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Prix immobilierPrix immobiliervendredi 9 mars 2012 à 16h32

Locataire : Les 10 choses à savoir absolument !


Les clés pour réussir sa location
Les clés pour réussir sa location
Les clés pour réussir sa location (©Fotolia)

Comment mettre toutes les chances de votre côté pour réussir votre location ? LaVieImmo.com vous donne ses tuyaux pour mener à bien votre projet de A à Z, de la phase recherche à la signature du contrat de bail.

(LaVieImmo.com) - Quelles pistes privilégier pour votre recherche de studio ou appartement ? Est-il préférable d’opter pour une location non meublée plutôt que meublée ? A quoi faut-il faire attention durant l'état des lieux d'entrée, et encore quelles sont les clauses interdites dans un contrat de bail ? Toutes les réponses à vos questions, en 10 points, et avis de professionnels à l'appui.

1) La phase de recherche, attention aux arnaques !

Estimez votre bien
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Type de bien :

Comment dénicher la perle rare ? Il existe une pléthore de manières vous permettant de trouver la location qui vous convienne : les petites annonces, les agences immobilières, le bouche à oreille, les réseaux sociaux… Dur de choisir ! Pour sa part, Frédéric Blanc, juriste spécialiste du logement chez UFC-Que Choisir, estime que la bonne technique est de « privilégier tous les canaux » lors de la phase recherche. « Placer des alertes et être ultra-réactif quand on tombe sur le logement qui convient », même si cela peut relever du poncif ; telles sont selon lui les clés de la réussite. Pour autant, la vigilance est de mise, car nul n’est à l’abri de l’arnaque. « Il faut absolument éviter les marchands de listes. Les listes qu’ils fournissent ne correspondent les plus souvent plus à la réalité », explique Martine Rullier, présidente de l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris (Adil 75). Enfin, pour plus de sécurité, ne jamais rien payer avant d’avoir signé le contrat de bail.

2) Agence ou petites annonces, pourquoi pas les deux ?

Certains préféreront traiter directement avec le propriétaire. D’autres, par manque de temps décideront de passer par l’intermédiaire d’une agence. L’intérêt des petites annonces ? Vous vous passez d’intermédiaire, entrez directement en contact avec le bailleur, et faites l’économie des frais d’agence. Chose non négligeable, car ils représentent généralement l’équivalent d’un mois de loyer. Mais c’est aussi là que l’on retrouve un certain nombre d’arnaques, comme celles au mandat cash : il s’agit de biens proposés à des loyers très peu élevés, et dont les qualités vantées sont souvent exceptionnelles. C’est également en agence que l’on peut éviter les fameuses visites multiples, qui en général ne dépassent pas les 15 personnes. A noter qu’il existe des agences immobilières spécialisées dans la location, et même dans la location meublée.

3) Consultez les loyers pratiqués dans le secteur de votre location

Peu connu des candidats à la location, l’observatoire Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux (Clameur) mesure les loyers moyens pratiqués dans près de 1 200 villes françaises (pour les biens mis ou remis en location). Disponible sur LaVieImmo.com, il permet de savoir si le loyer qui vous est demandé correspond à la réalité des prix sur le terrain. Mais point d’illusion, ces données n’ont qu’une valeur informative, « dans la mesure où il n’y a pas de plafonnement des loyers en France », souligne Martine Rullier. Qui plus est, le locataire n’est le plus souvent pas en position de négocier, « ce qui est particulièrement vrai dans les zones tendues », comme en Ile-de-France ou en région Paca, indique Frédéric Blanc.

4) Meublé ou non meublé ?

A priori, ce choix relève du choix personnel de chacun. Par exemple, un étudiant recherchant un studio en ville pour quelques mois aura tendance à privilégier le meublé, prêt à être habité immédiatement, alors qu’une famille qui souhaite s’installer pour une durée plus longue se tournera plutôt vers le non meublé. Avant de s’engager pour l’un ou l’autre, le candidat à la location doit savoir qu’il existe des spécificités : le logement loué vide offre davantage de protection juridique au locataire : le bail est conclu pour 3 ans minimum, le préavis pour quitter le logement est de 3 mois. Tandis que le meublé est conclu pour 1 an minimum ou 9 mois pour les étudiants, ce qui peut également être intéressant. A savoir, les loyers sont en moyenne 20 % plus élevés pour un meublé.

5) Fournissez les bons documents… au bon moment

Il vous sera généralement demandé - que ce soit par l’agence ou par le bailleur -, une pièce d’identité, des fiches de paie, l’avis d’imposition, une caution, l’ancien contrat de bail du locataire, un RIB. Mais il est en revanche interdit de demander une attestation d’employeur en plus des fiches de paie, d’autres photographies, l’attestation que le locataire ne fait l’objet d’aucun incident de paiement, ou encore un extrait de casier judiciaire, voire même dans certains cas « un certificat de mariage », indique l’UFC Que Choisir, qui a fait une étude très détaillée sur la question. Bien entendu, les premiers dossiers complets seront prioritaires, que ce soit en agence ou entre particuliers.

