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Prix immobilierPrix immobilierlundi 4 juin 2012 à 10h25

"Des risques de l'encadrement des loyers", par François Gagnon


François Gagnon, président d'Era France
François Gagnon, président d'Era France
François Gagnon, président d'Era France (©dr)

Une tribune du président des réseaux Era Europe et Era France, qui voit dans l'encadrement des loyers promis par François Hollande et détaillé ce matin par la ministre du Logement Cécile Duflot, « un risque majeur pour le parc locatif privé ».

(LaVieImmo.com) - Rien de surprenant à cela: le candidat François Hollande l'avait annoncé, il encadrerait les loyers des logements en cas de victoire à l'élection présidentielle. D'ailleurs, après y avoir été fermement opposé, son compétiteur, le Président sortant, avait fini par rallier la même approche et faire la même promesse. Cécile Duflot, bien logiquement, vient d'inscrire cet acte politique au nombre de ses priorités, et les professionnels de la gestion et de la location n'ont pas tardé à réagir...

Face à un marché qui, à certains endroits, est devenu difficile d'accès pour les ménages, la tentation d'administrer et de poser un couvercle règlementaire refait surface, au point que les élus libéraux eux-mêmes y cèdent, croyant ainsi apaiser les tensions sur les prix de location.

Je suis de ceux qui voient dans ce choix politique un risque majeur pour le parc locatif privé, et je veux expliquer pourquoi.

On rappellera utilement aussi à ce stade que les quelque 6,5 millions de logements locatifs privés sont pour 90 % la propriété d'individus et de ménages issus des classes moyennes: le bailleur type a un patrimoine de 1,5 logement.

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Les périls du projet d'encadrer les loyers sont multiples. Les plus lourds sont relatifs aux investisseurs, que cette intention oublie totalement. On néglige que ce sont des opérateurs économiques comme les autres, en attente légitime de rendement et de profitabilité. Qui pourrait accepter d'immobiliser un capital, ou plutôt une capacité de remboursement pour la plupart, sans contrepartie financière correcte? L'investissement locatif résidentiel a une rentabilité avant impôt entre 1% et 3,5% selon les villes et les types de bien. Corrigé de la fiscalité, par définition variable selon les personnes, ces taux peuvent s'inscrire en négatif, en tout cas se stabiliser à des niveaux très bas. Dans ces conditions, toute érosion vient mettre à mal l'équilibre des opérations, et par là même la pérennité de l'investissement.

La question du désinvestissement et de l'attrition du parc locatif privé ne sont pas des sujets théoriques.

D'ailleurs, que s'est-il passé ces vingt dernières années avec les investisseurs institutionnels? Plus ancrés sur la préoccupation du compte d'exploitation que les propriétaires individuels, ils ont considéré que l'intérêt du logement avait disparu, et ils ont cédé leur parc résidentiel, acquis dans la plupart des cas par des propriétaires occupants et donc perdu pour les locataires. Ainsi, leur part dans le parc total s'est réduite à peau de chagrin, de 15%, et jusqu'à 25% dans les grandes villes, à moins de 3% aujourd'hui!

Au demeurant, l'investissement locatif n'est pas un investissement ordinaire, comme peut l'être l'achat d'une action d'entreprise, ou l'engagement dans un fond d'innovation: il lui est associé des contraintes et des aléas spécifiques, qui en font un acte civique, non seulement économique. Les bailleurs ont tous l'expérience des retards de paiement du fait des difficultés de la conjoncture, des moratoires consentis, des impayés durables et parfois perdus, de la vacance parce qu'il faut rénover le bien, avec les pertes d'exploitation liées. Bref, le bailleur rend un service social, qui lui fait mériter plus encore un retour sur investissement digne.

Et puis, il y a la question purement économique. Des penseurs incontestables, tels Friedman et Stigler, tous deux prix Nobel après-guerre, ont mis en garde dès 1946 contre les dangers paralysants d'une économie administrée avec excès et arbitraire. Nous voilà dans un pays qui a besoin de 500 000 nouveaux logements par an...et qui va péniblement en produire 320000 cette année! Peut-on s'offrir le luxe de mesures stérilisantes?

L'investisseur, plus encore s'il est un particulier, a besoin d'un certain degré de liberté. La contrainte tue l'appétence à investir.

Au rang des objections, il faut d'ailleurs dire que le marché sait se réguler: depuis trois ans, la plupart des villes françaises ont des loyers baissiers ou stabilisés, simplement parce que la solvabilité des locataires a imposé la modération ou que l'offre est supérieure à la demande. Ailleurs, dans certaines grandes agglomérations, l'insuffisance d'offre crée en effet des tensions, sans pour autant rendre les prix hors de mesure. Quant au cas particulier de Paris, on oublie qu'il est traité depuis 1989 de façon ininterrompue par un dispositif règlementaire de maîtrise au renouvellement du bail, et qu’il a toujours fait l'objet d'une considération politique à part.

