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Prix immobilierPrix immobiliermardi 5 novembre 2013 à 09h45

L'immobilier français reste surévalué mais ne baisse pas


S&P exclut un crash
S&P exclut un crash
S&P exclut un crash (©Fotolia)

Les économistes de Standard & Poor’s estiment qu’une hausse de taux de 50 points de base entraînera une baisse de taux de 4 % en 2014. Pour le reste, peu de certitudes…

« La baisse des prix de l’immobilier pourrait-elle s’accélérer au cours des prochains trimestres ? ». La question donnait déjà des insomnies aux notaires, voilà qu’elle occupe les économistes de Standard & Poor’s. Dans une note sur l’immobilier européen publiée ce lundi, le service de recherche économique de l’agence financière s’interroge sur l’étonnante résistance d’un marché français qui a progressé de 155 % depuis 1998, mais s’entête à ne pas baisser alors même qu’il est « probablement toujours surévalué de 15 % ».

Certes, depuis bientôt deux ans, les prix ne montent plus. Mais après une baisse de 2 % en moyenne nationale en 2012, ils n’ont reculé que de 1,8 %, en comparaison annuelle, au premier trimestre 2013, et d’à peine 1,2 % au suivant. Le marché, explique S&P, reste soutenu par « une combinaison de facteurs cycliques et structurels » : le niveau toujours historiquement bas des taux d’emprunt et le déficit de logements disponibles, qui s’est accru depuis le début de la crise financière et « approche aujourd’hui le million de logements, selon les estimations officielles ».

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Deux points qui empêchent tout ajustement trop net du marché, même si le mouvement de remontée des taux d’emprunt qui s’est amorcé au printemps promet de prendre de l’ampleur dans les prochains mois, favorisant la baisse des prix. Standard & Poor’s calcule ainsi qu’une hausse des taux de 50 points de base devrait entraîner une baisse de 4 % des prix en 2014.

Un dernier facteur doit être pris en compte, même si les économistes peinent à chiffrer l’ampleur de ses répercussions sur le marché. Il s’agit de l’accroissement de la pression fiscale (impôt sur le revenu + droits de mutation, portés de 3,8 à 4,5 % le 1er janvier prochain), qui limite de facto la part du revenu des ménages affectée à l’immobilier et pourrait entraîner un report de certaines opérations. Avant d’avoir, éventuellement, une incidence sur le niveau des prix, cette pression accrue promet donc d’affecter les volumes de ventes. Or, comme la chambre des notaires franciliens et le Crédit Foncier Immobilier l’ont récemment expliqué, la baisse du nombre de transactions immobilières, déjà marquée, rend difficile la lecture du marché et masque la baisse des prix. Difficile, dans ce contexte d'analyser le marché et de tirer des plans sur la comète.

Emmanuel Salbayre
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  • 4 Reco 12/11/2013 à 16:16 par Fredb

    "L'immobilier français reste surévalué"

    VRAI

    " mais ne baisse pas"

    ARCHI FAUX ! Les dernières publications CGEDD le prouve, l'immo a entamé une belle phase descente. Le nier c'est être malhonnête (oui oui, que ca plaise au modo de la LVI ou pas...)

  • 0 Reco 10/11/2013 à 15:14 par oim75

    @dagoba11
    Les apl ça aide mais ça paye pas ton loyer, surtout qu'ils se basent sur tes revenus N-2, si tu avais les moyens d'acheter il y a des chances que tu n'aies pas droit aux apl, tu devras te contenter de ton chômage.
    Ensuite un locataire est à la merci de son proprio, s'il veut récupérer son logement bon courage pour retrouver quelque chose sans travail.
    Un proprio aura au moins un toit sur la tête, avec même parfois une assurance-chômage qui paiera son crédit !
    Même sans ça il se retrouverait avec la même somme à payer chaque année, la seule variable concerne la taxe foncière, variation moins importante qu'une augmentation de loyer.
    En plus il y a des allègements qui dépendent sans doute des revenus comme pour les apl.
    Au final si tu n'as pas les moyens de payer ton crédit c'est que tu n'as pas les moyens de payer un loyer.
    Et un crédit se renégocie quand un loyer augmente.

  • 0 Reco 10/11/2013 à 14:44 par oim75

    @marcus :
    - un pari sur une baisse des prix de 2% : pourquoi pas
    - une interrogation sur les taux d'ici un an
    - une incertitude sur votre situation personelle
    - faire fructifier un apport : quel bénéfice exact ?

