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Prix immobilierPrix immobiliermardi 10 septembre 2013 à 18h09

L'encadrement des loyers, mode d'emploi et interrogations


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Zoom sur l'une des mesures phares du projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), actuellement en cours d'examen à l'Assemblée nationale.

(LaVieImmo.com) - Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), dont l’examen en première lecture débute aujourd’hui à l’Assemblée nationale, prévoit la mise en place d’un nouveau dispositif destiné à empêcher les revalorisations trop fortes des loyers à la relocation.

Plus fin, mais aussi beaucoup plus complexe que celui mis en place de manière transitoire en août 2012, ce nouveau mécanisme s’appliquera dans vingt-huit agglomérations, dans les villes de plus de 50 000 habitants où « existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement », précise le projet de loi. Il s’appuiera sur trois indicateurs :

  • un loyer médian de référence, calculé tel qu'il divise l’ensemble des loyers en deux groupes égaux : 50 % des loyers lui sont inférieurs, les 50 % restants lui sont supérieurs ;
  • un loyer médian de référence majoré, qui ne pourra dépasser de plus de 20 % le loyer médian de référence ;
  • un loyer de référence minoré
  • Estimez votre bien
    Estimez votre bien

    Type de bien :

    Chacun de ces trois indicateurs sera calculé, « par type de logement et par secteur géographique », à partir des données collectées localement par des observatoires de loyer actuellement en construction.

    « Sur les territoires [concernés], le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer médian de référence majoré, indique le texte.

    La réévaluation se fera au moment du renouvellement du bail

    L’encadrement jouera au moment de la signature d’un nouveau bail ou du renouvellement d’un bail existant : tout loyer supérieur au loyer de référence majoré pourra donner lieu à une baisse de loyer, à la demande du locataire. A l’inverse, le texte prévoit également la possibilité d’« une action en réévaluation dès lors que [le loyer] est inférieur au loyer de référence minoré ». Dans ce cas, la hausse devra s’appliquer de manière progressive, « par tiers ou par sixième selon la durée du contrat »

    A noter que le texte prévoit la possibilité d’une majoration du montant du loyer suite à la réalisation de travaux d’amélioration du logement exécutés par le bailleur, et accorde « un complément de loyer exceptionnel » applicable pour les logements présentant des « caractéristiques le justifiant ».

    Une série d'inconnues

    Plusieurs inconnues restent en suspens, que les détracteurs du texte, de tous bords, n’ont pas hésité à pointer du doigt. La première concerne les observatoires de loyer, dont on ne sait pas encore exactement quand ils seront opérationnels. Sans se montrer très précis sur le calendrier, le ministère du Logement assure que les observatoires pilotes qui ont été lancés dans dix-neuf villes seront opérationnels « début 2014 », les onze suivants devant vraisemblablement voir le jour « à l’automne ». Le tout sera opérationnel « au moment de la promulgation de la loi ».

    Lors de la présentation de l’observatoire des loyers Clameur, mardi matin, l’économiste Michel Mouillart a posé la question de « la finesse du maillage territorial ». Le texte de loi évoque bien un encadrement « par type de logement et par secteur géographique », mais les loyers médians varient significativement selon que l’on raisonne à l’échelle du quartier, de la ville, de l’arrondissement ou même de la rue. La question de la taille des échantillons retenus se pose également à la lumière du ralentissement de l’activité sur le marché locatif.

    L'encadrement serait favorable aux plus aisés

    Mais l’économiste a également pointé un effet pervers du texte de loi, qui pourrait contre toute attente favoriser les ménages les plus riches et peser sur les plus fragiles. Ses simulations montrent en effet que 23 % des loyers parisiens sont actuellement supérieurs à la médiane de référence majorée de 28 €/m² (la médiane de référence étant à 23,3 €) et devront donc être revus à la baisse. L’ajustement serait de 4,5 % en moyenne mais croîtrait avec le montant du loyer : les 5 % des loyers les plus élevés du marché seraient ainsi mécaniquement réduits à hauteur de 32 %. « Or ceux qui habitent ces logements ne sont pas les plus pauvres, explique l’économiste. A l’inverse, 9 % des loyers parisiens étant inférieurs à la médiane de référence minoré pourront être réévalués. « Ceux-là même qui sont occupés par les ménages les moins favorisés ». Même chose à Marseille, où les 5 % des loyers les plus élevés seraient abaissés de 39 % tandis que 13 % des loyers seraient réévalués parce qu’inférieurs à la médiane minorée.

