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Immobilier : Ce qui change en 2013

Du neuf dans la pierre en 2013

Du neuf dans la pierre en 2013 - dr

Tour d’horizon de ce qui attend propriétaires et locataires d’ici quelques jours : tous les détails sur la taxation des plus-values immobilières, le Duflot, nouveau dispositif d’investissement locatif, la réglementation thermique, ou encore le durcissement de la taxe sur les logements vacants.

L’immobilier est, comme chaque fin d’année, dans l’attente quelque peu crispée de savoir à quelle sauce il sera mangé. Parmi les nouvelles mesures votées par le Parlement ou encore en cours d’élaboration, certaines (comme la hausse de la fiscalité des plus-values) suscitent l’inquiétude de nombreux propriétaires, d’autres (comme le nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif) sont au contraire très attendues par ces derniers. Voici les mesures phares qui changeront la donne dans l’immobilier en 2013 :

- Arrivée du « Duflot »

Le successeur du Scellier a déjà son petit nom : le « Duflot », directement inspiré du nom de la ministre du Logement. Cet avantage fiscal qui doit entrer en vigueur le 1er janvier offre une réduction d’impôt de 18 % (contre 13 % pour le Scellier en 2011) aux investisseurs dans un logement neuf, c’est-à-dire soumis à la réglementation thermique 2012 ou au moins « BBC 2005 », mis en location pendant neuf ans minimum. En adhérent à ce dispositif ouvertement plus social que son prédécesseur, les propriétaires s’engagent à pratiquer des loyers de 20 % moins chers que ceux du marché. Un certain flou demeure sur ce point. Mais Cécile Duflot a prévu la mise en place d’un Observatoire des loyers, en mesure d’établir des fourchettes de référence, région par région. Le dispositif vient d'être adopté dans projet de loi de finances pour 2013. Pour en savoir plus sur la réduction d'impôt avec la loi Duflot : cliquez ici.

- Surtaxe des plus-values immobilières

L’Assemblée nationale a voté un durcissement de la fiscalité des grosses plus-values immobilières, supérieures à 50 000€. La « surtaxe » sera de 2 % entre 50 000 et 100 000€, de 3 % entre 100 000 et 150 000€, de 4 % entre 150 000 et 200 000€, de 5 % entre 200 000 et 250 000€, et enfin de 6 % au-delà de 250 000€. A noter que soucieux d’éviter les effets de seuil, les députés ont voté un amendement permettant le « lissage » de la surtaxe : « pour une plus-value imposable de 50 001 euros), l’impôt dû s’établira à 500 euros, au lieu de 1 000 euros. Pour la première tranche du barème d’imposition, le dispositif de lissage s’annulera pour une plus-value de 60 000 euros », précise l’amendement.

-Nouvelle réglementation thermique et PTZ

La Réglementation thermique 2012 (RT 2012) entre en vigueur le 1er janvier. Nouvelle réglementation pour les bâtiments construits à partir de cette date, celle-ci est plus écologique que sa grande sœur, la réglementation thermique 2005, qui avait instauré le label BBC (bâtiment basse consommation). Deux niveaux de labels pour les bâtiments neufs à usage d’habitation font leur apparition : la Haute performance énergétique (HPE) et la Très haute performance énergétique (THPE).

Attention, l'octroi d'un prêt à taux zéro + (PTZ+, qui est pour rappel centré sur le neuf) sera après le 1er janvier réservé aux seules acquisitions de logements BBC (RT 2005,) et ceux aux normes de la RT 2012. Ces derniers donneront toutefois droit à un PTZ bonifié.

- Durcissement de la taxe sur les logements vacants

Le taux de la taxe sur les logements vacants (TLV) est rehaussé en 2013. Le projet de loi de finances pour 2013 prévoit un passage à 12,5 % la première année d’imposition et à 25 % à compter de la deuxième, mesure applicable dès le 1er janvier 2013. Le seuil de durée en-deçà duquel un logement est considéré comme vacant passerait à 90 jours contre 30 actuellement. Selon le texte, « cette taxe a fait la preuve d’une efficacité certaine dans les communes où elle a été instituée, mais apparaît aujourd’hui insuffisamment incitative pour répondre à l’ampleur de la crise du logement que traverse notre pays, et le zonage dans lequel elle peut s’appliquer doit être adapté ».

- Observatoires des loyers

La mesure intéressera sûrement les locataires, mais aussi les investisseurs en « loi Duflot ». Le ministère du logement a récemment annoncé la création de 17 « sites pilotes » répartis sur le territoire, dans les zones à forte tension en logement. A terme, ces observatoires seront amenés à établir une fourchette de loyers localement que les bailleurs devront respecter pour louer leur bien. Cet instrument servira également de référence aux investisseurs en loi Duflot, qui seront obligés de pratiquer des loyers d’un montant inférieur de 20 %. Entrée en vigueur de la mesure : courant 2013.

- Revalorisation des aides au logement

Coup de pouce en direction des jeunes locataires. Les Aides personnelles au logement (APL) sont revalorisées de 2,15 % dès le 1er janvier. Une mesure qui concerne les plafonds de loyer, les mensualités de référence, les loyers forfaitaires et équivalences de loyer et charges, ainsi que les forfaits charges. Les aides personnelles sont ainsi calquées sur l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL).

- Nouvelle cartographie des prix, amélioration du DPE…

Les professionnels de l’immobilier apportent leur pierre à l’édifice : la Fnaim a annoncé récemment vouloir mettre un terme au calcul des prix de l’immobilier au m². Dans sa cartographie intéractive du logement publiée mi-décembre, la Fnaim Ile-de-France a décidé de mettre fin à cet outil de mesure « réducteur » et « déconnecté de la réalité du terrain ». Les professionnels souhaitent au contraire mettre en avant la surface du bien, son nombre de pièces ainsi que leur secteur géographique. Car « à aucun moment, (un acquéreur) ne raisonne en termes de prix au m² »…

Enfin, le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoirement fourni lors d'une transaction ou d’une location, sera amélioré dans le courant de l’année. Celui-ci devait initialement l’être au 1er janvier, mais voyant la difficulté de mettre en place divers outils destinés à le fiabiliser, le gouvernement vient d’annoncer qu’il accorderait aux professionnels un délai supplémentaire, jusqu’au 1er avril 2013.

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Léo Monégier