    Dans l'immobilier il y a quelques règles à respecter : ne pas se précipiter ET ne pas attendre de miracle en repoussant. Vous pouvez actuellement emprunter, si vous trouvez un bien qui vous plait pourquoi attendre en espérant un hypothétique bénéfice certainement minime et reculer l'âge de la fin de votre crédit ?
    Je connais des personnes qui ont attendu des années en faisant fructifier leur apport et qui maintenant n'ont plu les moyens de par leur situation professionnelle d'acheter ce qu'ils auraient voulu, c'est quand-même dommage... D'autant que finir de payer son crédit à 60 ou 65 ans c'est pas du tout la même histoire..

  • 5 Reco 06/11/2013 à 09:44 par marcus3600

    @Mister Harley....

    on peut expliquer que l'immo augmente ou ne baisse pas.... comme expliqué on parle d'un nombre réduit de transaction.....
    et de l'immo qui stagne en même temps que les taux qui baissent, c'est que l'immo baisse intrinsèquement à taux d'intérêt constant....
    et comme les taux vont remonter et c'est certain avec a minima la réduction du QE à partir de début 2014, pour finir avec plus de QE du tout en Septembre 2014, avec une France qui va rater sa guidance en 2014 et en 2015 selon Bruxelles... L'OAT va littéralement flambé... et qui va casquer sur la hausse de l'OAT? les vendeurs à coup sûr....

    quant à la baisse de l'immo, 2% cette année? sur l'appart que je vise, c'est exactement mon loyer... la baisse paye mon loyer pendant que mon apport fructifie....
    la tendance est bonne.

    la fête quoi?

  • 3 Reco 05/11/2013 à 17:04 par koalaii

    Que ce soit S&P, le Crédit Agricole etc. ils se sont tous plantés pour 2013. Ce pour une bonne raison : l'immo n'est pas qu'un investissement ou un produit d'épargne.
    Les données sont même souvent contradictoire : ce n'est pas pendant les périodes de fort chômage que l'immo baisse le plus, surtout dans les grandes villes qui récupère l'exode. L'immo est cher mais l'endettement en France sur l'immo est un des plus faible.
    L'immo en France a aussi une grande particularité: la moitié des ménages peuvent prétendre habiter en HLM. Cette moitié ne fait pas les prix hors ce sont eux qui sont le plus touchés par la crise.
    Ce sont les taxes sur l'autre moitié qui feront surtout baisser le prix de l'immo à court terme. Mais là encore, quand vous voyez votre pays partir en déroute au point de prendre des mesures confiscatoires, préférez-vous avoir de la pierre ou des bouts de papier avec des chiffres ?

  • 2 Reco 05/11/2013 à 14:49 par dagoba11

    @MH: les prix dans l'immo auront bien tenu?

    ouais sans doute vrai en région parisienne et dans les grande ville mais je te laisse regarder ce qu'il se passe sur les villes moyennes et sur les petites villes.

    c'est bien de se baser sur les chiffres des notaires mais même ceux-ci reconnaisse qu'il cache la baisse

    "Or, comme la chambre des notaires franciliens et le Crédit Foncier Immobilier l’ont récemment expliqué, la baisse du nombre de transactions immobilières, déjà marqué, rend difficile la lecture du marché et masque la baisse des prix."

    forcement quand seul les biens sans défauts se vendent et que les prix restent stables, ça veut dire que le bien sans défaut se vend au prix moyen qui lui était calculé avec des bien avec défauts, sans défaut, taudis...
    dire qu'en début d'année ceux qui soutenait un tel raisonnement était traité de fou...

    sinon, je suis pas économiste mais, il me semble qu'entre un gars "propriétaire" avec un crédit sur 15ans, et un locataire, c'est le locataire qui est dans la meilleur position si demain il se retrouve au chômage.
    le premier ne pouvant plus payé le remboursement du crédit sera obligé de vendre assez rapidement et même s'il vend rapidement vu la situation actuelle, il y aura laissé des plumes.
    par contre le second, lui, il touchera les apl pour son loyer.
    après, je sais pas si le proprio a le droit à des aides... ou si d'autre truc rentre en compte.