    Globalement favorable au principe d’un encadrement des loyers, la CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) s’est dite « extrêmement réservée sur la notion même de « complément de loyer exceptionnel » », craignant que le manque de précision de la notion ne donne lieu à des dérives.

    Autant de point qui ne manqueront pas d’être évoqués à l’Assemblée au cours des prochaines heures.

    Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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    • 1 Reco 12/09/2013 à 16:16 par Mister-Hadley

      1 - Tu sais donc que tes fameuses "AV" sont elles-mêmes adossées, pour garantir leurs rendements, sur l'immobilier... hihihihiiiii...

      2 - Impôts, ce n'est pas "prélèvements obligatoires", nuance...

      3 - Oui, le famueux "encadrement des loyers" vient d'être voté, comme prévue, avec donc une fabuleuse démonstration d'incohérence, démontrant que tout ceci n'est que de l'esbrouffe médiatique au relant politisé en vue des prochaines échéances électorales de 2014, et ensuite, 2017...

      Je cite:

      "Les propriétaires de « logements le justifiant » seront cependant autorisés à appliquer un « complément de loyer exceptionnel » "

      Tout est dit.

      MERCI la ptite cécile..!!!

      :D

    • 0 Reco 12/09/2013 à 15:17 par Fast

      Ca y est, le projet de loi sur l'encadrement des loyers viens d'être adopté par l'Assemblée. Finalement elle se débrouille plutôt bien la Cécile.

    • 0 Reco 12/09/2013 à 11:57 par Fast

      Ahhh, la vielle blague de la saisie des AV. Petite information : le niveau d’encours de l'AV est la seule (la seule) raison pour laquelle la France peut emprunter à des taux très bas sur le marché. C'est pour ça que l'on parle de la "quasi-nationalisation" de l'AV en France. Le gouvernement, et tous les précédents le savent, et pour cette raison n'ont jamais menacé la fiscalité de l'AV (et l'ont même favorisée ces dernières années). Un retrait des dépôts en AV induirait immédiatement une hausse des taux d'emprunts. Aucun gouvernement ne prendra le risque. Par contre, pour l'immo...

    • 2 Reco 12/09/2013 à 09:55 par @hé-hé

      "à ce niveau de jeu"

      Pour 500000 euros...

      tocard, c'est un pourboire, alors si pour toi c'est le bout du monde, on comprend pourquoi tu végètes!!!

      LOL

    • 0 Reco 12/09/2013 à 09:39 par hé-hé

      reforme des assurances vies, n'importe quoi !!! Comme d'hab les arguments à la con des mêmes personnes.

      A partir de 500 000 euros !!!

      Honnêtement à ce niveau de jeux je ne serais plus sur ce site mais les doigts de pied en éventail quelque part )))

    • 0 Reco 12/09/2013 à 01:54 par DéDé

      pour moi, le sovkhoze immobilier que veut faire le gouvernement => à part foutre le le bordel dans un marché qui devrait être poussé vers l’apaisement, je vois pas ce que ça va faire.
      Il serait bien que les collectivités et l'état arrêtent de se gaver sur le foncier et les droits de mutations. et puis je pense qu'il y a d'autre leviers dont entre autres, la décentralisation des administrations de l'état et l'aménagement du territoire. ça pourrait détendre des zones et amener des locataire potentiels ou acheteurs dans des zones robianisées et désertées à outrance.

