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Prix immobilierPrix immobiliermercredi 4 mai 2011 à 17h26

Le gouvernement évoque l'existence d'une bulle immobilière


Le CAS ne peut exclure "l'hypothèse d'une surévaluation des biens immobiliers"
Le CAS ne peut exclure "l'hypothèse d'une surévaluation des biens immobiliers"
Le CAS ne peut exclure "l'hypothèse d'une surévaluation des biens immobiliers" (©dr)

Y a-t-il une bulle immobilière en France ? Si la question n’est pas neuve, la manière dont le Centre d’analyse stratégique (CAS) l’aborde - sans réellement trancher, d’ailleurs - réserve quelques surprises...

(LaVieImmo.com) - Le centre, qui est directement rattaché à François Fillon, a pour mission d’« éclairer le gouvernement dans la définition et la mise en œuvre de ses orientations stratégiques », notamment en matière économique et sociale. Sa dernière note d’analyse* s’intéresse à l’évolution des prix de l’immobilier, « apparemment déconnectée de celle des loyers ». Ainsi, sur les trente dernières années, les prix des logements anciens ont doublé en données réelles (hors inflation), tandis que les loyers n’ont progressé que de 30 % - en ligne, globalement, avec le revenu disponible moyen. D’emblée, le CAS estime que « la croissance relativement modérée des loyers infirme l’hypothèse d’une pénurie généralisée de logements » qui tirerait les prix de vente vers le haut. On retrouve ici une idée chère à l’économiste Jacques Friggit, qui calcule qu’« une augmentation de 1 % du nombre de logements [engendrerait] « toutes choses égales par ailleurs » une diminution de l’ordre de 1 à 2 % seulement du prix des logements ».

Facteurs de hausse ?

Estimez votre bien
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Type de bien :

Parmi les facteurs le plus souvent avancés pour justifier l’envolée des prix, le centre écarte également « la croissance du nombre de ménages et de leur revenu moyen […] l’amélioration des conditions de financement des biens immobiliers (baisse des taux et allongement des durées d’emprunt), [et celle] de la qualité des logements (taille conception et équipement) », autant d’éléments qui, « même additionnés et combinés […] ne paraissent pas en mesure d’expliquer l’accélération de la hausse des prix observée [ni] leur déconnexion de l’évolution des loyers ».

Les propriétaires alimenteraient la bulle

Seuls semblent trouver grâce aux yeux du CAS « la rareté du foncier dans les zones les plus demandées », et « l’amélioration de la capacité d’emprunt des ménages, alliée à une fiscalité favorable, qui alimente la demande ». Mais il convient également de ne pas sous-estimer l’importance de facteurs moins rationnels. Ainsi, « si la première phase de hausse [des prix de l’immobilier] pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d’intérêt, il semble aujourd’hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché immobilier français, poursuit la note. S’appuyant sur les écrits de l’économiste Alain Jacquot**, qui observe notamment que la hausse des prix a été la plus forte dans les pays où le taux de propriétaires est le plus élevé, le CAS avance même qu’« il n’est pas impossible que cette surévaluation soit alimentée par les ménages déjà propriétaires, qui sont en quelque sorte « immunisés » contre l’augmentation tandis que les nouveaux entrants, eux, connaissent plus de difficultés ».

Endettement limité

Le document ne conclut pas directement à l’existence d’une bulle immobilière française. Il reconnaît cependant qu’« un contexte d’offre rigide, comme c’est le cas en France, favorise la persistance des bulles ». S’il devait y avoir éclatement, le CAS estime que c’est le secteur de la construction qui serait plus impacté par un retournement brutal du marché immobilier, même s’il écarte un scénario à l’espagnole ou l’irlandaise. Le secteur bancaire, lui, serait peu exposé, du fait du faible niveau d'endettement immobilier des Français et de l’absence de pratiques du type de l’extraction des plus-values latentes, courantes dans les pays anglo-saxons mais peu développées chez nous.

Remise en question du PTZ+ ?

