Immobilier : Paris et l'Île-de-France ont la gueule de bois

Mieux vaut tard que jamais, diront les mauvaises langues… Dans leur dernière note de conjoncture, les Notaires de Paris – Île-de-France reconnaissent que l’activité immobilière, « qui échappait jusqu’à présent à la morosité ambiante, commence à marquer le pas ». Il n’est pas question d’effondrement, mais de volumes de transactions qui se tassent et de prix qui « ont enfin cessé de progresser, après les très fortes poussées de ces derniers mois ».

Tassement des transactions

En volume, les Notaires ont recensé 49 500 transactions immobilières dans la région au troisième trimestre, soit 4 % de moins qu’à la même période de l’année dernière. Le repli est de 2 % pour les logements anciens, qui représentent près de 90 % des ventes du trimestre (44 140), et atteint 15 % sur le segment du neuf (5 370), dont la Chambre constate qu’il « souffre d’un moindre intérêt des investisseurs ».

C’est à Paris que la baisse des volumes est la plus forte (-9 % dans l’ancien, contre respectivement -4 % en petite couronne et +3 % en grande couronne). Une conséquence du niveau très élevé des prix dans la capitale, qui pousse les acquéreurs vers la banlieue.

Ce mouvement de baisse devrait se confirmer d’ici la fin de l’année voire s’accentuer, le secteur souffrant d’une comparaison défavorable avec les volumes particulièrement soutenus du quatrième trimestre 2010, tant dans le neuf que dans l’ancien. « Il est assez difficile de faire des pronostics sur l’ampleur de la baisse des transactions au quatrième trimestre », indique Thierry Delesalle, président la Commission de conjoncture immobilière des Notaires. « L’annonce du durcissement de la fiscalité sur les plus-values immobilières, fin septembre, a dynamisé les volumes, un grand nombre de propriétaires souhaitant boucler leur vente suffisamment vite pour échapper à la réforme. On estime que 10 à 15 % des ventes réalisées depuis le début du quatrième trimestre l’ont été dans ce cadre. Cela va momentanément tempérer, au moins partiellement, la tendance à la baisse ».

Fin de la hausse des prix

Côté prix, le troisième trimestre a confirmé le ralentissement observé depuis le début de l’année (voir plus bas pour le détail des chiffres dans la région). Tout particulièrement à Paris, où les biens se sont vendus en moyenne pour 8 360 euros du mètre carré, contre 7 020 euros au troisième trimestre de l’année dernière. Soit une progression annuelle de 19,1 %, inférieure à 20 % pour la première fois depuis longtemps. « Nos indicateurs anticipés, calculés sur les avant-contrats, font état d’une stagnation globale depuis le mois de juillet, avec un prix qui oscille depuis autour de 8 300 euros du mètre carré », indique la note de conjoncture. L’avant-contrat précédant la vente d’environ trois mois, les Notaires anticipent une « stabilisation de l’indice des prix dans la capitale au quatrième trimestre 2011 et au tout début 2012 ».

A noter que le baromètre du groupe MeilleursAgents.com, publié sur la base des promesses de ventes de vente passées au mois d’octobre, fait part, lui, d’un prix au mètre carré de 7 975 euros. Censé anticiper les variations des indices des Notaires, l’indicateur MeilleursAgents laisserait donc entrevoir une baisse assez nette des prix plutôt que la stabilisation évoquée par la note de conjoncture de la Chambre.

« Le marché pourrait se gripper »

Sur les perspectives d’évolution des prix, plusieurs scénarios sont jugés possibles, en fonction de l’évolution de l’offre et de la demande de logements. « On sait que l’offre de logements va diminuer dans les prochains mois, ne serait-ce qu’à cause de l’accélération des ventes du fait de la réforme des plus-values immobilières, reprend Thierry Delesalle. Ces biens ont été vendus, ils ne le seront par définition pas l’année prochaine. S’ajoutent à cela les perturbations sur les marchés financiers, qui vont inciter les propriétaires à conserver leurs biens, la pierre jouissant plus que jamais de son statut de valeur refuge. Cela dit, on sait également qu’il y aura moins d’acquéreurs potentiels sur le marché en 2012 qu’en 2011, ne serait-ce qu’en raison de la suppression du prêt à taux zéro [PTZ+] dans l’ancien, qui avait fortement soutenu le marché. Plus généralement, avec des taux d’intérêts immobiliers qui ont plus de chance de progresser que de baisser et des banques qui prêtent plus difficilement qu’avant, le contexte ne sera pas favorable à la demande. L’évolution des prix dépendra de celles de l’offre et de la demande, et de la manière dont elles s’équilibreront ».