6) Les subtilités du dépôt de garantie

Rappelons ici que le principe du dépôt de garantie est légal. Mais il est encadré, et la situation diffère selon que le logement est meublé ou non. Ainsi, pour un logement non- meublé, le bailleur ne peut demander que l’équivalent d’un mois de loyer. Pour le meublé, il est plus libre, le dépôt peut monter jusqu’à trois mois. Le délai de restitution du dépôt de garantie au locataire est de deux mois à compter de la remise des clés. Mais attention : il existe une subtilité dans les copropriétés. Une réponse ministérielle datant du 28 février 2008 et qui n’a pas de valeur « légale » admet que « le bailleur restitue au locataire sortant 80 % du dépôt de garantie dans ce délai et ne rembourse le solde dû qu'après la régularisation annuelle » des charges de copropriété. Au cas, bien sûr, où celle-ci n’a pas eu lieu durant le délai de deux mois.

7) Prendre son temps pour l’état des lieux d’entrée…

L’état des lieux d’entrée est une étape primordiale dans la location. Pour les deux parties : car il s’agit d’une procédure bien entendu protectrice du locataire, mais qui l’est aussi pour le propriétaire. « Il faut que celui-ci corresponde le plus possible à la réalité, explique Martine Rullier. Et si l’une des parties - locataire ou propriétaire - refuse de l’établir, l’autre est en droit de réclamer la venue d’un huissier », précise la responsable. « Chacun doit être méticuleux ; il peut être judicieux que le candidat à la location vienne accompagné », appuie Frédéric Blanc. Pour une raison évidente : on voit mieux ce qui peut clocher à deux, mais aussi car le locataire « est dans une situation de confiance et peut plus librement poser des questions ». Parmi les éléments qui sont le moins visibles d’emblée, « bien vérifier que l’eau du robinet coule bien, que les fenêtres ferment, noter l’état des peintures, de la moquette ou du parquet ». Bon à savoir, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 donne au locataire le bénéfice « d’un délai d’un mois pour compléter l’état des lieux pendant le premier mois de la période de chauffe par l’état des éléments de chauffage », souligne Frédéric Blanc.

8) … et de sortie !

Si vous n’êtes pas méticuleux lors de l’inventaire de l’état des lieux d’entrée, le propriétaire le sera, lui, lors de l’état des lieux de sortie. « Car c’est lors de l’état des lieux de sortie que l’on sait véritablement si on a fait une bonne location ou non », estime Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Si le locataire peut se le permettre, le mieux est de passer par le biais d’un huissier de justice, ce qui limitera les litiges éventuels et donnera toute sa valeur à l’acte. Les frais sont partagés entre locataire et bailleur. Rappelons ici que passer une couche de peinture lors du départ des lieux ne sera que bien vu, et veiller plus généralement à ce que tout soit dans le même état que lors de l’arrivée dans l’habitation. « De nombreux litiges portent sur de petites dégradations : des traces sur les murs ou le sol », précise Jean Perrin. Enfin, à l’attention des fumeurs : la cigarette jaunit les murs…

9) Le contrat de location : Ce qui est permis, ce qui ne l’est pas

Le contrat de bail clarifie les relations entre le bailleur et son locataire. Si le bail peut être fait par oral, il vaut mieux y renoncer. Dans ce cas toute la difficulté réside dans la charge de la preuve, si des dégradations ont lieu. En l’absence de contrat écrit, le propriétaire devra en effet prouver que le locataire a bien commis ces dégradations, une fois entré en possession des lieux. Pour ce qui est des clauses du contrat, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, donne tout une liste de clauses abusives, « réputées non écrites ». On peut ainsi citer celles qui donnent au propriétaire un droit de visite abusif ; un prélèvement automatique sur le salaire du locataire, ou encore celles qui lui interdisent l’hébergement d’une personne (hormis le cas d’une sous-location non autorisée). Mais aussi, « toutes celles qui sont globalement déséquilibrées » en défaveur du locataire, appuie Frédéric Blanc. Consultez ici notre dossier complet sur le bail.

10) Les travaux : A qui la charge ?

