Immobilier : Attention aux ventes à un prix trop bas !

Réaliser une (trop) bonne affaire dans l’immobilier peut vous mettre dans une situation délicate. Car si la recherche d’un prix de vente attractif est de bonne guerre, le droit protège le vendeur qui cède sa maison ou son appartement à un tarif manifestement éloigné de sa valeur réelle. Ainsi, ce dernier pourra faire valoir son intérêt si le prix est inférieur de 5/12ème à la valeur réelle de l’immeuble, et demander des comptes à l’acheteur. On dit alors que le vendeur a été lésé « de plus des 7/12ème » du montant du bien.

Dans les successions et ventes avec des personnes vulnérables

Une action en justice spécifique lui est ouverte : la rescision pour lésion. Encadrée par l’article 1674 du Code civil, elle donne droit au vendeur « de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value ». Par exemple, si le prix de vente (P) est de 100 000 euros alors que le bien estimé à 250 000 euros (V), le vendeur peut invoquer la lésion : car P (100 000) < 5/12 de V (250 000), soit 104 166 euros.

Le vendeur dispose alors d’un délai de 2 ans pour faire valoir son droit, la lésion s’appréciant lors de la conclusion du contrat, et pourra faire estimer l'immeuble « suivant son état et sa valeur », selon l’article 1675 du Code civil. Il s’agit d’une action peu fréquente en pratique. Mais il faut savoir que l’on peut retrouver cette situation « en droit des successions ou dans les ventes au détriment de personnes sous protection juridique, comme la sauvegarde de justice, la curatelle ou la tutelle », explique Me Gabriel Neu Janicki, avocat spécialisé en droit immobilier.

La flambée des prix n'entre pas en compte !

Attention, le vendeur qui estime avoir été être victime de lésion doit savoir que l’action nécessite l’intervention d’experts immobiliers qui apprécieront la valeur du bien lors de la vente. En cas de promesse synallagmatique de vente, la valeur du bien doit s’apprécier le jour de la signature de l’acte ; en présence d’une promesse unilatérale de vente, au jour de la levée d’option. Donc en aucun cas la seule flambée des prix de ces dernières années ne saurait constituer à elle seule une cause de lésion. Parmi les éléments retenus par les juges pour l’estimation de la valeur de l’immeuble, figure la présence d’un locataire dans les lieux lors de la vente, ou encore l’incertitude sur les possibilités d’obtenir un permis de construire.

L’acheteur dispose quant à lui d’une option : il peut soit restituer l’immeuble en demandant le prix payé, ou garder le bien « en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total » selon l'article 1681 du Code civil. Auquel cas, il devra les intérêts courant au jour de la demande en rescision.

Il s’agit enfin d’un motif qui n’entraîne pas la nullité de la vente, comme peut l’être l’erreur, le dol ou la violence.

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