Le dispositif d'encadrement des loyers dévoilé

L’encadrement des loyers sera renforcé. Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, qui doit être présenté à l’automne au Parlement et dont LaVieImmo.com s’est procuré une copie, prévoit la mise en place, « dans certaines zones tendues dotées d’un observatoire des loyers », d’un nouveau dispositif empêchant les revalorisations trop fortes des loyers à la relocation.

Plus fin que celui mis en place de manière transitoire en août de l’année dernière, ce nouveau mécanisme s’appuiera, « pour chaque type de logement », sur trois indicateurs : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer de référence minoré. Chacun de ces trois indicateurs sera déterminé à partir des données produites par les observatoires, et révisé chaque année par arrêté préfectoral.

« Sur les territoires concernés, le loyer de base fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne peut excéder le loyer médian de référence majoré correspondant aux caractéristiques du logement, indique le texte. En deçà de ce plafond de loyer, mentionné nécessairement dans le bail, le loyer est fixé librement par les parties ».

Révision automatique en cours de bail

L’indice de référence des loyers (IRL) de l’Insee, sur lequel les loyers à la relocation sont indexés depuis l’été dernier, ne s’appliquera donc plus qu’aux seules révisions de loyer en cours de bail, comme c’était le cas auparavant. Avec, cependant, une différence de taille : le texte prévoit que « la révision annuelle du loyer […] est applicable sans qu’il soit nécessaire de prévoir une clause spécifique dans le bail », laquelle est actuellement nécessaire.

Les loyers médians serviront également d’étalon au moment du renouvellement des baux en cours. La loi actuellement en vigueur précise que « lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué ». Le projet de loi voit plus large. Certes, il prévoit que le bailleur pourra bénéficier d’un « recours en réévaluation » du loyer » dès lors que celui-ci est « inférieur au loyer médian de référence minoré » ; mais il stipule également que les locataires bénéficieront d’un « recours en diminution du loyer » s’il s’avère qu’il paie chaque mois plus que le loyer de référence majoré. Une commission départementale de conciliation sera chargée de traiter les litiges, avant une éventuelle saisie du juge en cas d’échec.

A noter également que des majorations de loyer seront autorisés, « par accord des parties, via une clause spécifique ou un avenant au contrat, en prévision ou suite à des travaux d’amélioration ».

« De la folie »

Ce dernier point n’est pas suffisant pour rassurer les propriétaires. Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), dénonce « la folie » des pouvoirs publics – « les gouvernements Ayrault autant que Fillon » - qui n’ont eu de cesse de « limiter le revenu des propriétaires quand les charges et taxes qui pèsent sur eux s’envolent ». Selon le dirigeant, l’encadrement prévu par le projet de loi est « une menace autant pour les propriétaires bailleurs, qui vont finir par se détourner de l’investissement locatif, que pour les locataires à revenus modestes », premières victimes de la diminution vraisemblable de l’offre locative dans les secteurs tendus. « Les propriétaires qui resteront malgré tout sur le marché se montreront plus stricts encore qu’aujourd’hui dans le choix de leur locataire ».