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Prix immobilierPrix immobiliermardi 17 mai 2011 à 16h10

Le scénario d'une bulle immobilière, écarté en France ?


La pénurie d'offre pointée du doigt par l'Insee
La pénurie d'offre pointée du doigt par l'Insee
La pénurie d'offre pointée du doigt par l'Insee (©dr)

La hausse des prix des logements anciens a atteint +141 % entre 1998 et 2010 en France, selon la dernière étude de l’Insee. Une situation qui pourrait ne pas tant témoigner de la formation d’une bulle immobilière que de la pénurie de logements ou de la politique monétaire, explique Jean-Philippe Cotis, directeur général de l’Insee.

(LaVieImmo.com) - A deux semaines d’intervalles, deux experts de taille, le Centre d’analyse stratégique (CAS) - qui dépend du gouvernement - et l’Insee, ont livré deux conclusions qui peuvent sembler fort différentes sur l’état du marché immobilier en France. Si les deux institutions font état d’une flambée des prix déconnectée de la hausse des loyers, c’est sur la formation éventuelle d’une bulle spéculative que le doute demeure. Et ce, même si l’Insee fait part mardi d’une nouvelle hausse des prix de l’immobilier ancien, de 6,3 % en 2010, qui fait suite aux -7,1 % enregistrés en 2009, période de « baisse significative mais de courte durée ».

Une tendance qui témoigne d’un risque de bulle, faisait valoir en début de mois le CAS : « si la première phase de hausse [des prix de l’immobilier] pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d’intérêt, il semble aujourd’hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché immobilier français ».

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La pénurie de biens responsable ?

Ce scénario n'est pourtant pas certain, et ne doit pas éclipser l'existence d'autres phénomènes, ce qu'expose le directeur général de l'Insee, Jean-Philippe Cotis : « En France, on ne voit pas une envolée de l'investissement, un excès d'investissement dans l'immobilier qui aurait pu justifier une embardée comme celle qu'on a vue dans les pays anglo-saxons ou en Espagne », selon ses propos, tenus en conférence de presse et rapportés par Le Monde. Selon lui, il faut davantage chercher dans « la rareté physique » des biens - pour ne pas dire la pénurie - donc du côté de la sphère réelle, « que du côté de complications financières », rapporte le quotidien. Pour autant, on ne peut pas exclure tout risque de bulle immobilière en France, clarifie-t-il.

La France n'est ni l'Espagne, ni les Etats-Unis

Ce qui pourrait expliquer la flambée des prix de 185 % entre 1998 et 2010 à Paris, de 156 % pour la petite couronne et de 142 % pour la grande couronne. Mais si des mouvements haussiers ont été observés dans d’autres capitales gagnées par la bulle à l’échelle mondiale, « il y a une différence avec ce qui a été observé aux États-Unis et en Espagne, où la dimension spéculative était clairement établie », selon M. Cotis. En effet, certains ont connu un pic dans l'investissement résidentiel, allant jusqu'à représenter 9 % du PIB en Espagne, 6 % aux Etats-Unis ou au Royaume-Uni, alors qu'en France celui-ci n'a pas dépassé les 4 % depuis 2000. Qui plus est, «en France, l'endettement des ménages est beaucoup moins important que dans ces pays », poursuit-il.

Des ratios prix / loyers élevés

Par ailleurs, « les ratios de type prix immobiliers sur loyers restent très élevés en France. Ces ratios reflètent, sans doute, à la fois une relative modestie des loyers, qui sont encadrés dans notre pays et peut-être une pénurie d’offre immobilière qui fait monter les prix des immeubles (ratio prix/revenus) », fait valoir l’expert. De même qu'une importante composante macro-économique, la politique monétaire, dont l'expansionnisme a pu favoriser le développement de la demande, soutenue par la bassesse des taux d'intérêt observée jusqu'à la fin 2010.

Enfin, la prise en considération par les indices de prix et de loyers, d’ « évolutions à qualité constante » est évoquée par l'Insee. Ceux-ci ne tiennent pas compte « des changements de la structure du parc des logements loués ou vendus : amélioration du confort, évolution du nombre de pièces ou de la surface par personne, etc. Autant d’éléments qui peuvent concourir à une hausse des prix ou des loyers effectifs », conclut l’Insee.