Le centre recommande au gouvernement de réfléchir à « des réformes structurelles maîtrisées visant à dynamiser l’offre ou à réduire les freins à la mobilité résidentielle (distorsions fiscales liées au traitement différentiel des propriétaires et des locataires…), pour une allocation plus efficace du parc de logements ». Au passage, il tempère les bénéfices potentiels d’un renforcement généralisé de la demande, et se demande notamment si « dans les zones tendues, une subvention de la demande ne risque pas de conduire à une augmentation du prix, limitant dès lors les bénéfices réels pour les populations cibles de ces politiques et la croissance du niveau d’activité du secteur de la construction ». Ou comment, sans le nommer, remettre en question les bienfaits du PTZ+, la nouvelle formule de prêt à taux zéro mise en place en début d’année, avec pour objectif de soutenir la demande et favoriser la construction dans les zones tendues.



*« L’évolution des prix des logements en France sur 25 ans », datée du mois d’avril 2011

**Alain Jacquot, « La crise du logement résulte-t-elle d'une offre quantitativement insuffisante ? » , contribution au rapport n°82 du Conseil d'Analyse Economique (« Loger les classes moyennes : la demande, l'offre, et l'équilibre du marché du logement, Jacques Mistral et Valérie Plagnol), (2008)

Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 19/06/2011 à 16:28 par coconut

    le probleme sais que les etranger investit massivement en france parceque l immobilier en france augmente,et sa nourri la speculation!!! dans ma region on arrive a des prix qui font peur et a se prix la faut etre fou pour acheter une maison de 110m² a 310000euro avec travaux a titre d exemple ..
    Avec ma femme on peux meme pas acheter dans notre region sa me mais en colère faut faire quelque chose pour stopper tout sa seul ceux qui on beaucoup d argent peuvent acheter les autre non!!

  • 0 Reco 20/05/2011 à 04:22 par fred.conseiller75

    j'ai mis en garde et on me censure? pourquoi?
    certains ont il des intérêt , pourquoi voulez vous que la population ne soit pas au courant??

    Un grand conseil vendez et vite prenez et gardez ce site en favoris de nouvel infos seront m y régulièrement!!

  • 0 Reco 10/05/2011 à 15:50 par RIXEL

    ET L'IMMOBILIER S'EFFONDRERA !

  • 3 Reco 09/05/2011 à 10:37 par MisterHadley

    Nan mais qu'est-ce qui faut pas lire, quand même, hein...

    Bientôt, les "spécialistes" affirmeront que la couleur "homestagée" des murs de l'immobilier de trifouillis les oies sur vert paturage ayant été posée de telle façon, l'immobilier ne peut donc que s'effondrer...

    :)

  • 0 Reco 09/05/2011 à 09:37 par yamato

    Je ne suis pas convaincu des chiffres de l'article.
    Les prix de location n'augmentent pas enormement chaque annee.
    Mais au changement de locataire ils font un enorme bond.

    De toute les manieres il n'y a plus d'espoir pour le logement ...personne ne fera rien.

