"Le marché de l’immobilier se stabilise lentement"

LaVieImmo.com : Comment le marché de l’immobilier Français a-t-il évolué depuis la publication de votre dernière note trimestrielle ?

Olivier Eluère : La conjoncture reste très dégradée, mais on observe, ça et là, quelques signes d’amélioration. C’est surtout vrai dans le neuf, où le dispositif Scellier d’incitation à l’investissement locatif, mis en place en début d’année, continue de dynamiser les transactions. Les chiffres publiés fin septembre par la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC) font état d’une progression de 10 % des ventes de logements neufs en France au premier semestre sur un an, et laissent entrevoir une hausse de même ampleur sur l’ensemble de l’année. On reste sur des niveaux d’activité modérés, mais le marché ne baisse plus.

LaVieImmo.com : Et dans l’ancien ?

Olivier Eluère : La situation est plus délicate même si on peut estimer, là aussi, que le pire est passé. 520 000 à 530 000 logements existants devraient avoir changé de mains cette année - soit un tiers de moins environ que le volume annuel constaté au cours du boom immobilier de 2002 à 2007. La marche est plus lente que dans le neuf, mais après un point bas touché au début de l’année, les volumes de ventes tendent à se stabiliser.

LaVieImmo.com : En juillet, vous prédisiez une baisse d’environ 17 % des prix sur la période 2008-2009. Maintenez-vous cette prévision ?

Olivier Eluère : Compte tenu de l’ampleur de la baisse passée des transactions, les prix font preuve d’une résistance plutôt étonnante. Selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), ils n’ont reculé de que 1 % en variation séquentielle au troisième trimestre dans l’ancien, après une progression de près de 4 % au deuxième trimestre. En glissement annuel, la baisse devrait être de l’ordre de 5 % à peine à la fin de l’année, après une correction de 10 % à fin 2008. Sur deux ans, l’ajustement devrait donc être plus proche de 15 que de 17 %...

LaVieImmo.com : Comment expliquez-vous cette résistance ?

Olivier Eluère : Plusieurs facteurs peuvent jouer, comme la baisse des taux d’intérêt immobilier, depuis un an, qui participe indirectement à resolvabiliser la demande. Dans le neuf, plus spécifiquement, on sait que les promoteurs sont amenés à répercuter, au moins partiellement, la hausse de leurs coûts dans leur prix de vente. C’est vrai pour les coûts de construction mais aussi pour les coûts liés aux nouvelles normes environnementales. On peut aussi voir dans cette résistance une conséquence de la modération de l’offre de logements : contrairement à ce qu’on a pu observer en Espagne ou aux Etats-Unis, la chute du nombre d’acheteurs s’est accompagnée en France d’une nette contraction du nombre de biens disponibles. Non seulement dans le neuf, où les promoteurs ont su ajuster leur offre très rapidement au retournement du marché, mais aussi dans l’ancien, où un certain nombre de vendeurs ont pu préférer se retirer du marché en attendant le retour de jours meilleurs plutôt que vendre à un niveau de prix qui ne les satisfaisaient pas.

LaVieImmo.com : Ne peut-on pas estimer que la baisse des prix, en tardant à se matérialiser, n’en sera que plus forte au cours des prochains mois ?

Olivier Eluère : Dans la mesure où la situation est incertaine sur le front du chômage et où la confiance des ménages reste fragile, la demande de logements ne va se redresser que modérément et les prix pourraient continuer de baisser un peu, même si un effondrement reste, à ce jour, peu probable. Le schéma central reste malgré tout celui d’une stabilisation des ventes, plus rapide dans le neuf que dans l’ancien, et d’une poursuite de la baisse des prix sur un rythme modéré.