L'immobilier victime de "l'attentisme fiscal"

650 000 transactions dans l’ancien, 75 000 dans le neuf - au mieux. Les Notaires de France ont à nouveau abaissé leurs prévisions cette semaine, forcés de constater à l’approche de la fin de l’année que le marché, qui tournait déjà au ralenti, est un peu plus grippé qu’il n’y paraissait l’été dernier. « L’attentisme pré-électoral s’est mué en attentisme fiscal », explique le Conseil supérieur du Notariat (CSN) dans sa dernière note de conjoncture, dévoilée cette semaine. Et cette situation pourrait bien « perdurer au-delà du calendrier budgétaire. En effet, les lois de finances rectificatives ont eu tendance à se multiplier et les annonces anticipées peuvent déjà influer sur les comportements ».

Effet d’aubaine sur la plus-value ?

Ainsi, ce ne sont pas 740 000 logements anciens qui devraient changer de mains cette année, ni même 700 000 comme estimé au mois de juillet, mais bien 650 000 environ. « Bien loin des 800 000 ventes des années 2000 à 2007 et 2011 », écrit le CSN. Et plus si loin du « très mauvais score de 2009 » (594 000 ventes), lequel pourrait bien être enfoncé si les vendeurs potentiels, anticipant une nouvelle réforme de la fiscalité sur les plus-values immobilières, décidaient de reporter de quelques mois la mise en vente de leur bien. L’article 10 du projet de loi de finances (PLF), qui vient d’être examiné par l’Assemblée nationale, prévoit en effet l’application d’un abattement de 20 % sur les plus-values immobilières* réalisées en 2013. Cette mesure ne concernant pas les prélèvements sociaux, elle permettrait, si elle était effectivement validée, un adoucissement de l’impôt de l’ordre de 11 %. Suffisamment selon les Notaires, pour inciter les vendeurs à attendre quelques mois avant de mettre leur bien sur le marché.

La révision n’est pas aussi drastique dans le neuf, le CSN n’anticipant plus que 75 000 ventes en groupé (hors maisons individuelles), contre 80 000 en juillet. Certes, « les réservations des primo-accédants et des investisseurs ne sont plus toujours suffisantes pour atteindre l’objectif de 40 % de pré-commercialisation » nécessaire au lancement d’un projet de promotion. Mais le secteur semble bénéficier de « la non-remise en cause, désormais acquise, du maintien de l’avantage fiscal (en BBC) sans autre modification que le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros », poursuivent les Notaires. Le vrai coup dur, dans le neuf, pourrait donc n’avoir lieu qu’en 2013, le CSN doutant que « le chiffre de 40 000 ventes à des investisseurs puisse [alors] être atteint ». Dans l’ancien, il semble acquis que les ventes n’excèderont pas les 600 000 unités, « à moins que l’annonce d’un retour du PTZ [prêt à taux zéro, ndlr] ne se concrétise » dans les prochaines semaines, soutenant la demande des primo-accédants.

-10 % en deux ans… sur les marchés non dynamiques

Malgré ces révisions, les Notaires restent plutôt mesurés en termes de prévisions de prix. Pour ne pas dire flous. Comme la Fnaim en début de semaine, ils insistent sur la résistance générale. Mais, là où le syndicat des professionnels de l’immobilier dit tabler sur une baisse comprise « entre 1 et 1,5 %, au maximum » en moyenne annuelle pour 2012, le double à Paris et en Île-de-France, le CSN, lui, continue d’anticiper « une stabilisation des prix, ou une très légère variation à la hausse ou à la baisse » dans les grandes villes et « une baisse plus ou moins accentuée » sur les autres territoires. Ce même schéma devrait se reproduire en 2013, « ce qui signifie que, sur les marchés non dynamiques, la baisse des prix à fin 2013 devrait être d’environ 10 % sur deux ans », la tendance restant globalement stable dans les zones tendues. A titre de comparaison, on notera que l’économiste Olivier Eluère, chargé des questions immobilières au Crédit agricole, anticipe pour sa part une correction de 10 % entre la fin 2011 et la fin 2013, mais, lui, à l’échelle du pays.

*autres que des terrains à bâtir, soumis à une autre fiscalité plus avantageuse