Immobilier : Ni krach ni fort rebond des prix, selon Xerfi

Pas de baisse marquée, mais pas d’emballement non plus. Telle sont, en résumé, les prévisions du bureau d’études Xerfi en matière de baisses des prix de l’immobilier en France pour la période 2010-2015. Invité du courtier en crédit Meilleurtaux.com pour la présentation de son Observatoire du crédit immobilier, Alexandre Mirlicourtois, directeur des études chez Xerfi, a estimé mercredi que les prix devraient progresser en moyenne nationale de 3,5 % en données réelles (corrigées de l’inflation) cette année, après une baisse de 7,2 % en 2009.

Faux départ

Cette remontée ne devrait pourtant pas marquer la fin de la correction, puisque, en données réelles toujours, l’économiste anticipe un repli de 0,7 % en 2011, avant une stabilisation en 2012. Trois années d’une progression timide devraient suivre, avec des taux de croissance anticipés de 0,2 % en 2013 et 2014, et une hausse guère plus franche, de 0,5 %, en 2015. « On peut dire qu’on est à l’aube d’un nouveau cycle, commente Alexandre Mirlicourtois, mais un cycle d’une ampleur très faible, beaucoup plus faible que par le passé, tout simplement parce que les ménages n’ont pas la capacité d’accepter de nouvelles hausses de prix ».

Scénarii haut et bas

Ces prévisions correspondent à ce que l’économiste appelle un « scénario haut ». Un autre scénario, « plus bas », n’est pas à exclure, même s’il est jugé « moins probable ». Dans ce cas de figure, « on assisterait à un dégonflement plus rapide des prix », poursuit Alexandre Mirlicourtois, avec des variations « un cran en dessous » de celles évoquées plus haut, et « une légère baisse des prix en réel ».

Une légère baisse, mais toujours pas de krach. Car, s’il reconnaît que la correction de 2009 n’a pas été aussi forte qu’il l’avait anticipé et que les prix restent, « peut-être, un peu surévalués », l’économiste croit à la résistance du marché immobilier, dopé par un déficit structurel de logements et l’insuffisance de la construction, notamment. « Une remontée forte et rapide des taux d’intérêt pourrait entraîner une baisse franche des prix, mais cette perspective nous semble assez éloignée ». Une hausse des taux de 3 à 4 % en plus d’un an, comme cela semble devoir être le cas, devrait être assez indolore. En revanche, « si les taux devaient franchir cet écart en l’espace de quelques mois, la situation serait très dure à encaisser ».

Légère hausse des transactions à compter de 2012

En termes de transactions, Alexandre Mirlicourtois anticipe un total de 735 000 ventes de logements anciens en 2010, comme en 2011. Une légère accélération des volumes est anticipée au-delà, avec des taux de croissance de +0,7 % en 2012 (740 000 ventes), +1 % en 2013 (745 500), +1,3 % en 2014 (757 500), et +1,7 % en 2015 (770 000). Un scénario haut toujours, dont on ne peut exclure qu’il soit invalidé par une remontée trop forte des taux qui ne manquerait pas d’entraîner « une évaporation de l’offre », et pourrait ramener le nombre de transactions « largement en deçà » du seuil des 700 000.