  • 0 Reco 09/05/2011 à 03:10 par mlou1

    Les prix de l'immo en france sont beaucoup trop élevés comparés à l'Allemagne et à la Belgique surtout que la qualité de ces 2 pays est bien meilleure...Aucun immeuble n'a une ossature en béton (plakabeton, Bloc béton entre autres)=> qui n'isole pas du froid, du chaud et encore moins du bruit...Le gros oeuvre est souvent réalisé en parpaing d'aggloméré avec alvéoles (épaisseur 24 ou 36cm) + une isolation extérieure de 12 cm...ce qui donne une épaisseur totale de 37-38cm ou 50cm...J'ai visité plusieurs programmes neufs en France, on ne trouve jamais des murs de cette épaisseur...Idem pour les fenêtres... où peut-on trouver un constructeur installant du triple vitrage?...Même déception pour la VMC double flux très courante depuis plusieurs années dans les 2 pays cités ci-dessus...Alors que dans un programme de 77 apparts livrables 1er TRIM 2012, pas d'isolation par l'extérieur, pas de ventilation double flux par contre prix supérieur de 20-25%...C'est vrai qu'avec 400000 habitants supplémentaires (2009) cela amplifie la demande...En 2012 des promoteurs livrent des apparts utilisant toujours la RT2005 (qui n'exige qu'une économie de 15% d'énergie) En Belgique et Allemagne ils en sont à 60% ou +
    On peut se demander si cela n'est pas voulu par le gouvernement, les Pros de l'immobilier et d'EDF + GDF + Cie pétrolières pour retarder au maximum la réduction de consommation d'énergie qui sera énorme puisqu'on passera de 250kW/m² à 50kW/m² soit 5 fois moins...et on peut faire mieux puisque qu'en Allemagne, Suisse et Autriche il y a des dizaines de milliers de maisons passives que ne consomment que 15kW/m² soit près de 17 fois moins...
    Notre retard dans le développement durable est considérable comparé à nos voisins européens...sans oublier les prix bien trop élevés...

  • 0 Reco 08/05/2011 à 20:47 par Analyste

    Avec ce niveau d'argument, mademoiselle H, c'est que ça sent vraiment le sapin pour vos affaires. Votre post est à mettre au top 50 des trucs les plus faux, ou les plus trollesques.

  • 1 Reco 08/05/2011 à 18:16 par MisterHadley

    Je crois plutôt que c'est la définition même de l'irresponsabilité financière que d'affirmer que seul l'argent cash est réel, et aucunement l'argent emprunté...

    C'est d'ailleurs pour ça que les dernières nouveautés sur le crédit précisent, notamment, que "un emprunt vous engage et doit être remboursé, etc, etc..."

    Non..?

    L'emprunt immobilier est une excellente chose...

    Les crédits à la consommation pour "s'acheter du rêve" en pensant donc que ça ne "fait pas réfléchir" et "n'est pas réel", ça, par contre, c'est direct surendettement des ménages...

    Je rajouterai également qu'un emprunt immobilier dans le cadre d'une acquisition murement réfléchie te fait gagner de l'argent...

    ... alors que le crédit à la consommation ne peut que t'en faire perdre...

    ;)

    Message édité 08/05/2011 à 18:19

  • 0 Reco 08/05/2011 à 18:10 par kaiser

    ou a la bulle...

  • 0 Reco 08/05/2011 à 17:46 par MisterHadley

    Ne serait-ce pas là la définition de l'irresponsabilité financière qui mène tout droit au surendettement, par exemple..?

  • 0 Reco 08/05/2011 à 17:27 par kaiser

    Le crédit te permet d'acheter que ce tu ne peux pas d'acheter. Le rêve.
    Quand tu as l'argent, c'est la réalité.

  • 0 Reco 08/05/2011 à 17:23 par MisterHadley

    Ah bon..!?

    Pourquoi..?

  • 0 Reco 08/05/2011 à 17:21 par kaiser

    Quand tu as l'argent, tu réfléchie à deux fois.
    A crédit, je réfléchie moins curieusement

  • 1 Reco 08/05/2011 à 15:38 par MisterHadley

    Me voila "rassurer", alors...

    :)

    Sinon, pour toi, 2 millions, ce serait être "riche"...

    Voila une intéressante question : à partir de combien d'pognon, chacun s'estimerait "être riche"...

    ;)

  • 0 Reco 08/05/2011 à 15:24 par Analyste

    Je te rassure Mister H : outre un patrimoine immobilier déjà constitué et que je liquide afin de profiter des prix au plus haut, je dispose de plus de 2 M€ en cash (ou plutôt, sur des supports liquides, dans différentes banques) : jamais ne n'achèterai de l'immobilier surévalué pour autant. 800 K€ pour une bicoque en banlieue parisienne ou un 60m2 dans Paris => c'est pour les cons capables de s'endetter sur 30 ans ! Maintenant, comme ce sont ces cons qui achètent, on a besoin d'eux le temps de bien les plumer ...
    Ca me rappelle un ami, qui a vendu (opportunément) une boite de franchisé : 17 M€ de PV. Il en a remonté une autre qui commence à bien cartonner, s'est acheté un petit manoir en bourgogne pour une bouchée de pain, un appart à Londres, et refuse totalement d'acheter à Paris ou en RP vu le niveau absolument débile des prix.
    Plus on est riche, moins on fait n'importe quoi (à moins que ce ne soit l'inverse ;))

  • 0 Reco 08/05/2011 à 13:01 par MisterHadley

    A 800000€, ça commence à devenir intéressant, là...

