gestion irréprochables et sans facture abusive, oui, c'est mon cas, je suis chez GIEP, et je n'ai rien à leur reprocher.
    Au niveau des charges je pense qu'il faut faire un compromis entre L'UNIS et L'ARC, ils nous présentent les deux extrêmes, un trop bas, et l'autre trop haut, à nous de prendre les devants et de calculer notre augmentation réelle et non pas des moyennes qui ne veulent rien dire.

  • 0 Reco 17/11/2010 à 09:15 par jp.mantelet@orange.fr

    Controverses oiseuses et tendancieuses ! Le document de base à établir est le tableau des variations inéluctables des coûts : les indexations contractuelles licites, les salaires et charges sociales, l'évolution des tarifs (gaz, électricité, eau) et des marchés (fioul).
    On a alors un système de références sur lesquelles il n'y a pas à polémiquer.
    Pour le reste, il est impossible de comparer utilement les comptes de syndicats différents pour un exercice déterminé. Il est seulement possible de suivre dans le temps des syndicats de types différents. Encore faut-il pouvoir détenir les PV d'assemblée avec les comptes pour être en mesure de relever des décisions de gestion susceptibles d'avoir une incidence sur les charges. Par exemple la modification substantielle d'un contrat d'entretien ou de maintenance avec adoption d'une clause de garantie totale dont le coût spécifique doit faire l'objet d'un traitement particulier.
    Dans tous les cas, le tableau évoqué ci dessus doit demeurer l'indicateur privilégié.


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