    • 1 Reco 12/09/2013 à 01:47 par DéDé

      Autre chose, Le remboursement d'emprunt par Sarko c'était soit disant pour augmenter le % de propriétaires, sauf qu"il ne l'a pas restreint qu'au primos => résultat, ça à surtout profité au secondos (et plus) par le fait que ça tirait mécaniquement les prix vers le haut en période et zone si tendue(s) et que ça ne compensait pas le désavantage d'être primo comme le faisait les PTZ et PTZ+

    • 0 Reco 12/09/2013 à 01:42 par DéDé

      Sans rentrer dans le débat gentils contre méchants (qui est qui à chacun de choisir), je voulais signaler qu'investir à l'étranger même pour de l'immo c'est pas forcément faire de l'évasion fiscale. tant que c'est déclaré le fisc français encouragera toujours, surtout si y a de la rentabilité... ça voudra dire plus pour eux

    • 0 Reco 11/09/2013 à 21:52 par @ Daniel Durand

      "on cherche juste a placer son fric dans des pays ou l'économie marche bien, avec des prix bas et une bonne rentabilite."

      Il faudrait savoir! Sois tu cherches à t'enrichir par une bonne rentabilité, soit tu craches sur les riches! Tout en voulant une bonne rentabilité pour toi-même afin de t'enrichir, bien entendu...

      Le raisonnement de Daniel Durand serait le suivant:
      Sarkozy a soutenu les investisseurs, ce qui a poussé les prix aux sommets.
      De ce fait les investisseurs ne pouvaient plus obtenir une bonne rentabilité....

      Un peu contradictoire, non?

      Si Hollande débranche les perfusions, selon Daniel Durand, les prix vont chuter. Sauf que le même Daniel Durand ne pourrait pas bénéficier des perfusions devenues inexistantes et de ce fait, même aux prix bas, ne ferait pas bonne rentabilité...

      Puisque Daniel Durand a besoin que les prix chutent, sinon il ne pourra pas "investir", il ne fera quasiment aucune rentabilité...

      En revanche, les prix bas seront du pain béni pour les gens aisés, qui vont investir à bas prix, font des travaux de mises au top et vont pouvoir louer cher. Ils feront, au final, une bonne rentabilité EUX...

    • 1 Reco 11/09/2013 à 21:37 par Daniel Durand

      Oui, mais justement le marchee immo depend aussi des investisseurs, ce qui impacte le prix de ceux qui "veulent juste se loger"
      Dans le cas de la france, toutes les subventions de sarkosy pour soutenir les investisseur a pousser les prix a des sommet, et maîtenant hollande debranche l'assistance....c'est pour ca que les riche crie fort car ca va changer....;-)

    • 1 Reco 11/09/2013 à 21:27 par @ Daniel Durand

      Le discours récurrent de ceux qui considèrent l'immobilier comme un produit d'investissement et non une nécessité pour se loger...

      Chez le voisin l'herbe est forcément plus verte, hein....

    • 1 Reco 11/09/2013 à 21:16 par Daniel Durand

      Tu comprends pas bien, on parle pas de vivre en allemagne, on cherche juste a placer son fric dans des pays ou l'économie marche bien, avec des prix bas et une bonne rentabilite.
      T'inquite pour l'allemagne ils sont plus nombreux que nous et font venir des immigres qui travaillent (pas comme chez nous....)
      Aujourd'hui la france n'est plus du tout le bon plan pour investir dans l'immo ;-)

    • 0 Reco 11/09/2013 à 21:07 par Mister-Hadley

      Je suis au courant que nous ne sommes "plus en URSS3 puisque nous ne l'avons jamais été, ici, c'est la France, pour commencer...

      Ensuite, lorsque les douanes elles-mêmes te disent qu'il n'y a pas que le grand banditisme qui évade, et non "optimise" du cash dans des ptite malette actuellement, mais qu'il s'agit surtout de commerçants, de français "moyens", qui évadent leur cash pour fuir tel ou tel taxation...

