Immobilier : "Une bulle gigantesque" en France ?

Y a-t-il ou non bulle immobilière ? Alors que la bataille fait rage au sein des experts du secteur, pour Primeview, la réponse est claire : il y a bien une « bulle gigantesque d’autant plus dangereuse qu’elle est étendue à l’ensemble du territoire ». Et ce, même si le sujet reste « tabou » dans l’hexagone, selon Primeview à cause de l’importance prise par la pierre dans le patrimoine des ménages. Le cabinet de recherche explique ainsi qu’en une cinquantaine d’années, « le prix de l’immobilier a été multiplié par 26, soit une hausse annuelle moyenne de +7,3 % ». Depuis 1998, la flambée des prix, de 161 %, ne trouve d’explication ni dans « l’inflation générale des biens et services » ni dans « l’augmentation du revenu disponible des ménages », facteurs souvent évoqués pour justifier une progression des prix.

Accélération de la hausse depuis 1998

Si l’on soustrait des prix de l’immobilier l’inflation des biens et services, restée « quasiment stables entre 1965 et la fin des années 90 », le prix réel de l’immobilier montre une hausse de 110 % depuis quatorze ans, qu'aucun de ces deux facteurs ne peut justifier, estime Primeview. Evoquant à l'appui le célèbre tunnel des prix élaboré par Jacques Friggit, le cabinet met en avant l’écart observé entre les années 60 et 90 et les années 2000 : « Les prix de l’immobilier ont évolué quasiment de la même manière que le revenu des ménages entre les années 60 et la fin des années 90, le ratio prix/revenu restant dans un étroit tunnel autour de la moyenne ». Or, depuis 1998, la progression s’est accélérée, « pour atteindre un rythme de croissance annuel de +9,4 % jusqu’en 2008 » et faire plus que doubler la valeur des biens en 13 ans.

Pas que Paris

Mais si la hausse des prix a surtout été observée à Paris et dans les zones tendues, elle ne s’est pas arrêtée là, selon Primeview. Plus généralement, l’accessibilité à la propriété « a évolué défavorablement sur tout le territoire depuis 1998, contrairement à la surchauffe de l’immobilier des années 80 qui était uniquement parisienne ». De quoi mettre l’ensemble de « l’immobilier français sous pression, rendant un retournement d’autant plus dangereux pour l’économie française ».

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