    800000€ pour une belle baraque, il n'y a rien de trop, quelque soit les tendances de prix...

    Et lorsque l'on dispose de ce type de budget, je ne suis pas sûr que l'on mégote...

    Lorsque l'on veut acquérir une belle baraque, on pense d'abord à la baraque elle-même en s'y projetant, en "s'y voyant déjà", parfois même plusieurs années avant même de l'acquérir ou de la construire...

    En bref, lorsque l'on a un projet d'acquisition d'une vie, je ne suis pas sûr que l'on ait ce type de raisonnement, en fait... ;)

  • 0 Reco 08/05/2011 à 12:37 par kaiser

    C'est marrant orchideebleue. Quand tu écris "D'autre part, les promoteurs vendent à des prix délirants des appartements conçus pour ne durer que 10 ans dans un état potable...ensuite bonjour les fissures, infiltrations...etc" , j'ai tout de suite pensé au sud est de la france.

    Je suis dans ton cas, et j'ai tranché. Je n'achetais pas dans cette région. J'ai pourtant un budget plus important pour le commun du mortel. Mais 800 k€ pour une baraque, çà non ! (et je les ai pas :) )

  • 0 Reco 07/05/2011 à 14:06 par Badaboom

    Au moins, ils ne pourront plus dire qu'ils soutiennent les acheteurs avec leurs aides..

    Toutes ces aides conduisent à la formation d'une bulle immobilière et ne profitent qu'aux marchands de biens ou autres professionnels de l'immo. Sa france de propriétaire est plutôt une France de rentiers, de parasites non-productifs..

  • 1 Reco 07/05/2011 à 10:41 par orchideebleue

    Ce que je trouve le plus choquant c'est que l'on ne protège pas les locaux qui souhaitent acheter. Je m'explique.
    La mise en place du PTZ+ semble alléchante mais c'est un leurre. Si on achète en PTZ on ne peut pas louer ni revendre (à moins d'acheter dans les 6 mois et revendre dans les 6 mois un bien de même qualité énergétique). S'il semble logique que le PTZ soit une aide pour habiter et non pour louer, on oublie rapidement que l'on prend un énorme risque. A notre époque on peut perdre son emploi et être obligé de déménager pour en retrouver un autre...il faut rester vigilant sur ce point.
    D'autre part, les promoteurs vendent à des prix délirants des appartements conçus pour ne durer que 10 ans dans un état potable...ensuite bonjour les fissures, infiltrations...etc
    On parle beaucoup de Paris mais le sud est est devenu totalement inabordable pour les locaux.
    Comment peut-on tolérer que les riches étrangers achètent à prix d'or et sans négo des appartements où ils ne sont présents que 15 jours par an...et encore.
    Ce genre de chose n'est pas toléré dans de nombreux pays. J'estime donc que si un riche étranger veut acheter c'est à lui d'être taxé à mort afin de le décourager et permettre aux locaux de se remettre sur le marché. Les locaux vivent et travaillent sur place, ils font vivre l"économie alors que les visiteurs non.
    Et ça, personne n'en parle.
    La côte d'azur est remplie d'immeubles vides, alors que les locaux galères pour se loger décemment.
    C'est ça qu'il faut changer à tout prix

  • 0 Reco 05/05/2011 à 16:10 par Frank

    quand un promoteur vend un programme en 2 ou 3 mois à raison de 60 à 70% au profit d'investisseur, il a besoin de fonciers. Le foncier est vendu cher par les communes et il est rare. Chacun y va donc de sa surenchère. Les prestations et les coûts de construction particpeent à la hausse. Les loyers doivent correspondre à un taux de rentabilité, taux facial de plus en plus faible..;sauf à tenir compte des amotissements fiscaux. depuis 'perissol", le métier de promoteur a changé : taille des sociétés et rythme de commercialisation. grand groupe = grosses charges. rythme de vente soutenu = course aux fonciers!

