"Future "garantie universelle des loyers" : Trouver le juste équilibre !"

Pour la Chambre des Propriétaires, la réforme de l’actuelle garantie des risques locatifs que prépare le ministère du Logement doit aboutir à un nouveau dispositif juste et équilibré. Sinon, elle achèvera de détourner les particuliers de l’investissement locatif.

Le gouvernement souhaite réformer la loi du 6 juillet 1989 sur le statut des baux d’habitation afin de rendre la location d’un logement plus accessible à tous.

Les principales mesures évoquées dans le projet en cours de gestation au ministère du Logement portent en particulier sur l’encadrement des loyers et sur la garantie du paiement des loyers.

En substitution partielle ou totale de l’examen de la situation du candidat locataire (niveau de ressources, ancienneté dans l’emploi, caution, etc…) le projet proposerait la création d’une « garantie universelle des loyers », obligatoire pour les propriétaires bailleurs qui en supporteraient le coût.

Le remède pire que le mal

Il est permis de s’interroger sur la viabilité du projet à terme. N’oublions pas que les assureurs n’accordent leurs garanties de loyers qu’après un examen attentif de la capacité financière des locataires à honorer leur engagement de payer. Sinon, le taux de sinistralité rendrait le risque inassurable ou les primes insupportables.

L’approche peut-elle être différente s’il s’agit d’un organisme étatique ? En ouvrant très largement sa garantie locative, il court le risque d’être vite dépassé par l’ampleur des impayés résultant de la fragilité financière de certains locataires mais probablement aussi des comportements indélicats ou frauduleux que le système favorisera.

Sauf à faire supporter le surcoût par les finances publiques – inenvisageable dans le contexte actuel – l’Etat n’aura d’autre solution que d’augmenter le prix de sa garantie ou de réduire les indemnisations. Dans les deux cas, il perdra la confiance des propriétaires qui se détourneront de l’investissement locatif.

Des pistes de réflexion

Pour sortir de cette impasse, la Chambre des Propriétaires propose une approche objective des risques locatifs et la mise en place de garanties équitablement réparties entre les propriétaires et les locataires.

Une assurance locative couvrant les « accidents de la vie ». La moitié des difficultés de paiement rencontrées par les locataires proviennent de situations imprévisibles auxquelles ils sont confrontés : perte d’emploi, séparation, divorce, maladie ou accident grave, invalidité, décès du conjoint.

Il serait souhaitable que ces risques soient couverts par une garantie souscrite auprès d’assureurs privés. Elle pourrait être rendue obligatoire à condition que son coût soit équitablement partagé entre le propriétaire et le locataire.

En cas de sinistre, la prise en charge totale des loyers pendant une période déterminée par le garant, laisserait le temps soit au locataire de se remettre à flot, quand c’est possible, soit aux services sociaux de mettre en place les mesures d’accompagnement nécessaires à la prise en charge de la famille.

Un traitement plus circonstancié des comportements indélicats. Face aux agissements des locataires de mauvaise foi, le propriétaire conserverait la faculté de souscrire, à ses frais, une garantie de loyers impayés classique. Il conserve aussi le droit de réclamer, avant paiement du locataire, les documents de base.

Toutefois, pour limiter le coût d’une telle assurance et maintenir la confiance comme fondement de la relation entre propriétaire et locataire, il conviendrait de prévoir des sanctions plus sévères contre les comportements indélicats et un traitement plus rapide des sinistres qui en résultent.