    @calculeo: ce que tu dit est vrai pour la région parisienne et quelque grosse ville française. cependant ailleurs, c'est moins vrai surtout vu comment les prix ont baissé en deux ans.
    regarde le prix au m² des villes comme rennes, caen... c'est 4fois moins cher qu'à paris.

    j'attends la fin de la baisse des prix actuel et j'achète.
    donc les primo ascendant ne sont pas exclue de tous les marché

  • 0 Reco 05/11/2013 à 14:29 par MisterHadley

    Si l'on considère l'explosion du chomage, qui ne va pas DU TOUT s'inverser malgré les "certitudes" des bisounours habituels...

    Si l'on considère quela France n'atteindra donc pas ses objectifs de 3% en 2015 puisque c'est maintenant officiel...

    Si l'on considère l'explosion des impôts et taxes diverses et variées...

    Si l'on considère la réforme des AV...

    Si l'on considère tout ce que l'on n'ose pas encore nous dire, mais déjà prévu dans les cartons de ces messieurs les "gouvernants"...

    Si l'on considère que l'immobilier est le seul pilier de l'économie réelle qui aura donc particulièrement bien tenu, et tient toujours très bien...

    Le bon peuple ne peut donc que constater lui-même que:

    Le bon peuple a fait le bon choix pour sécuriser son avenir...

    ... et que l'immobilier est une garantie de stabilité dans une situation économique désastreuse auquelle les "gouvernants" sont bien incapables de parer.

  • 1 Reco 05/11/2013 à 14:11 par helloK

    Dans le titre on explique que ça ne baisse pas, dans le texte on indique le contraire. Bref.

  • 2 Reco 05/11/2013 à 12:38 par Hadlaid

    "Or, comme la chambre des notaires franciliens et le Crédit Foncier Immobilier l’ont récemment expliqué, la baisse du nombre de transactions immobilières, déjà marqué, rend difficile la lecture du marché et masque la baisse des prix."

    Oui, on aura compris que le bien de bonne qualité se vend désormais au prix du taudis. Bien entendu, les stats bidons des notaires n'en feront pas état...

  • 0 Reco 05/11/2013 à 12:21 par MisterHadley

    On notera surtout que que SéP évalue la ésurévaluation" supposée, c'est à dire en réalité la hausse des salaires qui aurait du avoir lieu et qui n'a jamais eu lieu justement, à seulement 15%, et non plus à 40% comme c'était le cas il y a encore peu... ;)

    Nous savons également qu'il est impératif économiquement de ne plus être locataire lorsque l'heure de la "retraite" sonnera définitivement...

    Et comme le temps tourne...et que plus il tourne, plus les risques, notamment chomage, augmentent sérieusement...

    ;)

  • 0 Reco 05/11/2013 à 12:16 par Calculeo

    Actuellement acheter un bien immobilier relève du luxe, surtout pour les jeunes couples et primo accédants. Sur la région parisienne il n'est même plus possible d'acheter dans les zones traditionnellement "mal famées" telles que le 93.
    On est bien dans une bulle immobilière qui finira par éclater et le plus tôt sera le mieux,

  • 2 Reco 05/11/2013 à 12:13 par MisterHadley

    Et nous allons donc terminer joyeusement l'année 2013 sur une excellente tenue de l'immobilier, comme prévue, et comme le bon peuple l'aura bien compris depuis 2008, à savoir, qu'il peut contrôler lui-même et de lui-même, la sécurisation de son patrimoine...

    Emballez, c'est pesé..!

    ;)

  • 1 Reco 05/11/2013 à 11:47 par hé-hé

    oui ça baisse mais il manque de dynamisme dans le mouvement je trouve.

    Sur les 35 annonces de vente que je suis en train de suivre sur seloger, seuls les 5 ont perdu de 2 000 à 15 000 euros sur un mois alors que j'aimerais bien que TOUTES perdent un peu. Mais les biens ne sont toujours pas vendus : ))) donc on continue à regarder

  • 0 Reco 05/11/2013 à 11:41 par tron

    donc l'immobilier baisse bien

  • 0 Reco 05/11/2013 à 10:08 par Warren

    Le marché stagne, donc il est baissier si on prend l'inflation en compte.

    L'immo est devenu un actif très très peu liquide avec le blocage du marché mais il n'y a pas de miracle, vu les revenus nécessaire pour acheter et la fin des plus-values faciles, le marché ne peut que baisser sur le long terme....


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