  • 0 Reco 05/05/2011 à 13:55 par Cavasaigner

    J'adore la photo pour illustrer ce qu'est le marché immobilier français. Bientôt la purge, pas le choix!!!

  • 0 Reco 05/05/2011 à 11:32 par basquais

    Oui, les ménages déjà propriétaires sèment la panique. Bien sûr ! c'est cette France de propriétaires qui fout le bordel.... Et l'autre qui glorifie cette bande de poujadistes à la noix ! ! !

  • 0 Reco 05/05/2011 à 07:43 par pongolo

    Ce gouvernement est à la fois responsable (en partie) de la formation de cette bulle et spectateur/commentateur des conséquences de ces propres actes.
    Rendez-vous en 2012 pour sanctionner ces incompétents

  • 2 Reco 04/05/2011 à 21:51 par Soupçon

    Mais non, ce n'est pas une bulle. Le marché est sain :
    - la solvabilité des acheteurs est encore extensible (emprunts sur 50 ans)
    - les prix du 19ème arrdt restent raisonnables par rapport à Buckingham palace
    - ceux qui achètent aujourd'hui sont assurés de revendre plus cher
    - les émirs arabes bientôt détrônés viendront vivre à Paris en exil
    - l'immobilier ne baisse jamais, nulle part.
    - la baisse drastique du chômage assurera de nouveaux acheteurs
    - l'Etat peut indéfiniment maintenir le marché sous perfusion. Le Scellier et le ptz ne lui coutent rien
    - la démographie française est galopante
    - les banques paieront pour qu'on emprunte
    - puisqu'on vous dit qu'il y a une pénurie !

  • 2 Reco 04/05/2011 à 21:47 par Friand

    Clair, alors en ce moment, je ne vois pas du tout l'intérêt d'acheter de l'immo en France, surtout à Paris !
    Enfin bon... y'a toujours des pigeons qui font de l'achat-revente car ils ne voient que la plus-value de leur vente. Mais comme ils achètent plus grand (généralement c'est dans ce sens) ils sont perdants au final !

  • 0 Reco 04/05/2011 à 20:28 par midève

    Et après on nous parle de bloquer les loyer! Alors que l'étude démontre qu'ils sont restés sages.

  • 0 Reco 04/05/2011 à 18:43 par Trichet

    Il serait temps qu'ils arrêtent leur connerie surtout. Les actes maintenant!!!

  • 2 Reco 04/05/2011 à 18:31 par Bronto

    Voici un bilan des concessions que les ménages d'aujourd'hui doivent faire pour accéder à la propriété :

    * Surfaces plus petites
    * Qualité de construction moindre (moins bonne que dans les années 90)
    * Éloignement des zones d'activité
    ..=> Temps perdu dans les transports
    ..=> Surcoût lié aux transports
    ..=> Difficulté à la revente (l'emplacement étant le principal critère en immobilier)
    * Prix d'achat plus élevés
    ..=> Taux d'effort plus élevé
    ....=> Moins de budget pour les autres postes
    ....=> Moins d'épargne
    ..=> Nécessité de deux salaires dans le ménage
    ....=> moins de temps pour les autres activités (enfants, loisirs)
    ....=> Surcoût de la nourrice, crèche, garderie
    ....=> Moins bonne éducation des enfants
    ..=> Durée d'emprunt plus longue
    ....=> Coût de l'emprunt plus élevé
    ....=> Plus longtemps avant d'acheter plus grand (voire impossibilité)
    ....=> Difficulté à financer les études futures des enfants
    ..=> Risque de moins-value à la revente

    N'hésitez pas à compléter...


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