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Immobilier : Les prix résistent à la chute des ventes

Un ajustement oui, mais graduel

Un ajustement oui, mais graduel - Pixel Embargo - Fotolia.com

Le Crédit agricole a mis à jour ses prévisions immobilières. Les ventes de logements devraient baisser plus fortement que prévu cette année. Les prix, eux, devraient connaître une baisse modérée.

La correction se met en place mais l’ajustement sera « graduel, et probablement assez long ». Un jour après la Fnaim, l’économiste Olivier Eluère, en charge des questions immobilières au Crédit agricole, confirme le retournement du marché, tout en continuant d’écarter l’hypothèse d’une « spirale baissière inquiétante ».

Outre la dégradation du contexte économique, le marché immobilier résidentiel subit « depuis plusieurs mois » le contrecoup des diverses mesures de resserrement fiscal décidées par le précédent gouvernement - du rabotage du dispositif Scellier au recentrage du prêt à taux zéro (PTZ+) sur le neuf, en passant par la réduction de l’abattement sur les plus-values hors résidences principales. Attentisme post-électoral oblige, il pâtit également de l’incertitude qui entoure l’issue du vote du plan de loi de finances pour 2013, en cours d’examen au Parlement. Sans oublier que certaines mesures dudit PLF promettent, si elles sont effectivement mises en place, de peser un peu plus sur l’activité. C’est le cas notamment du plafonnement à 10 000 euros des niches fiscales (contre 18 000 euros actuellement) et de l’alourdissement de l’ISF, ainsi que, dans une certaine mesure, du projet de nouvelle réforme de la fiscalité sur les plus-values.

Le Duflot soutiendra les ventes dans le neuf

Dans ce contexte, Olivier Eluère a revu à la baisse ses prévisions de volumes de ventes de logements : 685 000 transactions devraient s’être nouée cette année dans l’ancien et 84 000 dans le neuf. Soit respectivement 15 et 20 % de moins qu’en 2011, et non -10 % et -15 % comme l’économiste l’anticipait l’été dernier. Pas de réelle amélioration en vue pour 2013, si ce n’est un arrêt de l’hémorragie, avec une « baisse modérée » des ventes dans l’ancien et une stabilisation des volumes dans le neuf, à la faveur de la mise en place du dispositif Duflot. Appelé à remplacé le Scellier au mois de janvier prochain, le futur régime d’aide à l’investissement locatif s’annonce en effet « relativement plus attractif fiscalement » que son successeur, en dépit des contraintes sociales plus importantes dont il devrait être assorti. « Il est encore un peu trop tôt pour présager des effets réels du Duflot sur l’investissement locatif, mais on peut raisonnablement estimer qu’il participera à une stabilisation des ventes dans le neuf », estime l’économiste.

Malgré cette forte baisse des volumes, les prix devraient faire preuve de résistance, soutenus par ce qu’Olivier Eluère appelle « des fondamentaux structurellement favorables ». A savoir l’absence de bulle du crédit, le bas niveau des créances douteuses et une offre de logements d’autant plus faible qu’« une partie des vendeurs potentiels hésiteront à vendre », freinés dans leur projet par « la fiscalité sur les plus-values et la volonté de conserver un actif jugé sûr et rentable ».

En 2012, les prix devraient donc reculer de 4 % en glissement annuel (de décembre 2011 à décembre 2012) dans l’ancien, et se stabiliser dans le neuf. Pour 2013, l’économiste table sur une baisse de 5 % supplémentaire dans l’ancien, soit tout de même « un repli cumulé d’environ 10 % entre fin 2011 et fin 2013 ». A ce stade, l’économiste ne fait pas de prévisions au-delà de 2013.

Emmanuel Salbayre