L'immobilier parisien de moins en moins abordable

Demande excédentaire, offre insuffisante… Les raisons de l’envolée des prix de l’immobilier parisien ne sont pas inconnues. La dernière note de conjoncture des Notaires de Paris – Île-de-France, dévoilée jeudi, fait état d’une hausse de 9,8 % du prix au mètre carré dans la capitale, à 6 680 euros. « La demande d’acquisition de logements se heurte à une pénurie de l’offre, structurelle en Île-de-France », commente la Chambre. Une pénurie qui s’est même « renforcé(e) récemment », le nombre de biens remis en vente restant « très insuffisant au regard du dynamisme de la demande », tandis que le nombre de logements neufs est, en valeur absolue, toujours « très faible ».

Une fourchette de prix très large

Dans le détail, les prix varient dans une fourchette de 4 840 euros du mètre carré pour le quartier du Pont des Flandres, dans le 19ème arrondissement (+2,8 % sur un an), à 12 440 euros pour Saint-Germain-des-Près, dans le 6ème (+7,8 %). Le 6ème qui enregistre une hausse de l’ordre de 4 % seulement, mais conserve son titre d’arrondissement le plus cher de la capitale, avec un prix de 9 900 euros du m². Les prix ont atteint un niveau record dans treize des vingt arrondissements : le 1er (8 690 euros/m²), le 2ème (7 820 euros), le 3ème (8 230 euros), le 4ème (9 560 euros), le 7ème (9 730 euros), le 8ème 8 450 euros), le 10 ème 6 120 euros), le 11ème (6 410 euros), le 13 ème (6 270 euros), le 17ème (6 410 euros), le 18ème (5 900 euros), le 19ème (5 350 euros) et le 20ème (5 450 euros). Les hausses les plus vertigineuses s’observent à la fois dans les arrondissements centraux, qui sont également les plus chers (+19,3 % pour le 2ème, +17,6 % pour le 3ème, +14,9 % pour le 1er), et dans le 19ème (+15,2 %), qui reste le plus abordable avec un m² à 5 350 euros.

Le phénomène n’est pas uniquement parisien : les prix ont progressé de 7,8 % en moyenne dans la région, de 5,2 % dans la grande couronne (2 900 euros/m²) et de 7,7 % dans la petite couronne (3 860 euros/m²). Avec, là encore, d’importantes disparités d’une commune à l’autre, entre la baisse de 3,4 % sur un an observée à Livry Gargan (2 720 euros/m²) et la hausse de 12,1 % de Levallois-Perret (6 330 euros/m²).

Volumes en hausse de 38 % sur un an

Côté transactions, les Notaires ont recensé près de 45 000 ventes dans la région au deuxième trimestre 2010, soit 38 % de plus qu’à la même période de l’année dernière, quand le marché tournait encore au ralenti. Plus significative, la comparaison avec le deuxième trimestre 2008 fait apparaître une croissance de 5 % des ventes. « La plupart des segments de marché sont désormais animés, commente la Chambre. Les acquéreurs sont autant des investisseurs pour les biens neufs ou anciens que des secundo-propriétaires qui revendent leur bien pour en acquérir un nouveau, ou encore des primo-accédants » - l’ensemble des clientèles profitant du niveau historiquement bas des taux d’intérêt et des différents dispositifs financiers et fiscaux.

A noter cependant que les volumes restent inférieurs de 8 % au niveau moyen atteint pendant les deuxièmes trimestres de la période 1997-2007, qui combinait à la fois forte activité et progression de prix.

Les prix ne devraient plus progresser

Prudente dans ses prévisions, la Chambre ne s’avance sur aucune donnée chiffrée. Si les données déjà disponibles pour le mois de juillet laissent penser que « le second semestre s’ouvre sur un marché immobilier toujours actif en termes de volumes », les Notaires n’oublient pas que la « vive incertitude quant à l’avenir » qui pèse sur la situation économique financière et sociale en France menace également le secteur immobilier. « Par ailleurs, c’est d’abord le manque de biens mis en sur le marché qui contribue à accroître le déséquilibre entre l’offre et la demande non satisfaite, en poussant celle-ci à accepter un prix d’acquisition élevé », poursuivent-ils, prédisant pour les prochains mois une modération du rythme de la hausse des prix. « Même si les taux d’intérêts sont appelés à rester faibles au cours des prochains mois, la solvabilité des acquéreurs sera vite érodée au rythme actuel de hausse des prix. Les sommets actuels devraient donc en toute logique constituer un plafond pour les prix immobiliers ». Avant une nouvelle baisse ?

Les 5 quartiers les plus abordables (prix médians) :

Pont de Flandre (19ème) : 4 840 euros/m² (+2,8 % sur un an)
La Villette (19ème) : 4 960 euros/m² (+7,8 %)
La Goutte-d'Or (18ème) : 5 000 euros/m² (+12,1 %)
La Chapelle (18ème) : 5 080 euros/m² (+16 %)
Amérique (19ème) : 5 310 euros/m² (+12 %)

Les 5 quartiers les plus chers (prix médians) :

Saint-Germain-des-Près (6ème) : 12 440 euros/m² (+7,8 % sur un an)
Saint-Thomas-d'Aquin (7ème) : 11 800 euros/m² (+13,9 %)
Monnaie (6ème) : 11 540 euros/m² (+13,4 %)
Odéon (6ème) : 10 480 euros/m² (+15,3 %)
Les Invalides (7ème) : 10 200 euros/m² (n.s.)