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Immobilier : Chronique d'un marché en perte de vitesse

Assistera-t-on à une crise du crédit ?

Assistera-t-on à une crise du crédit ? - dr

L’austérité impacte le marché immobilier européen, notamment avec le durcissement des politiques fiscales et monétaires. Jean-Michel Six, économiste en chef chez Standard & Poor’s, indique dans une étude portant sur le marché résidentiel français, que des « signes » d’un déclin sont visibles.

« On constate des signes de ralentissement dans le marché immobilier résidentiel français, après un rebond spectaculaire en 2010, qui a fait suite à deux ans de contraction », indique l’étude. Pour rappel, les prix ont grimpé de 8,7 % en 2010 en moyenne nationale, à l’exception de Paris, qui a pris +15,7 %. Du côté des ventes, Standard & Poor’s observe une hausse de 25 % par rapport à 2009. Un des points qui ont contribué à garder un marché dynamique est, selon la note, l'existence d'un « déséquilibre structurel entre offre et demande en zone urbaine ». En effet, alors que quelque 500 000 nouveaux logements devraient être produits chaque année pour faire face à la demande, d'après une étude du Crédit Foncier datant de 2006 citée par l’analyste, les mises en chantier se sont contractées depuis 2007. Elles ont notamment perdu 10 % en 2010, ce qui a amplifié la baisse des stocks. Et dans le même temps, la croissance démographique continue, la France comptant plus de 375 000 nouvelles personnes par an…

Interventionnisme utile

Les multiples interventions de l’Etat dans le logement, tant sur la fiscalité que sur le crédit, ont jusqu’alors soutenu le marché. Ainsi, La déduction des intérêt d’emprunts issue de la loi Tepa de 2007, aujourd’hui disparue tout comme la mise en place du prêt à taux zéro PTZ - mesure phare destinée à favoriser l’accession à la propriété -, ont participé à la reprise. De même, élément cette fois-ci non enclenché par l'Etat, la baisse historique des taux d’intérêt de ces deux dernières années, explique S&P's.

Signes de ralentissement

Or, la tendance pourrait bien s’inverser. Des signes de ralentissement sont aujourd’hui visibles : S&P’s constate qu’une baisse de 3 % des volumes de vente est enregistrée au premier trimestre 2011 par rapport au premier trimestre 2010. Mais surtout, les prix semblent aux aussi en baisse de régime, n'imprimant qu’une légère progression de 0,3 % en moyenne depuis le début de l’année. Du strict point de vue des prix de l’immobilier, le risque à court terme sur le marché n’apparaît pas majeur : l’étude estime en effet que « l’insuffisance des stocks continuera à maintenir le marché ».

Augmentation du crédit longue durée

La donne pourrait être changée par le crédit. La brusque remontée des taux d’intérêt, comme l’a montré l’Observatoire du crédit logement dans son étude de ce mois-ci, s’est soldée par une hausse moyenne de 10 points de base depuis novembre 2010. L’OCDE ayant par ailleurs fait part dans son étude publiée en avril de ses inquiétudes quant à l’existence du bulle du crédit en France. Pour l’expert, le marché apparaît en premier lieu « vulnérable parce que la correction observée durant les années 2008-2009 a été insuffisante à effacer les excès du retournement de la période 1999 et 2007 ». Mais surtout, « le principal risque dans les 12 à 18 mois pourrait provenir d'une rapide augmentation des taux d’intérêt sur les prêts de longue durée, qui sont la pierre angulaire du crédit immobilier français », conclut Standard & Poor’s.

Léo Monégier