Le marché locatif touché par la crise

Le taux de mobilité des locataires reste historiquement bas, particulièrement dans les grandes villes. Les loyers, qui sont repartis en hausse à la fin de l'été, devraient à nouveau marquer le pas dans les prochaines semaines.

(LaVieImmo.com) - Le marché locatif français s’enlise. La dernière édition de l’observatoire Clameur*, mise à jour mercredi, le décrit comme « inquiet et hésitant », victime du ralentissement économique et de ses répercussions en termes d’emploi et de pouvoir d’achat des ménages.

Ainsi, la mobilité résidentielle, qui se relève généralement à la fin de l’été, est restée très faible au cours des dernières semaines : seulement 27,2 % des locataires ont déménagé depuis le début de l’année (27 % à fin août), contre 27,6 % en 2011 et un peu plus de 30 % en 2004. Le niveau atteint est « comparable à [celui] qui avait été constaté en 2008, lors du déclenchement de la crise économique et financière internationale », précise le document. Le coup d’arrêt est particulièrement palpable dans les grandes villes, Paris en tête. Le taux de mobilité résidentielle des locataires dans la capitale est tombé à 17,7 %, en baisse de plus de 8 % depuis 2009 (19,3 %) et de pas loin de 20 % par rapport à « la situation qui s’observait au milieu des années 2000, avant le déclenchement de la crise des subprimes ». A Marseille, où « le marché est bloqué depuis 2007 », la mobilité plafonne à 18,8 %.

Hausse des loyers en trompe-l'oeil

Sur le front des loyers, Clameur fait état d’une accélération assez nette, en décalage avec la tendance à la modération annoncée au mois de septembre. En rythme annuel, le taux de croissance des loyers était de 2,4 % à fin novembre, deux fois plus élevé qu’à la fin du mois d’août (+1,2 %). Selon l’économiste Michel Mouillart, directeur scientifique de l’étude, cette progression est le résultat de « tensions saisonnières habituelles, à l’approche, notamment, de la rentrée universitaire ». Ces tensions sont palpables, principalement, sur les marchés « particulièrement déséquilibrés, où l’insuffisance de l’offre locative privée est source de tension ». En d’autres termes, les fortes hausses observées à Paris (+5,6 %), dans sa proche banlieue (+5,4 % à Argenteuil, +5 % à Saint-Denis, +3,1 % à Boulogne-Billancourt), ainsi que dans quelques-unes des grandes métropoles universitaires (+3,3 % à Bordeaux, +3 % à Nice, +2,4 % à Toulouse et Lyon), tirent la moyenne nationale. Ailleurs, Clameur recense des hausses plus mesurées (+1,6 % à Nantes, +1,2 % au Havre, +0,7 % à Caen), voire, dans « 20 % des villes de plus de 100 000 habitants », des baisses. C’est le cas, notamment, à Roubaix (-0,9 %), au Mans (-2,2 %) ou à Mulhouse (-2,5 %).

Effet pervers de l'encadrement des loyers

Près de quatre mois après l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à la relocation, Michel Mouillart estime que l’incertitude générale sur l’évolution des recettes locatives, a pu jouer un rôle dans l’accélération du rythme de la progression des loyers. « On ne peut pas exclure le fait que certains propriétaires, avant l’entrée en vigueur du décret ou au moment de la réalisation de travaux de rénovation, notamment, ont pu être tentés de procéder à des revalorisations de loyer plus vives qu’ils ne l’auraient fait en d’autres circonstances. Ce n’est certainement pas la cause principale de la hausse observée, mais on ne peut pas ignorer ce phénomène ».

Sur l’ensemble de l’année, le taux de croissance des loyers devrait s’établir à « 2 % environ » en moyenne nationale, et non à 1,5 % comme estimé à la fin de l'été. « Chaque année, une fois passée la grosse poussée de la rentrée, le marché traverse une période de dépression saisonnière, qui débute avec le mois de novembre ». A 2 %, la croissance des loyers sera en ligne avec l’inflation.

*Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux. Observatoire issu de la consolidation des observatoires de l’Apagl, Ataraxia (Crédit Mutuel), Bouygues Immobilier, Century 21, Foncia, Foncière Logement, Gécina, Gérer, Groupama Immobilier, Habitat & Développement (SIRES), Icade, ICF Habitat, le Mouvement Pact, Nexity, SeLoger.com, Groupe SNI, le SNPI, Sogeprom, Square Habitat (Crédit Agricole), Tagerim, l’Unis, l’UNPI et le réseau Urbania.

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