Léo Monégier - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 20/05/2011 à 15:52 par fred.conseiller75

    oui bouygues immobiliers :))

  • 0 Reco 20/05/2011 à 06:42 par MisterHadley

    Ah, là, je crois qu'on a le grand gagnant d'la semaine, hein...

    :)

  • 0 Reco 20/05/2011 à 04:54 par fred.conseiller75

    on vas pas passer par 4chemins, on vit dans un monde capitaliste, tu place tes pions tu joue l immobilier a été un bon terrain de spéculation pour prendre toute les économies des citoyens de leur faire payer un crédit sur 20ans voir plus,pour des biens qui ne valent que la moitié!!

    C'est à dire donner des sous pour quelques choses qu'on aura déjà payer, mieux que les radars automatiques?
    Les princes de la finances ayant investis se sont bien sûr retiré, il ne vas resté que les petits joueurs ...
    donc pour ceux qui ont fais un crédit pour 20ans , que leur bien dans pas longtemps vas retrouvé son prix normal, il payera l équivalent d'une grosse amende chaque mois ....

    Vendez vite même à perte après il sera trop tard, la porte commence à se fermer, c'est pas tout le monde qui pourra sortir...
    bullimmobiliere.space-blo gs.com

  • 0 Reco 19/05/2011 à 22:42 par Cancan

    @Dadi : deux erreurs de votre part.
    1) Les loyers ne sont encadrés que lorsque le contrat de bail est en cours. Lors de la signature d'un nouveau contrat de bail avec un nouveau locataire, le prix est libre. L'augmentation des loyers telle que mesurée par l'INSEE ou les professionnels est celle des nouveaux contrats. Cette augmentation est limitée par la solvabilité des locataires, laquelle ne dépend que de leurs salaires puisque le recours à l'emprunt n'est pas possible (ou plutôt, , n'est pas utilisé) dans les baux immobiliers.
    2) Les deux principaux facteurs qui concourent à l'inflation sont : l'augmentation du prix des matières importées (avec impact des taux de change : c'est l'inflation "importée", celle qui existe aujourd'hui) et l'augmentation du montant des salaires. Ajoutez à cela les premiers agrégats de la masse monétaire. Autrement dit, les salaires ne "définissent" pas l'inflation : ils sont l'un des éléments qui concourent (ou expliquent, pour employer un mot compréhensible pour un AI ou un petit commercial) l'inflation. Depuis 15 ans, les salaires suivent statistiquement à peu près l'augmentation de l'indice des prix à la consommation (on observe ce qu'on appelle une corrélation). Les prix de l'immobilier sont, eux, totalement décorrélés de l'inflation et des salaires. Cette absence de corrélation ne s'explique que par le recours massif et trop important au crédit. Pour continuer de faire tourner la machine, tous les AI et experts apparentés (dont M Mouillard, emplyé d'un célèbre groupe bancaire) rêvent de voir les crédits continuer de s'allonger et les taux rester bas.
    de la continuation du contrat de bail. Lors d

  • 0 Reco 19/05/2011 à 21:22 par Dadi

    @Cancan: les loyers suivent l'inflation surtout car la revalorisation est encadrée par cette inflation. Si les salaires définissaient l'inflation TOUS les français ayant un travail auraient été augmentés tous les ans en proportion de cette inflation. Ce qui n'a pas été le cas.

