Les acheteurs n'ont pas déserté le marché

Les professionnels de l’immobilier toulousain ont eu chaud. « Les premiers mois de 2009 ont été très difficiles, se souvient Maître Michel Fargues, notaire dans la région de Toulouse. Le marché a tourné au ralenti jusqu’au début du deuxième trimestre, et il a fallu attendre le mois de mai pour que la situation s’améliore… très progressivement ». Sur l’ensemble de l’année, le volume de transactions dans l’ancien devrait avoir chuté de 40 % environ intra-muros - plus encore dans certaines zones périphériques. Coté prix, la stabilisation du second semestre 2008 a laissé place à une baisse, mesurée en tout début d’année, plus nette dès le mois de mars. Selon les derniers relevés disponibles, un appartement toulousain se négociait à moins de 2 300 euros du mètre carré en moyenne au mois d’octobre 2009, contre près de 2 400 euros au début du deuxième trimestre, et 2 500 euros en octobre 2008. Soit un repli de l’ordre de 7 % en douze mois. Correction marquée, également, sur le segment des maisons, avec un prix moyen de 250 000 euros en octobre 2009, en baisse de près de 6 % sur un an.

Ajustement très brutal

« L’ajustement a été très brutal, constate Nicolas Verret, responsable du Groupement d'intérêt économique (GIE) Orpi Toulouse, mais il a permis un retour rapide de la demande. La situation actuelle n’est absolument pas comparable à la crise du début des années 1990 : les acheteurs n’ont pas déserté le marché ». Fabien Krynen, de l’agence Climex, dresse un constat similaire. Selon lui, « les acheteurs sont à nouveau là, et les biens se vendent rapidement, et sans trop de négociation - dès lors qu’ils sont mis en vente à un prix raisonnable ! ». Une notion qui varie bien évidemment d’un quartier à l’autre. Les appartements cossus de la Place du Capitole et du quartier Ozenne – Carmes, épargnés par la correction, ont encore gagné plus de 10 % sur les douze derniers mois. « Les propriétaires hésitent à mettre leurs biens en vente, et la pénurie de logements haut de gamme soutient les prix de ce type de biens », explique Fabien Krynen. Les maisons des quartiers Bonnefoy et Saint-Michel, plus populaires, accusent des baisses de 7 %, en ligne avec la moyenne locale. Plus loin du centre, Rangueil et Borderouge, qui avaient connu des hausses de prix à deux chiffres avant la mise en service de la ligne B du métro, en 2007, perdent jusqu’à 15 %... « Cette absence d’unité sera la principale caractéristique du marché toulousain en 2010, prédit Me Fargues. Le pire de la crise est passé, mais certains quartiers n’en ont pas fini avec les baisses de prix ».

16 000 habitants nouveaux chaque année

Dans le neuf, les ventes, qui s’étaient effondrées fin 2008, sont reparties de l’avant. Selon l’antenne locale de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC), un peu plus de 5 600 transactions ont été bouclées en 2009 au sein de la communauté urbaine de Toulouse (CUT). « C’est deux fois plus qu’en 2008, année très difficile pour le secteur, mais surtout 20 % de plus qu’en 2007, qui était pourtant déjà un très bon cru ! », commente Philippe Poilleux, président de la FPC de Midi-Pyrénées. Selon le dirigeant, « si le neuf a retrouvé le sourire, c’est en grande partie grâce au succès du plan de relance. L’avantage fiscal du Scellier a séduit les investisseurs, tandis que le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) a su ramener les primo-accédants sur le marché ». Près de 40 % des maisons et appartements neufs vendus l’année dernière ont été acquis par des accédants à la propriété. Et s’il craint les effets de la suppression du doublement du PTZ, prévue pour le second semestre, Philippe Poilleux compte sur l’attrait démographique de Toulouse pour soutenir l’activité du secteur. « Chaque année, Toulouse accueille en moyenne 16 000 nouveaux habitants. Il faut bien les loger quelque part… ».