A noter cependant que la Chambre, d’ordinaire peu encline au pessimisme, conclut sa note en indiquant que le marché, « déjà fragilisé, pourrait se gripper » si les prix se maintenaient à un niveau élevé dans un contexte de raréfaction du crédit.

Prix des appartements anciens à Paris au 3ème trimestre

• 1er arrondissement : 10 760 €/m² (+18,7 % par rapport au 3ème trimestre 2010)
• 2ème arrondissement : 9 700 €/m² (+18,7 %)
• 3ème arrondissement : 10 230 €/m² (+18,7 %)
• 4ème arrondissement : 11 860 €/m² (+18,7 %)
• 5ème arrondissement : 10 710 €/m² (+18,9 %)
• 6ème arrondissement : 12 650 €/m² (+18,7 %)
• 7ème arrondissement : 12 010 €/m² (+19,8 %)
• 8ème arrondissement : 10 320 €/m² (+20,6 %)
• 9ème arrondissement : 8 640 €/m² (+18,7 %)
• 10ème arrondissement : 7 660 €/m² (+18,9 %)
• 11ème arrondissement : 7 950 €/m² (+19,3 %)
• 12ème arrondissement : 7 940 €/m² (+18,7 %)
• 13ème arrondissement : 7 740 €/m² (+16,7 %)
• 14ème arrondissement : 8 520 €/m² (+18,6 %)
• 15ème arrondissement : 8 660 €/m² (+18,7 %)
• 16ème arrondissement : 9 470 €/m² (+20,6 %)
• 17ème arrondissement : 8 060 €/m² (+19,5 %)
• 18ème arrondissement : 7 420 €/m² (+19,3 %)
• 19ème arrondissement : 6 350 €/m² (+16,7 %)
• 20ème arrondissement : 6 940 €/m² (+18,3 %)

Petite couronne : Prix médians des appartements anciens dans les communes les plus actives

• Boulogne-Billancourt : 7 140 €/m² (+19 % par rapport au 3ème trimestre 2010)
• Courbevoie : 6 000 €/m² (+18,3 %)
• Rueil-Malmaison : 4 950 €/m² (+9 %)
• Asnières-sur-Seine : 5 170 €/m² (+24,3 %)
• Issy-les-Moulineaux : 6 670 €/m² (+24,7 %)
• Montreuil : 4 780 €/m² (+13,8 %)
• Saint-Denis : 3 100 €/m² (6,5 %)
• Noisy-le-Grand : 3 560 €/m² (+22,8 %)
• Livry-Gargan : 2 980 €/m² (+10,8 %)
• Pantin : 4 130 €/m²(+12,8 %)
• Vincennes : 6 940 €/m² (+19 %)
• Créteil : 3 180 €/m² (+6 %)
• Saint-Maur-des-Fossés : 4 620 €/m² (+11,9 %)
• Maisons-Alfort : 4 520 €/m² (+13 %)
• Nogent-sur-Marne : 5 340 €/m² (+12,9 %)

Grande couronne : Prix médians des appartements anciens dans les communes les plus actives

• Melun : 2 890 €/m²(+9,5 % par rapport au 3ème trimestre 2010)
• Torcy : 2 870 €/m² (+6,7 %)
• Fontainebleau : 3 530 €/m² (+10,3 %)
• Bussy-Saint-Georges : 3 710 €/m² (+13,5 %)
• Le Mée-sur-Seine : 1 720 €/m² (-11,3 %)
• Versailles : 5 740 €/m² (+16,7 %)
• Saint-Germain-en-Laye : 5 880 €/m² (+12 %)
• Elancourt : 2 660 €/m² (+7,3 %)
• Sartrouville : 3 560 €/m² (+16,7 %)
• Plaisir : 2 930 €/m² (+5,8 %)
• Massy : 3 330 €/m² (+13,3 %)
• Chilly-Mazarin : 2 440 €/m² (-2 %)
• Corbeil-Essonnes : 2 630 €/m² (+3,1 %)
• Evry : 2 040 €/m² (-2,4 %)
• Palaiseau : 3 180 €/m² (+6 %)
• Cergy : 3 120 €/m² (+13,5 %)
• Franconville : 2 670€/m² (stable)
• Sannois : 3 390 €/m² (+19,8 %)
• Montmorency : 3 610 €/m² (+11,8 %)
• Argenteuil : 3 100 €/m² (+8,8 %)