  • 0 Reco 19/05/2011 à 19:58 par Cancan

    L'évolution des prix à la location suit effectivement celle de l'inflation. Pourquoi ? Parce que l'inflation est calée sur l'évolution des salaires, qu'on loue avec son salaire. De fait, l'inflation, les salaires, les loyers, ces trois choses ont augmenté environ de 30 à 50% en dix ans.
    De l'autre côté, les prix de l'immobilier ont augmenté de 141% en dix ans en moyenne nationale, et même de près de 250% à Paris.
    La "rareté" et la "pénurie" n'expliquent pas ces augmentations. Car les biens sont tous aussi rares à la location qu'à l'achat, les prix à l'achat ont progressé de 3 à 6 fois plus vite que ceux de la location. L'explication de l'envolée des prix à l'achat, c'est du côté de la bulle de crédit qu'il faut la chercher. On ne loue pas avec un crédit, en, revanche on achète à crédit. Les crédits sont passés d'une moyenne de 11 ans à plus de 25 ans à Paris, les montants distribués ont quadruplés et les taux ont été divisés par trois. Cela s'appelle une bulle de crédit, comme aux USA, comme en Espagne, comme en Irlande.

  • 0 Reco 19/05/2011 à 17:51 par analyste

    @Pacahomelive :
    L'indice des prix à la consommation (source Insee) est passé de 85 (1996) à 112 (2011).
    http://www.indices.insee. fr/bsweb/servlet/bsweb?ac tion=BS_SERIE&ONGLET=1&BS _IDBANK=671193&BS_IDARBO= 06000000000000
    soit + 32%.
    Les prix de l'immobilier ont, eux, fait, toujours selon l'Insee, + 141 %.
    => L'évolution des prix de l'immobilier à l'achat dépasse l'inflation.

  • 0 Reco 19/05/2011 à 17:25 par PACAHOMELIVE

    Pour relativiser, il nous faut comparer le taux de hausse du logement de 141% à celle de l'indice du prix à la consommation donné par l'INSEE pour la même période: 122%
    Puis à celle des produits manufacturés, du poids des taxes, impôts et retenues de sa fiche de paies...
    L'évolution des prix à la location suit sensiblement la même courbe que l'inflation: autrement dit, elle n'augmente pas le coût de la location et n'incite pas à placer son argent pour mettre en location.
    Pour parvenir à réaliser son rêve d'être un jour propriétaire d'une maison, avec une capacité d'épargne restreinte, le particulier que nous sommes doit s'y prendre en 2 ou 3 fois. Mais le résultat est là: son bien prend de la valeur.

    Reste effectivement que le manque de logement en France favorise la surenchère, mais que nous sommes protégés d'une quelconque "bulle immobilière" car l'emprunt est chez nous bien encadré ( rappelons nous qu'aux états unis, les établissements de crédit faisaient le "forcing" pour placer leurs produits).

    Alors pour chacun d'entre nous, cela reste un choix de vie et de ce que l'on veut transmettre à ses enfants.

  • 0 Reco 19/05/2011 à 14:14 par MisterHadley

    Et pourquoi tout ça, allez vous m'dire, ma bonne dame..!?

    Parce que c'est ce que veulent les acquéreurs, tout bêtement..!

    Et tant que la plupart d'entre nous exigeront d'avoir évidemment le meilleur et au meilleur prix, au meilleur endroit biensur, et tout ça parce que "ça nous est dû et c'est bien normal", la demande, quelle qu'elle soit, solvable ou non, restera tout aussi démesurée et hors norme que le sont par endroit les prix...

    C'est pas plus compliqué que ça, en fait...

    Ca n'a rien à voir avec tel ou tel chiffre, etc, etc...

    ... c'est le facteur "humain" qui dicte les tendances... ;)

    Message édité 19/05/2011 à 14:15

  • 0 Reco 19/05/2011 à 10:44 par Frank

    rareté de biens oui...enfin surtout rareté de biens dans lesquels l'acquéreur n'aura rien à faire ni à ajouter, ni déco ni cuisine, qui sera très calme et en plein centre ville. le tout près tout de suite pas cher. Pour le vendeur, son bien est le plus beau et en tout cas bien plus beau que celui du voisin de palier. Vendeur et Acquéreur encouragés par des sites comme PAP qui leur donne l'impression d'avoir la science infuse et par des agences qui connaissent l'immobilier à travers la seule notion de commerce. Donc terrain rare et cher, construction de plus en plus chere, exigence plus forte : compréhensible pour le neuf. le neuf tire l'ancien à ce point là? et maintenant pléthore de diagnostics qui coutent qui coutent et qui ne servent pas à grand chose surtout le DPE fantaisiste. les banques dragueuses, la durée des prêts qui s'allonge s'allonge bientôt sur deux générations . ET la taille des promoteurs dont la charge de gestion est lourde, l'actionnariat exigeant, condamnés à construire et donc à surpayer les terrains vendus chers par les communes. ET les incitations fiscales qui favorisent le locatif certes mais qui font gonfler les prix compte tenu des arguments de vente des promoteurs. on n'a pas fait le tour de la question mais on s'en approche!!

