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Prix immobilierPrix immobiliermercredi 25 avril 2012 à 08h51

Immobilier : Attention aux ventes à un prix trop bas !


La lésion dans l'immobilier : Gare à la plus-value trompeuse !
La lésion dans l'immobilier : Gare à la plus-value trompeuse !
La lésion dans l'immobilier : Gare à la plus-value trompeuse ! (©Fotolia)

Acheteurs, vous croyez faire une bonne affaire ? Faites attention à ne pas faire l'acquisition d'un bien immobilier à un prix trop bas ! Le vendeur dispose en effet d'un recours si son bien s’est vendu à un prix très en-deçà de sa valeur réelle : l’action en rescision pour lésion.

(LaVieImmo.com) - Réaliser une (trop) bonne affaire dans l’immobilier peut vous mettre dans une situation délicate. Car si la recherche d’un prix de vente attractif est de bonne guerre, le droit protège le vendeur qui cède sa maison ou son appartement à un tarif manifestement éloigné de sa valeur réelle. Ainsi, ce dernier pourra faire valoir son intérêt si le prix est inférieur de 5/12ème à la valeur réelle de l’immeuble, et demander des comptes à l’acheteur. On dit alors que le vendeur a été lésé « de plus des 7/12ème » du montant du bien.

Dans les successions et ventes avec des personnes vulnérables

Une action en justice spécifique lui est ouverte : la rescision pour lésion. Encadrée par l’article 1674 du Code civil, elle donne droit au vendeur « de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value ». Par exemple, si le prix de vente (P) est de 100 000 euros alors que le bien estimé à 250 000 euros (V), le vendeur peut invoquer la lésion : car P (100 000) < 5/12 de V (250 000), soit 104 166 euros.

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Le vendeur dispose alors d’un délai de 2 ans pour faire valoir son droit, la lésion s’appréciant lors de la conclusion du contrat, et pourra faire estimer l'immeuble « suivant son état et sa valeur », selon l’article 1675 du Code civil. Il s’agit d’une action peu fréquente en pratique. Mais il faut savoir que l’on peut retrouver cette situation « en droit des successions ou dans les ventes au détriment de personnes sous protection juridique, comme la sauvegarde de justice, la curatelle ou la tutelle », explique Me Gabriel Neu Janicki, avocat spécialisé en droit immobilier.

La flambée des prix n'entre pas en compte !

Attention, le vendeur qui estime avoir été être victime de lésion doit savoir que l’action nécessite l’intervention d’experts immobiliers qui apprécieront la valeur du bien lors de la vente. En cas de promesse synallagmatique de vente, la valeur du bien doit s’apprécier le jour de la signature de l’acte ; en présence d’une promesse unilatérale de vente, au jour de la levée d’option. Donc en aucun cas la seule flambée des prix de ces dernières années ne saurait constituer à elle seule une cause de lésion. Parmi les éléments retenus par les juges pour l’estimation de la valeur de l’immeuble, figure la présence d’un locataire dans les lieux lors de la vente, ou encore l’incertitude sur les possibilités d’obtenir un permis de construire.

L’acheteur dispose quant à lui d’une option : il peut soit restituer l’immeuble en demandant le prix payé, ou garder le bien « en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total » selon l'article 1681 du Code civil. Auquel cas, il devra les intérêts courant au jour de la demande en rescision.

Il s’agit enfin d’un motif qui n’entraîne pas la nullité de la vente, comme peut l’être l’erreur, le dol ou la violence.

Retrouvez les prix immobiliers au m²

Léo Monégier - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 27/04/2012 à 13:14 par antoine

    "encore une loi pour protéger les (vieux) vendeurs face aux (jeunes) acheteurs."

    je reve ou Girobroyaeur SFA aurait changer de bord?

  • 0 Reco 26/04/2012 à 18:42 par Gironimmo

    Mais qui protège le (jeune) acheteur ?
    ben mais c bien sur...

  • 0 Reco 26/04/2012 à 18:41 par Gironimmo

    @villeneuve a raison n'achetez pas trop cher

    cette loi existe

    c'est dommage qu'il n'existe pas la même chose pour l'acheteur qui achète trop cher.

    encore une loi pour protéger les (vieux) vendeurs face aux (jeunes) acheteurs.

  • 0 Reco 26/04/2012 à 14:30 par juriste

    Oui, il y a une théorie pour eux : la liberté contractuelle ; ils sont libres d'acheter ou non.

  • 0 Reco 26/04/2012 à 12:20 par Personnes vulnérables

    Protéger les personnes vulnérables des arnaqueurs c'est tout à fait honorable, mais ces dernières années il aurait été plus jucieux de se pencher sur les personnes obligés d'acheter à des prix trop élevés. Le CC a t il prévu un article pour eux ou bien la vulnérabilité de ses personnes n'est pas reconnue ? !

  • 1 Reco 26/04/2012 à 09:31 par juriste

    Messieurs, refusez de croire à un tel phénomène c'est votre droit. Pour ma part j'ai déjà reçu un certain nombre de personnes dans ce cas, il est vrai ayant conclu des ventes douteuses. Mais si vous vous retrouvez dans ce cas, faudra pas venir pleurer après. La lésion, ça existe, c'est pour décorer le code civil. Seulement c'est toujours la même rengaine : ca n'arrive qu'aux autres c'est bien connu.

  • 0 Reco 26/04/2012 à 07:44 par drôle d'humour

    un cataclysme oui monsieur la france part pour le plus grand krach immobilier depuis les cavernes du neolitique!

  • 0 Reco 25/04/2012 à 22:38 par CedRic

    Faut bien produire des papiers pour exister mais celui ci est grandiose. Une arnaque qd même : préciser quels les proportions sont une variation à la baisse de plus de 50%, ce qui n'est jamais le cas.

  • 0 Reco 25/04/2012 à 18:28 par antoine

    cest quand meme hallucinant! La France est le pays du monde à l'envers! La loi protege les vendeurs contre les oprix trop bas, mais pas du tout les acheteurs contre les arnaques!

  • 2 Reco 25/04/2012 à 13:11 par Nawak

    Attention aux prix bullesques surtout!

  • 0 Reco 25/04/2012 à 13:07 par hé-hé

    Le prix du marché est déterminé par l'offre et la demande. Si le vendeur baisse son prix jusqu'à 1 eur (ça vous a jamais arrivé de mettre un objet sur e-bay à 1 eur et qu'il soit pas vendu ??) et il y a toujours pas d'acheteurs, les "EX'perts" peuvent dire ce qu'ils veulent... son bien vaut 0 !

  • 3 Reco 25/04/2012 à 12:37 par Villeneuve

    Immobilier: Attention aux ventes à un prix surévalué !

  • 0 Reco 25/04/2012 à 11:20 par DanieleB

    En clair en plus de faire gaffe aux jeunes arnaqueurs sur le marché, faut faires attention aux ieuvs et aux bas de plafond !

  • 1 Reco 25/04/2012 à 10:54 par gachette

    Si il vend son bien pas chers il a surement une bonne raison. Pris a la gorge ou bien frollaté.

  • 3 Reco 25/04/2012 à 09:27 par doriandoy

    Avec des prix qui sont surévalués de 30 à 50%, si on compte les 5/12 du prix normal, on peut réclamer du -70% sans être inquiet.

    Dans l'exemple donné, le bien à 250.000 ne vaut pas plus que 192.000€ en réalité, il ne faut donc pas l'acheter en dessous de 80.000€

    Merci de nous préciser que même en cas de gros krach, les gens qui achètent ne risquent rien :)


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