      Je suis également au courant qu'en Allemagne, un chomeur gagne quasiment rien, et a l'obligation de prendre n'importe quel job, même très mal payé, c'est à dire, bien en dessous du smic français...

      L'allemagne étant d'ailleurs un Etat Fédéral, ce qui n'est pas notre cas, faut-il le rappeler...

      JE suis aussi au courant que l'Allemagne a une démographie catastrophique par rapport à la nôtre, et aura, si tu l'avais "oublié" été réunifiée avec l'ex Allemagne de l'Est, et son fabuleux "parc immobilier"... où je doute très fortement que tu accepterais d'y vivre, même à deux fois moins cher que chez nous, en France...

      Etc, etc, etc...

      Sujet mille fois rebattu et plié depuis des années...

      Tu retardes, quoi...

      :D

    • 1 Reco 11/09/2013 à 20:59 par Daniel Durand

      Tu confond evasion fiscal et optimisation fiscale
      Tu es aux courant qu'en allemagne les rendement immobilier sont meilleur qu'en france car la situation eco est meilleur, et que les prix sont deux fois moins cher.....

    • 0 Reco 11/09/2013 à 20:51 par Mister-Hadley

      L'ennui, c'est que tu ne lis pa la presse non plus...

      La preuve...

      Bonne évasion fiscale à toi, alors...

      :D

    • 1 Reco 11/09/2013 à 20:46 par Daniel Durand

      Lol, les gens qui ont de l'argent regarde pas la television, ils s'occupe de leur affaires
      La tele c'est pour effrayer la populasse, et ca marche la preuve :)

    • 0 Reco 11/09/2013 à 20:42 par Mister-Hadley

      Tu n'as pas lu cette note "confidentielle" des douanes rendue publique par la presse il y a à peine quelques jours, et qui a fait les joies des médias, à grands renforts de reportages aux 20H..!?

      Décidément, Daniel, tu n'es au courant de rien de chez rien, là, hein...

      ;)

    • 0 Reco 11/09/2013 à 20:39 par Mister-Hadley

      Au fait, je te dis ça comme ça, mais tes contrats d'AS, pour leurs rendements, sont aussi garantie d'une manière ou d'une autre par l'immobilier... :D

      Ce qui implique que si ce que tu disais était vrai (ce qui heureusement ne l'est pas), bah tu serais alors le grand gagnant de la semaine, là, non..?

      Tu serais alors quasi certain de ne pas récupérer ton pognon, vu que si tu le retires anant terme, françois nixon, etson orchestre, te le piqueront sévèrement...

      Et si tu vas à terme de tes contrats, si les "prix chutaient grave", tu n'aurais que tes yeux pour pleurer au final...

      :D

      Hé oui...

    • 1 Reco 11/09/2013 à 20:38 par Daniel Durand

      @mister-hadley
      Tu es au courant que l'on est plus en URSS?
      Je connais plusieurs personne sur le depart qui sont bien contente d'avoir vendu aux max et de partir a l'entranger, les riches qui n'ont pas de pret n'ont aucun probleme et le temps des valises de billets n'existe plus a part pour l'argent sale -;

    • 0 Reco 11/09/2013 à 20:36 par Mister-Hadley

      Tous tes arguments auront déjà été dits et redits par d'autres et de longues dates...

      Il n'empêche que la réforme des AS, c'est pour cette automne...

      ;)

    • 1 Reco 11/09/2013 à 20:26 par Daniel Durand

      Les prix vont chuter grave, les pauvres sont coincé avec leur pret, les autres sans le sous, l'OAT s'envole sont on pourra moins emprunter. Et les riches vont vendre l'immo car la rentabilité s'effondre....
      Pour le moment il reste l'Allemagne avec des prix deux fois moins cher, et pourtant ils sont plus nombreux que nous et plus riche.....

    • 0 Reco 11/09/2013 à 20:13 par Mister-Hadley

      Si ca te plait, hein...

      Perso, ça ne me gène pas...