On ne peut non plus exclure que la contrainte règlementaire sur la fixation des loyers entraîne des pratiques indélicates, et pour tout dire des dessous de table. On aurait alors atteint l'objectif inverse de celui qu'on s'était assigné, en inventant des barrières à l'entrée pour les plus fragiles et en créant un marché locatif censitaire.

Au bout du compte, les périls de l'encadrement condamnent la mesure. Néanmoins, le besoin de tempérer les loyers et d'abonder l'offre locative privée est entier. Comment faire? Sans conteste en améliorant la condition fiscale du propriétaire investisseur, par une meilleure reconnaissance de ses charges d'exploitation surtout.

Sans doute aussi par un rééquilibrage juridique entre les droits et devoirs du bailleur et preneur, malmené depuis trente ans au détriment du premier. Enfin, très simplement, en stabilisant les règles du jeu pour donner de la visibilité et de la confiance aux propriétaires et à ceux qui veulent investir.

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  • 0 Reco 13/06/2012 à 11:47 par Cariboue

    ouais enfin bon il peut toujours revendre et se payer un bien plus rentable. quand t'es locataire à 1500 euros pour un pauvre 3 pièces dégueu dans un quartier pourri de paris, faut pas me faire croire que le proprio s'en met pas plein les poches!

  • 0 Reco 12/06/2012 à 08:36 par Ari13

    pourra plus payer son propre loyer (car oui, il n'est pas propriétaire de son propre logement, pensant faire une bonne affaire). Alors arrêtez de toujours voir le mal du côté des bailleurs, pas tous rentier !!! et non encore une fois il n'a ni BMW ni Mercedes, il prend le bus ...

  • 0 Reco 12/06/2012 à 08:34 par Ari13

    Mon père a investi toutes ses économies pour investir dans des studios étudiants à Paris de 20m2 car justement lui avait galéré en son temps. Ils sont nickel et pendant 10 ans, ses sont loués 300 euros seulement en plein centre. Mais avec les charges grandissantes, c'est sur, ce loyer devenait impossible à tenir. Il est donc passer à 600 euros mais depuis la fin du remboursement du crédit, le paiement des impôts nous laisse un RENDEMENT = une centaine d'euros par an. Pensez vous vraiment que le risque en vaut la peine??? au 1er impayé, c'est lui qui ne pourr

  • 0 Reco 08/06/2012 à 11:59 par mon pseudo

    un service "vendu", c'est le terme exacte!!!!

  • 0 Reco 07/06/2012 à 21:27 par Gironimmo

    Et oui loger ses concitoyens c'est un service rendu.

  • 0 Reco 05/06/2012 à 11:33 par Laid

    "Bref, le bailleur rend un service social, qui lui fait mériter plus encore un retour sur investissement digne."

    Oui c'est vrai, ça lui donne le droit de dépouiller les jeunes à qui il rend un immense service en louant des clapiers qui ont le droit à un coupe de pinceau tous les 10 ans.

    Pathétique

  • 0 Reco 05/06/2012 à 01:28 par mon pseudo

    @Friand:

    Pour stupide, il est stupide ton commentaire!

    Sans aucun doute, t'as La Palme de la connerie!

  • 0 Reco 04/06/2012 à 22:36 par Friand

    Je lui trouve une tête de gay à ce François Gagnon.
    Pas vous ?

  • 0 Reco 04/06/2012 à 17:28 par antoine

    Concernant les fameuses peurs d'un retour a 1948, vous oubliez chers proprios , une petite chose:

    depuis 1948, il ya des lois obligeant les rentiers a loeur des logements salubres!! L'electricité doit etre aux normes! Il ne doit pas y avoir d'humidité! la plomberie doit elle aussi etre correcte. Sinon, le locataire peut porter plainte et obliger le proprio a faire des travaux! Et de nos jours, les gens ont des assurances juridiques, donc il n'ya plus de rais de justice exorbitants!

    L'argument de 1948 est BIDON: pure propagande!

  • 0 Reco 04/06/2012 à 15:08 par antoine

    Bravo Ornica, rien à rajouter

    Mais où es tu donc? :))

  • 1 Reco 04/06/2012 à 14:58 par Ornicar

    Je n'attendais pas moins de la part d'un représentant des professionnels dont le bénéfice est proportionnel aux prix (location, ventes).
    Il est évident que ça risque de ralentir l'investissement... mais ça ne durera qu'un moment avant que ça impacte les prix de vente pour les mettre à un niveau plus en ligne avec les loyers. Du coup, il n'y a plus que les investisseurs qui vont se remettre à acheter, mais également les accédants à la propriété. Double effet positif pour la nation : d'abord à court terme, il restera un peu plus d'argent dans les poches des locataires qui leur servira à consommer (croissance). Ensuite, à moyen terme, les prix de vente redevenant plus abordables, les achats vont se relancer et l'activité du bâtiment avec (recettes fiscales, sociale, création d'emplois,...)

