Les loyers progressent – moins vite que l'inflation

Ralentissement confirmé. La dernière édition de l’observatoire Clameur*, présentée mardi matin à Paris, décrit un marché locatif privé « inquiet et déprimé », frappé de plein fouet par la dégradation de l’emploi et les inquiétudes quant à l’évolution du pouvoir d’achat. De fait, 27 % seulement des locataires ont déménagé au cours des huit premiers mois de l’année, contre 27,6 % en 2011 et plus de 30 % en 2004. Minimes en apparence, ces variations traduisent pourtant une réelle détérioration : l’économiste Michel Mouillart, auteur de l’étude, calcule que la baisse observée à fin août correspond, « en année pleine », à « une diminution de l’offre locative de près de 40 000 logements » à l’échelle nationale. « Dans un environnement hostile, nombre de ménages reportent, quand ils ne l’abandonnent pas, leur projet de recherche d’un appartement ou d’une maison plus adapté à leur situation », explique-t-il. Le taux correspondant devrait donc continuer de décroître dans les prochains mois, à « 26 ou 26,5 % » en fin d’année, vraisemblablement en deçà l’année prochaine. Soit des niveaux comparables à ceux observés en 2009, « au point fort de la crise économique et financière », commente l’économiste.

La situation est plus particulièrement tendue dans les grandes villes - Paris et Marseille en tête, où le taux de mobilité résidentielle n’était plus que de 18 % à la fin du mois d’août, au plus bas depuis le lancement de l’observatoire, en 1998, et en repli d’environ 20 % par rapport au début des années 2000.

Des perspectives d’évolution « médiocres »

Sur le front des loyers, cette contraction se traduit par une augmentation « a minima », de 1,2 % sur les huit premiers mois de l’année, par rapport à la même période de 2011. A titre de comparaison, Michel Mouillart note que « le rythme de progression des prix à la consommation [lui], ne ralentit pas, à +1,9 % sur un an ». Sur l’année, le taux de croissance des loyers ne devrait pas dépasser 1,5 %, inférieur de moitié environ à la hausse moyenne observée depuis 1998 (+2,9 %). Sans dresser de prévision à plus long terme, l’observatoire note que la chute de l’effort d’amélioration et d’entretien des logements par leurs propriétaires (28 % des logements reloués depuis le début de l’année l’ont été après travaux, contre 34,5 % en 2011 et 29,1 % en moyenne sur la période 1998-2012) « illustre la médiocrité des perspectives d’évolution des recettes locatives ».

L’étude, qui porte sur un total de 162 000 logements, constate des baisses de loyers dans 31 des 80 villes de plus de 60 000 habitants, et dans six des vingt premières agglomérations du pays – Marseille (-0,3 %), Rennes (-0,8 %) et Angers (-1,3 %), notamment. A l’inverse, les hausses de loyers ne dépassent l’inflation que dans dix-neuf villes de plus de 60 000 habitants, et dans trois des principales métropoles : Paris (+2,6 %), Brest (+3,3 %) et Toulon (+4,4 %) (voir classement complet en fin d’article).

Tenir compte du ralentissement pour encadrer les loyers

Un mois après l’entrée en vigueur du décret instaurant un encadrement temporaire des loyers à la relocation, et alors que le ministère du Logement prépare une loi cadre sur la question pour l’année 2013, Michel Mouillart met en garde contre la manière dont celle-ci sera appliquée - et surtout dans quelles villes. Le gouvernement a établi la liste des trente-huit agglomérations dans lesquelles les loyers à la relocation sont encadrés sur la base de deux critères : l’évolution des loyers entre 2002 et 2010 d'une part, et le niveau de loyer moyen pratiqués en 2011 de l'autre.

« Nous montrons que si on regarde l’évolution des loyers sur la période 2007-2012 au lieu de 2002–2010, le nombre de communes de plus de 60 000 habitants retenues n’est plus que de deux en province [Lille et Roubaix]et de quatre en Île-de-France [Argenteuil, Asnières sur Seine, Aubervilliers et Levallois Perret] , contre respectivement seize et vingt-quatre dans le cadre du décret, explique l’économiste Notre propos n’est pas de dire que le texte n’aurait pas dû être voté, ni qu’il ne faut pas encadrer les loyers, poursuit-il. Il nous paraît cependant important d’insister sur le fait que celui-ci doit être mis en place en ayant à l’esprit que le marché est en phase de ralentissement depuis maintenant six ans, et qu’il n’est plus aussi dynamique qu’à la fin des années 1990 ou pendant la première moitié de la décennie 2000. ».

Niveau de loyer moyen et variation dans les 20 villes de plus de 146 000 habitants

Quatorze hausses

• 1 – Toulon: 11 €/m² (+4,4 %)
• 2- Brest : 8,8 €/m² (+3,3 %)
• 3 – Paris : 23,7€/m² (+2,6 %)
• 4 – Nice : 14,4€/m² (+1,8 %)
• 5 – Strasbourg : 12,6€/m² (+1,2 %)
• 6 - Nantes : 11,5€/m² (+1,1 %)
• 7 - Bordeaux : 12,3€/m² (+1,1 %)
• 8 – Toulouse : 11,4€/m² (+0,8 %)
• 9 – Montpellier : 13,4€/m² (+0,7 %)
• 10 – Lille : 13,5€/m² (+0,7 %)
• 11 – Lyon : 12,4€/m² (+0,6 %)
• 12 - Grenoble : 11,9€/m² (+0,6 %)
• 13 – Reims : 9,8€/m² (+0,4 %)
• 14 – Le Havre : 11,3€/m² (+0,2 %)

Six baisses

• 15 – Marseille : 12,3€/m² (-0,3 %)
• 16 – Dijon : 10,6€/m² (-0,4 %)
• 17 - Saint-Etienne : 8€/m² (-0,7 %)
• 18 – Rennes : 11,8€/m² (-0,8 %)
• 19 – Le Mans : 9,2€/m² (-1,2 %)
• 20 – Angers : 10,2€/m² (-1,3 %)

*Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux. Observatoire issu de la consolidation des observatoires de l’Apagl, Ataraxia (Crédit Mutuel), Bouygues Immobilier, Century 21, Foncia, Foncière Logement, Gécina, Gérer, Groupama Immobilier, Habitat & Développement (SIRES), Icade, ICF Habitat, le Mouvement Pact, Nexity, SeLoger.com, Groupe SNI, le SNPI, Sogeprom, Square Habitat (Crédit Agricole), Tagerim, l’Unis, l’UNPI et le réseau Urbania.