Pour simplifier, les « grosses » réparations incombent au propriétaire, les « petites » au locataire. Pour un bail long terme, le bailleur a logiquement à sa charge les travaux de mise en état du bien. Globalement, les menus frais : changements de joints, petites pièces de chauffe-eau ou encore entretien du jardin, restent à la charge du locataire. « Bien entendu, si les joints sont à changer très peu de temps après l’entrée dans les lieux, ils seront à la charge du bailleur », souligne Jean Perrin. Mais le locataire pourra aussi répondre de vitres de douches fissurées, voire de traces dans les parties communes : par exemple par les roues d’un vélo dans l’escalier, explique-t-il. Quid de la peinture ? Tout dépend de l’état dans lequel celle-ci se trouvait lors de l’arrivée du locataire. Si celle-ci était déjà vétuste, le locataire peut faire valoir ce point, mais doit le mentionner lors de l’état des lieux d’entrée. « Le cas échéant, le bailleur fait généralement appel à des professionnels pour le nettoyage, sur devis. Ce qui peut être facturé très cher au locataire », conclut Frédéric Blanc.

Enfin, retrouvez tous les loyers moyens au m² sur les 500 plus grandes villes de France pour louer au juste prix : cliquez ici.

Léo Monégier - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 17/07/2012 à 10:14 par angelina99

    je suis la seule qui as un proprio vraiment incroyable.... il suffit de parler avec les proprio et dans la limite du possible il sont la pour aider et resoudre les problemes... il faut arreter de faire croire que tout les proprio sont des .........

  • 0 Reco 11/04/2012 à 01:41 par bernieres

    Les volets d'une des 3 chambres sont en bois très abîmés (forme "Z"). Le propriétaire a mis un garde-fou pour éviter les chutes d'enfant. Toutefois, je ne peux plus les fermer car la forme "Z" m'en empêche. De plus, ils sont cassés en bas et les morceaux tombent dans la cour. Puis-je exigé du propriétaire leur remplacement, sachant qu'ils étaient déjà dans cet état lorsque j'ai emménagé le 22/4/11 ?
    Cordialement

  • 1 Reco 15/03/2012 à 22:37 par Gironimmo

    Groucho tas tout juste : on a les relations locatives qu'on mérite!
    +1000 avec toi

  • 0 Reco 15/03/2012 à 22:33 par Gironimmo

    Aracelli j'espère que je t'aurai jamais comme locataire toi qui fait des procédures à tous tes proprio. Quand y a un soucis on le regle pas besoin de lrar

  • 3 Reco 14/03/2012 à 11:12 par groucho

    aux propios qui se plaignent on a les locataires qu'on mérite ...
    aux locataires qui se plaignent on a les proprios qu'on mérite
    les bons proprios ont de de bons locataires et lycée de Versailles

  • 1 Reco 13/03/2012 à 19:12 par aracelli.11

    mais ça ne va pas ,la nana ou mec qui veut faire croire que les locataires sont tous des salopiauds ; qui ne payent pas et te deguelasse l'appart ; les statistiques sont claires ; moins de 8/100 de mauvais payeurs et malfaisants ; tous les autres font comme moi ; en cas de soucis 1) une lettre simple ;puis recomandée ; et sinon ;mediateur de la republique ou justice ; MAIS d'abord et avant tout ; bien verifier l'etat des lieux ; avoir les papiers en régle et prendre son temps ; internet ou le 39 39 ; vous renseigne sur les droits et devoirs des locataires et proprietaires ; et en librerie ; des livres sur le droits des locations et si j'ai eu des soucis avec mes proprietaires cela s'est regle tres vite et bien ; les agences sont coupables de bien des problemes ; de faire louer des biens ; mal entretenus et souvent a des prix qui ne sont en rien justifies ni ; par le marche ; et pour avis ; les appart vides sont anti patriotes ; car un logement ; c'est de l'eau , de l'electricite des impots , des poubelles payes et des enfants dans les ecoles ; alors gardent toi tes maisons et mangent les ; en cas de besoin ; je crois que tu vis dans la peur des autres ; et ça c'est bien triste ; mais rassure toi ; moi si tu es malade de trouille ; je pourrai te soigner ; je suis medecin et je loue des maisons partout ou je suis nommée ; et rarement de problemes; tranqui salut

  • 2 Reco 13/03/2012 à 17:18 par kris038

    Proprietaire d'un appart et ayant loué dans les regles celui cit , j'ai ete obligé de saisir par deux fois le tribunal pour des locataires malhonnetes (en 5 ans), la procedure m'a coute a chaque fois de 2 à 3000 euros et bien que reconnus fautif, je n'ai jamais ete rembourse ni des frais ni des loyers.
    Donc desormais je demande les documents que je souhaite et etudie le dossier à tete reposée, je n'impose rien mais tous dossier que j'estime incomplet à mon gout fini à la poubelle.
    Un candidat à la location qui n'a rien à caché fournira les documents demandé.
    Mes loyers sont correct, mon appart est propre et entretenu mais je choisi mes locataires.
    Si certains trouve cela choquant , ma 2eme option est de laissé ce bien à l'abandon sans locataires (mon credit est fini, cela ne me genera pas) en attendant que l'on applique des regles correctes pour tous.
    Dans certains pays (notamment le canada), un loyer impayé et votre expulsion a lieu en 1 mois. Resultat , trés peu de procedure mais aussi trés peu de logement vacant.
    Il faut savoir ce que l'on veut et en l'etat actuel des choses, je comprend tout a fait le nombre de logement vacant ou insalubre vu la malhonnete de certain qui estime toujours avoir le droit de jouir paisiblement d'un bien mais surtout gratuitement.

