Immobilier : Baisse des prix au second semestre ?

Les signes de reprise du marché immobilier sont là. Selon l’étude réalisée par Mathilde Lemoine, directrice des études économiques chez HSBC France, les prix des logements neufs et anciens en France se sont redressés, retrouvant leurs niveaux d’avant-crise. Après un effondrement « de 60 % entre le premier trimestre 2007 et le 4ème trimestre 2008, les ventes de logements neufs ont repris fortement, atteignant les 28 000 ventes par trimestre, soit les niveaux d’avant-crise ».

+9,3 % en un an et demi

Les prix ont augmenté de 9,3 % selon la banque entre le 2ème trimestre 2009 et le 4ème trimestre 2010. Plus généralement, le neuf comme l’ancien n’ont eu de cesse de voir les prix à la hausse depuis plus de deux ans. « Une forte croissance observée sur l’ensemble du territoire, pas seulement Paris, bien que la capitale ait montré les plus fortes hausses », souligne l’économiste.

En outre, la construction de nouveaux logements a depuis la crise été soutenue par la mise en place de dispositifs d’incitation fiscale, de type Scellier, qui ont fait progresser les ventes de 67 % par trimestre depuis le début 2009, alors que dans le même temps le PTZ a « procuré des liquidités à la demande des primo-accédants et stimulé le marché », explique Mathilde Lemoine.

Déséquilibre et baisse de solvabilité

Mais la dynamique pourrait bien se gripper. Le récent rebond des mises en chantier (+1,4 % entre le 4ème trimestre 2010 et le 1er trimestre 2011) « cache un déséquilibre persistent entre l’offre et la demande. Le stock de logement neuf est très inégalement réparti en France ». Ainsi, selon l’étude, les délais de vente varient de 3,6 mois en Ile-de-France à 25,5 mois dans le Limousin au 4ème trimestre 2010.

Par ailleurs, la solvabilité des ménages est mise à mal, avec une baisse depuis le 3ème trimestre 2010 en ce qui concerne le segment des logements anciens, alors que la croissance des prix s’est accentuée, bien que stabilisée dans le neuf à la fin de l'année. Une tendance qui a continué début 2011 à mesure que les taux d’intérêt ont augmenté, alignés sur les OAT 10 - les obligations assimilables du Trésor, taux fixes qui servent de référence aux banques.

L’économiste s’attend ainsi à ce que la baisse de « solvabilité des ménages se poursuive et impacte les ventes de logements neufs et anciens en 2011, ce qui pourrait limiter la hausse des prix immobiliers en France au deuxième semestre ». Toutefois, la baisse envisagée devrait être légère, la demande gardant bénéfice des crédits d'impôts et les primo-accédants continuant à être portés par le prêt à taux zéro plus.