Et si l'encadrement des loyers pesait sur la construction de logements ?

Des critiques contre son projet d’encadrement des loyers, Cécile Duflot pensait peut-être en avoir fait le tour. Pas sûr, cependant, que la ministre du Logement ait anticipé une remarque du type de celle formulée par Immo G Consulting.

Dans une note datée de la fin du mois de novembre, le cabinet d’experts, spécialiste notamment de la relation entre les crises des marchés résidentiel et tertiaire, estime que l’encadrement prévu par le projet de loi Alur, dont l’examen au Parlement reprendra dans quelques semaines, pourrait compromettre le retour des investisseurs institutionnels dans le logement.

Cela fait une vingtaine d’année que les « zinzins » (banques, sociétés foncières, compagnies d’assurance…) se sont détournés d’un secteur résidentiel, qui leur offre une rentabilité moins intéressante que l'immobilier de bureau ou logistique. Au cours des derniers mois, le gouvernement a à plusieurs reprises insisté sur sa volonté d’associer les investisseurs institutionnels à l’effort de construction de logements, faisant en sorte qu’ils participent au financement d’une offre locative intermédiaire.

Plus grande souplesse

Peine perdue ? Sans se montrer aussi catégorique, Jean-Michel Ciuch, le directeur général d’Immo G Consulting, explique à LaVieImmo.com que « l’encadrement des loyers dans le secteur résidentiel aggrave de façon notable la distorsion de traitement entre les bailleurs de ce marché et ceux du secteur tertiaire », qui « bénéficient déjà d’une plus grande souplesse de traitement. Non seulement ils ont la possibilité de réviser le montant de leur loyer à l’échéance du bail mais l’indice sur lequel les loyers sont encore très majoritairement indexés, l’ICC [Indice du coût de la construction, ndlr], progresse beaucoup plus fortement que l’IRL [Indice de révision des loyers, utilisé dans le résidentiel] ». (Comparez les variations de l’IRL et de l’ICC dans nos pages Pratiques).

Sans oublier le fait que « en immobilier d’entreprise, les bailleurs ont la possibilité de transférer un certain nombre de dépenses qui leur sont normalement imputables aux locataires, ce qui n’est pas le cas sur le marché du logement ».

Selon Jean-Michel Ciuch, les mesures qui seront prises pour faire revenir les investisseurs institutionnels ne seront véritablement efficaces que si « les mêmes règles s’imposent sur les deux marchés ». Est-ce à dire qu’il faut plus réglementer la location dans le secteur tertiaire ou renoncer à l’encadrement des loyers résidentiels ? Sans trancher, l’économiste estime que « tout est affaire de choix politiques et d’intelligence économique. On peut cependant estimer qu’il est naturellement plus efficace de réglementer en période de croissance qu’en période de dépression ».