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Prix immobilierPrix immobiliervendredi 23 décembre 2016 à 16h39

Les pièges à éviter dans le cadre d'une vente à un promoteur


Quelques petits conseils pour s'éviter de grandes déconvenues
Quelques petits conseils pour s'éviter de grandes déconvenues
Quelques petits conseils pour s’éviter de grandes déconvenues (©dr)

Propriétaire d'un terrain, d’une maison, d'un local ou d'un entrepôt, un promoteur a pris contact avec vous pour acheter votre bien. Etes-vous prêt à bien mesurer la nature des propositions qui vous seront faites ? Quelques petits conseils pour s’éviter de grandes déconvenues.

(LaVieImmo.com) - Leur réputation a la peau dure. Celle de gens capables de vous embobiner parce que vous ne détenez pas les clefs subtiles de la négociation. Pour autant, il faut (largement) atténuer l’image des promoteurs. La très grande majorité cherche tout simplement à tirer le meilleur prix d’une négociation, comme dans n’importe quelle autre vente. Il faut juste savoir ce que vous vendez et quel en est le juste prix.

Dans la tête d’un promoteur

Lorsque la négociation commence autour de l’achat de votre terrain, vous devez savoir que ce dernier est doublement appréciable. Il présente un prix "immédiat", soit votre bien en l’état. Mais aussi un prix lié au "potentiel constructible", à savoir celui lié aux droits à construire qui s’y rattachent. Généralement, le promoteur comme le vendeur ont intérêt à opter pour cette deuxième solution, le vendeur pouvant réaliser ainsi une plus-value plus significative.

Prenons le cas d’un terrain de 800 m² dont vous estimez le prix autour de 280.000 euros. Si un particulier vous l’achète, vous percevrez directement ce montant. Avec un promoteur apparaît la notion de potentiel de droits à construire. Lors de l’établissement du bilan financier prévisionnel de l’opération, il arrêtera le prix auquel peut prétendre votre terrain à partir du nombre de mètres carrés vendus. S’il parvient à dégager 1.500 m² habitables, le prix pourrait ainsi tourner autour de 450.000 euros.

Incertitudes liées au permis de construire

Estimez votre bien
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La proposition est donc alléchante. Mais elle est soumise à des contraintes. Cette perspective ne devient en effet concrète qu’après l’obtention d’un permis de construire expurgé des risques de recours des tiers (deux mois pour les voisins, un mois de plus pour l’administration). Il s’agit là d’une première source d’incertitude. En règle générale, si aucun recours n’est acté, le temps d’attente oscille entre 9 et 12 mois entre le dépôt et la purge du permis.

D’autres conditions suspensives peuvent aussi émerger, notamment dans le cadre de la pré-commercialisation du programme, intégrant la « garantie financière d’achèvement » ainsi que les conditions de validation des coûts travaux. En période de crise, les promoteurs veulent aller vite et sécurisent ce risque, ce qui peut entraîner de nouveaux atermoiements. Le vendeur peut ainsi réaliser une incontestable plus-value sur la vente de son terrain mais n’en récupérer le fruit fiduciaire que plus tard.

Se faire accompagner par un professionnel

La vraie zone de risques se situe quelque part entre la méconnaissance de ces subtilités et la faisabilité du projet proposé par le promoteur. Il est donc plus que recommandé, si vous souhaitez vendre à un promoteur, de solliciter les services d’un professionnel tel que Vendreaunpromoteur.com pour vous éviter de douloureuses errances qui vous feraient rapidement regretter de ne pas avoir opté pour la solution moins affriolante financièrement d’une vente à un particulier.

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