Immobilier : Crédit Agricole prédit une correction jusqu'en 2016

En préambule à la dernière édition de sa note de conjoncture immobilière*, Olivier Eluère, corédacteur en chef des études économiques du Crédit Agricole, constate que « les facteurs négatifs qui commençaient à apparaître en 2011 sont de plus en plus présents ». L’effet conjugué de ces facteurs est déjà perceptible, et laisse entrevoir un repli des ventes comme des prix au cours des prochains mois.

Nette contraction des ventes

Dans le détail, l’économiste estime que, dans le contexte économique actuel (« très morose »), la hausse, même « graduelle », des taux de crédit habitat et les différentes mesures de durcissement fiscal prises dans le cadre du plan de rigueur (révision à la baisse du dispositif Scellier, réduction de l’abattement sur les plus-values, accroissement des taux de prélèvements sociaux sur les revenus du capital, recentrage du PTZ+…) entraîneront une contraction du nombre de transactions sur l’ensemble de l’année. Une contraction assez nette, puisque, par rapport à 2011, année record, les ventes devraient chuter de 10 % dans l’ancien (pour un total de 750 000 unités) et de 15 % dans le neuf (90 000 unités).

Cette contraction s’accompagnerait immanquablement d’une baisse des prix des logements, dont Olivier Eluère rappelle qu’ils restent « clairement surévalués, de l’ordre de 25 % en moyenne dans l’ancien, et de 35 % à Paris ». Dans l’ancien, les prix reculeraient ainsi de 6 % en glissement annuel (de décembre 2011 à décembre 2012) et 2 % en moyenne annuelle. Dans le neuf, ils devraient rester « à peu près stables » en glissement.

Pas de spirale, mais une baisse quand même

Fidèle à son analyse, l’économiste exclut donc tout risque de « spirale délétère », le marché français présentant des « fondamentaux sains » (absence de bulle du crédit comme de bulle spéculative classique) tout en continuant de bénéficier de « facteurs de soutien structurels », en premier lieu desquels le fameux effet dit « valeur refuge ». « Les marchés boursiers et obligataires vont rester volatils et incertains et les placements monétaires peu attractifs, explique Olivier Eluère. Ces éléments compenseront en partie les facteurs négatifs précités ».

Pour autant, l’analyste réitère sa prévision d’une poursuite du mouvement de baisse au-delà de l’année en cours. Selon lui, la correction des prix de l’ancien devrait être « du même ordre en 2013 qu’en 2012, ce qui conduirait à un repli cumulé d’environ 12 % entre fin 2011 et fin 2013 ». Pas de prévision chiffrée au-delà, juste le rappel de la surévaluation très nette du marché, et le sentiment qu’« on s’achemine […] vers une correction assez lente et graduelle, qui pourrait durer trois à quatre ans ».

*Eco Immobilier n°32 - avril 2012