    Il prétend que les marchés s'étaient auto-régulés : effectivement, même les plus riches ne veulent plus payer des prix déments. Les classes moyennes étant chassées depuis longtemps du centre des grandes villes. Le trajet quotidien de millions de français s'est allongé, grevant leur pouvoir d'achat au même titre que le coût du logement. Le temps et l'argent que l'on consacre au trajet est gaspillage de PIB et un facteur aggaravnt pour les GES. Non seulement en ont moins pour consommer mais en plus ils réclament plus de salaires pour s'en sortir, une spirale qui alourdit le coût du travail et génère de l'inflation. Les allemands ont maîtrisé les salaires grâce à la maitrise des loyers.

    Nous avons beau prétendre être civilisés, il n'empêche, que sans régulation (autorité), le comportement des individus sera plus proche de celui des bêtes dans une jungle où la domination et la prédation sont tirées de la fortune plutôt que de la force.

    Pour être policée, une société a toujours besoin de règles et d'autorité pour les appliquer. Empêcher tous genres d'abus fait partie de ces règles.

  • 0 Reco 04/06/2012 à 14:56 par antoine

    "c n'est pas avec ce genre de mesures que l'on va donner le gout aux bailleurs, d'investir dans l'achat d'un logement neuf"

    et ben tant mieux: ca fera baisser le prix du neuf et ca fera moins de concurrence aux jeunes couples qui veulent acheter eux aussi!

    et pis ne vous inquietez pas, meme si le loyer est bloqué, le proprio retraité de base sera bien toujours content de le recevoir quand meme! Il est trop cupide et aime trop le blé !!!

  • 0 Reco 04/06/2012 à 14:34 par agentimmobiliergrenoble

    c n'est pas avec ce genre de mesures que l'on va donner le gout aux bailleurs, d'investir dans l'achat d'un logement neuf aussi de rénover et d'améliorer leur logement dans le parc ancien. En France, c'est le parc locatif privé qui loge les français et la demande de logement est importante pour certaines catégories de locataires. Incitons plutot les propriétaires à rénover et améliorer leur bien, par exemple réduire le cout énergétique, ça sera tout bénefice pour le locataire. Le loyer est une chose mais le cout les charges et l'énergie doit être aussi pris en compte.

  • 0 Reco 04/06/2012 à 14:33 par Igloo

    Le rapace. T'inquiète pépère, l'encadrement des loyers est une excellente idée et puisque "le marché sait se réguler tout seul", ça ne devrait rien changer, non? Rigolo, va.

  • 2 Reco 04/06/2012 à 11:22 par Agentimmobilierparis

    Encore un confrère qui n'a rien compris et ils sont malheureusement nombreux !!!
    Votre bailleur a acquis son bien locatif bien trop cher, le forçant ainsi à devenir un marchand de sommeil en pratiquant des loyers devenus indécents. Il faut être stupide pour acheter un bien avec 1,5 % de rentabilité !!!

  • 0 Reco 04/06/2012 à 11:20 par Agences S'ABSTENIR

    Bravo Damien

  • 0 Reco 04/06/2012 à 11:17 par Damien

    "Face à un marché qui, à certains endroits, est devenu difficile d'accès pour les ménages." Seulement certains endroits ??? La bonne blague.

    +50% des loyers sur Paris en 10 ans. Merci le service social. Allez flamber votre argent a la bourse, pas sur le dos des familles. Vivement les législatives, l'exploitation c'est finis.

  • 1 Reco 04/06/2012 à 10:59 par Agences S'ABSTENIR

    Si je trouve des WebDeveloperS, bientôt www.agencessabstenir.fr
    Twitter : @agencesabstenir
    Facebook : facebook.com/agencessabst enir.fr
    http://startup4me.com/fr/ offre-emploi/agences-sabs tenir-recherche-webdevelo pers/

  • 0 Reco 04/06/2012 à 10:45 par antoine

    "Agences S'ABSTENIR"

    cest marrant de voir ces riches AI et proprios en train de gémir ! on dirait des enfants capricieux a qui l'on vient de confisquer le jouet!

  • 0 Reco 04/06/2012 à 10:44 par Agences S'ABSTENIR

    Ils vont radoter très longtemps car leur business est fini !

  • 1 Reco 04/06/2012 à 10:43 par antoine

    Cher Monsieur, Ne "Gagnon" pas du blé sur le dos des jeunes merci!
    :))

  • 0 Reco 04/06/2012 à 10:42 par antoine

    "Au rang des objections, il faut d'ailleurs dire que le marché sait se réguler: depuis trois ans, la plupart des villes françaises ont des loyers baissiers ou stabilisé"

    alors pourquoi paniquer???

  • 0 Reco 04/06/2012 à 10:39 par antoine

    je connais plus d'un rentier qui reoule en BMW ou mercedes, possede des villas enormes!!

    alors franchement arretez vos conneries! ces gens la ne sont pas a plaindre!


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