  • 0 Reco 18/05/2011 à 23:41 par Analyste

    Sans cette bulle de crédit (allongement des durées, hausse des montants, gonflement des encours), la très grande majorité des acquéreurs ne pourraient tout simplement pas financer leurs acquisitions. C'est un phénomène qui s'auto-alimente (je peux emprunter plus, donc je suis prêt à payer un peu plus, donc le vendeur augmente son prix, donc je dois emprunter plus, et comme plus j'emprunte long plus je gonfle le bénéfice de la banque, la banque accepte, donc j'emprunte plus, donc le vendeur monte son prix, etc.). A la fin : boum.

  • 1 Reco 18/05/2011 à 23:37 par Analyste

    Il n'y a très probablement pas de "spéculation".
    En revanche, il y a bulle de crédit : la durée et le montant des prêts ont doublé en 10 ans pour atteindre des durées hors de toutes limites de prudence pour les établissements financiers (les banques n'arrivent pas emprunter à plus de 4 ans, mais elles prêtent à 30 ans : pas besoin de faire de dessin : l'air se dérobe sous leurs pieds et on est à la veille d'une seconde crise systémique) et hors de toute mesure pour les emprunteurs (emprunt > 15 ans = risque maximal ; emprunt à 30 ans = droit dans le mur, dette à vie, quand on sait que 30 ans c'est à peine la durée moyenne d'une vie active avec tous les épisodes de chômage etc.).
    Le crédit à l'habitat représente plus de 50% de l'activité de prêt des banques (ce qui est délirant et extrêmement dangereux) : l'immobilier absorbe les richesses et les liquidités qui seraient nécessaires au financement de l'économie réelle.

  • 1 Reco 18/05/2011 à 18:12 par fred.conseiller75

    l insee n'as aucune statistique après 2006, beaucoup de logements reste vacant on oublie souvent de le préciser;ensuite en toute logique avec la baisse des taux d intérêt en banque, et la campagne d achat du neuf, les gens solvable se sont précipité pour faire des prêt et la vente de neuf à exploser et d'ancien aussi comme les prix d'ailleurs, les personnes restante ne sont pas la classe aisée et non pas les moyens de ces prix hors normes,qu'une famille aisée mets 30ans pour payé!! surréaliste !! donc la logique veux et sa se fera les agents immobilier vont faire pression sur les revendeurs de bien pour baisser les prix en leur expliquant que la situation n'est plus pareil,là il y aura stagnation, ensuite les gens vont comprendre vont vendre à perte, là et à partir de là il y aura mouvement de panique et je peux le comprendre!!!! et les gens vont vendre mais les clients ne seront plus les même et boum!! sa à fait l éclatement de la bulle immobilière!

  • 0 Reco 18/05/2011 à 10:48 par Dadi

    Je pense que les discours sont le reflet de l'aspect très hétérognène (même très localement) du marché immo français. Il y a déjà des parties où ça baisse comme il y a des zone où ça n'a pas baissé... Dans une même ville il peut y avoir des réalités différentes. Cela dépend entre autres, de la pression démographique, de l'attractivité et de la population (socialement parlant) concernée. Pour une zone donnée (rue, quartier, ville, département, région). Il est dure de pouvoir faire à l'heure actuelle des généralités.

  • 1 Reco 18/05/2011 à 10:43 par Dadi

    @fred.conseiller75: La perte de valeur n'est réelle que si il y a revente et lorsqu'il y a revente . Et puis que seront les prix dans 10, 15, 20 ans?