      Tu vas donc rejoindre les auteurs de cette augmentation de + de 500% en seulement un an des saisies d'argent liquides par les services des douanes aux frontières, alors...

      :D

    • 0 Reco 11/09/2013 à 20:04 par @Mister-Hadley

      Apparemment ils remettent ça sur le tapis...moi je vends tout et je me casse en Suisse.

    • 0 Reco 11/09/2013 à 20:00 par Mister-Hadley

      Et vu que les verts dénoncent le budget 2014 puisque le gouvernement actuel vient une fois de plus de se f.utre de leur face très ouvertement...

      :D

    • 0 Reco 11/09/2013 à 19:58 par Mister-Hadley

      La réforme des AS est pour cette automne...

      :D

    • 0 Reco 11/09/2013 à 19:55 par Trader

      La surprise est après le 31 Août 2014, fini la pause fiscale.
      - Taxe d'habitation des résidences vides sur la même base que la résidence secondaire.
      - Exit le déficit foncier sur les logements vacants.
      - Cerise sur le gâteau: redevance TV pour toutes les résidences (Oups c'est prévu pour Noël)

    • 0 Reco 11/09/2013 à 18:44 par Mister-Hadley

      Ah... Apparemment, Daniel n'est pas au courant de tout, ni n'aura bien été informé...

      Tant pis...

    • 0 Reco 11/09/2013 à 18:19 par Daniel Durand

      L'etau se resserre, ca va faire mal, aller voir l'article sur le site du monde...
      http://www.lemonde.fr/pol itique/article/2013/09/11 /un-rapport-propose-de-ta xer-les-proprietaires-occ upant-leur-logement_34754 19_823448.html

    • 0 Reco 11/09/2013 à 17:04 par Daniel Durand

      @joel
      J'ai ouvert 5 assurance vie au cas ou afin de reste sous les 100k, mais de toute
      facon il n'y a aucun risque, la france n'a rien a voir avec la grece.
      Quand a la fiscalite, les contrat assurance en euro sont garantis en capital contrairement a l'immobilier que les politiques vont taxer car il est impossible de partir a l'etranger avec....

    • 1 Reco 11/09/2013 à 14:27 par joel

      @Daniel Durand
      Cela m'étonnerait que la fiscalité de l'assurance vie reste aussi favorable dans les années à venir. Quant à la sécurité du capital, à Chypre, tous les comptes qui dépassaient 100.000 euros ont été ponctionnés pour renflouer le pays.

    • 0 Reco 11/09/2013 à 12:45 par Pigeons

      @Daniel Durand
      Profitez bien ! Mais ayez une pensez pour le pigeon qui a acheté votre appartement, lui n'est pas prêt de faire la même culbute que vous!

    • 0 Reco 11/09/2013 à 12:16 par Daniel Durand

      Je ne regrette pas d'avoir vendu fin de l'année dernière tout comme mes collègues proche de la retraite. Mon appartement étant assez vieux(20ans) sa valeur sur le marche était 3 fois le prix ou je l'ai acheté, surement le meilleur moment pour revendre vu l'évolution de l'eco a venir, surtout pour de l'ancien....
      J'ai mis la somme en assurance vie, et depuis l'année dernière j'ai déjà un beau rendement ( et net d'impôt en plus) , en plus le capital est garanti et il n'y a aucun risque locatif donc pour la retraite c'est parfait, je dors tranquille maintenant.

    • 0 Reco 11/09/2013 à 08:24 par joel

      Quelle est la médiane de référence minorée sue Paris. L'article indique la médiane de référence à 23.3€/m², la médiane majorée à 28€/m² mais pas la médiane minorée.

    • 0 Reco 10/09/2013 à 19:11 par Super Spéculateur

      C'était pourtant si simple de collecter les données via la déclaration d'impôts, on faisait d'une pierre 2 coups en indiquant l'identité du bailleur (fini le loyer au black)
      Je fais entièrement confiance aux A.I pour manipuler les chiffres...


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