  • 0 Reco 18/05/2011 à 07:20 par UFFA92

    Par définition une bulle immobilière n'est reconnue que lorsqu'elle éclate...Après avoir donné des explications plus ou moins crédibles, M.Cotis reconnait qu'on "ne peut pas exclure tout risque de bulle en France". Donc rien de bien nouveau dans cet article et je ne comprends pas le titre "Le scénario d'une bulle immobilière écartée en France ?"

  • 0 Reco 17/05/2011 à 22:14 par fred.conseiller75

    @ midève quand la bulle aura explosé ou dégonflé , le danger sera de payer un bien sur 30ans qui vas sûrement perdre la moitié de sa valeur donc bonjour la déprime! après revendre à perte de 10% sa fait mal au coeur mais alors de 40% , et encore c'est pas sa le pire mais c'est pour vous répondre un peu...et si sa dégonfle beaucoup de monde voudra revendre surtout les spéculateur et là faudra commencer à faire baissé es prix parceque les personnes solvables, y en aura beaucoup moins aux prix exorbitant!!!

  • 0 Reco 17/05/2011 à 22:01 par midève

    @Georges. Peut-être est-ce une folie de s'endetter pour trente ans. Mais un bien peut toujours être revendu. Mais un loyer n'est jamais reversé. Et puis, il n'y a pas que Paris! Ne soyez pas snobinard, les prix sont beaucoup moins chers en banlieue.

  • 0 Reco 17/05/2011 à 21:49 par fred.conseiller75

    Bulle immobilière imaginaire...à qui profite les ventes..?

    J'aimerai comprendre pourquoi ils se contredisent les uns les autres ??
    La dette des ménages faibles??? oui au début des années 2000 aujourd'hui la donne à changer beaucoup de particuliers ont empruntés.
    Rappel de l'actualité du 27 Avril 2011,un grand journal en fance dévoilai le rapport de la Banque de France sur le surendettement, qui progresse en raison de la stagnation des revenus et de l'explosion des loyers, de l'énergie et de la santé. 900 000 à cela devrais s'ajouter toute les personnes qui ont emprunter sur 20 30ans!!!

    Pouvoir d achat en baisse! taux d intérêt de la banque centrale européenne qui vas augmenter durant l année , inflation 2,2% en Avril,dette des ménages en augmentation,augmentation des loyers 30% seulement en ratio des prix de vente,logements vides,spéculation des investisseurs après la crise des états unis ....
    Pourquoi à l'heure ou les ventes immobilière baisse,qu'on parle d'une possible bulle , l'insee viens contredire en y mettant une réserve!!

    Pourquoi poussez les gens à faire gonflez cette bulle,je met en garde http://bullimmobiliere.sp ace-blogs.com/

    Conseil n'achetez pas maintenant!

  • 0 Reco 17/05/2011 à 21:02 par George

    nous sommes tous dans la même situation dans notre quartier de Paris.
    Nous sommes cadres , ou alors des familles avce les 2 parents qui travaillent mais nous ne pouvons acheter un appartement que si nous nous endettons sur 30 ans. une folie!

  • 0 Reco 17/05/2011 à 18:48 par Olivier

    Le nouveau paradigme....

  • 1 Reco 17/05/2011 à 18:20 par PoP

    Bulle, explose, bulle, explose, bulle, explose...

  • 0 Reco 17/05/2011 à 16:52 par Trichet

    L'explosion des prix dans les trous à rats remplis de Robien et Scellier vides s'expliquent aussi par la épénurie", la "rareté" ???

  • 2 Reco 17/05/2011 à 16:50 par Trichet

    Avant qu'une bulle n'éclate, il y en a toujours pour essayer de justifier des niveaux de prix "extravagants"

  • 1 Reco 17/05/2011 à 16:49 par qsdqsdqs

    Bien sur! L'INSEE devrait faire que des stats. Dans cet article, on ne parle pas du pouvoir d'achat des menages, ni des taux. Actuellement, les gens sont a la durée d'endettement max et les taux augmentent. Comment peut on oublier cela !

  • 1 Reco 17/05/2011 à 16:31 par MisterHadley

    Comme quoi, un peu d'objectivité ne fait pas d'mal, de temps en temps...

    ;)


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