  • 3 Reco 13/03/2012 à 15:51 par Rickyo

    Je trouve très difficile de se loger dans les grandes villes de France. Souvent les proprietaires abusent du marché car il très compliqué de devenir proprietaire (c'est souvent ceux qui ont plusieurs biens d'ailleurs). Depuis que je vis à l'etranger, je n'ai jamais eu un seul probleme. Dans certains pays, les frais d'agence sont réglés par le proprietaire et je trouve cela normal, la caution est versé à l'agence et elle fait office de mediateur en cas de litige. Perso, je prefererais payer mon credit immo que d'engraisser encore plus des prorpietaires vereux parisien qui loue une fortune des cages à poules insalubres avec wc sur palier ! Meme dans le fin fond de Bucarest, ça n'existe pas ce genre de choses.

  • 2 Reco 13/03/2012 à 15:01 par JBdes Castors

    bravo nadette. Plus facho, tu meurs !

  • 2 Reco 13/03/2012 à 14:53 par nadette

    La conduite à suivre pour les locataires, c'est bien, mais ne vous faites pas de soucis, ils connaissent bien les combines, quand ils se presentent , ils sont toujours bien, mais une fois dans les lieux ça change, pas de paiement de loyers, recommandés refusés, caution solidaire idem, on fout fiche à la porte si vous allez réclamer, on vous traite de voleur, et le logement je n'ose pas en parler, chats, chiens pissent partout, ils veulent un jardin, c'est la foret vierge, ou plutôt, une décharge. Alors chers propriétaires que nous sommes, ne louez pas, car voici ce qui vous attend. Je pense qu'il y a encore des locataires corrects,; mais pas de bol, moi, je n'en ai jamais eu ou rarement.

  • 2 Reco 13/03/2012 à 14:30 par domdom1

    En cas de souci avec le propriétaire à la sortie, caution non rendue n'hésité pas a saisir le conciliateur de la république, c'est gratuit je l'ai fait et j'ai pu récupérer une partie de ma caution, que mon propriétaire très radin voulait garder, il doit également vous présenter tout les justificatifs et factures des professionnels en cas de travaux.

  • 3 Reco 12/03/2012 à 22:59 par dossierdelocation

    l'attestation employeur est souvent demandée. Elle ne peut pas être exigée si le locataire fournit son contrat de travail. En général, le bailleur ne se contente pas des fiches de paie (facilement falsifiables)

  • 0 Reco 12/03/2012 à 10:38 par RAVIR

    A TOUT MOMENT

  • 0 Reco 12/03/2012 à 09:10 par RAVIR

    Pour le meublé c'est un mois de préavis.

  • 1 Reco 11/03/2012 à 23:39 par ibtissem

    peut on quitter un meublé avant la date anniversaire ? j'ai loué un meublé pour mon fils qui subit des infiltrations par la façade et qui donne de l'humidité et moisissure à l'intérieur. J'aimerais donner préavis avant la fin du contrat soit 5 mois avant; Est ce possible ? Merci

  • 2 Reco 11/03/2012 à 13:19 par retro007

    Que le locataire paie les frais de bail + des frais d'honoraire fixés 1 fois pour toute. Je trouve scandaleux le montant du loyer H T versé aux agences immobilières( trop aléatoire)

  • 0 Reco 11/03/2012 à 11:42 par Immobilier Sartrouville

    Pour Patrick, le dépôt de garantie est bien évidement encaissé et devra l'être avec suffisamment d'avance pour garantir qu'il est réel et bien approvisionné (chèque et délai d'encaissement). Un dépôt de garantie non encaissé et un retour de chèque impayé, empêchera le propriétaire de se faire couvrir par son assurance loyers impayés, entre autre.
    Bonnes recherches

  • 1 Reco 11/03/2012 à 10:35 par giroflee

    moi je cherche si vous avez un 55m2 pour 450 euros sur le 93 rosny sous bois/villemonble/neuilly plansance ou sur le 94 fontenay sous bous le perreux-nogent je suis prete a visiter d ici 3 ou 4 mois ou au plus tard au mois de juillet aout2012
    le probleme c est d avoir un salaire de 2000e en moyenne la c est plus dur
    il parait que le reseau, le bouche a oreille, les relations meme lointaines sont les roues de je crie tres fort
    merci d avance
    1entree avec placard-1cuisine-salle de bain_wc- 1 chambre-et un balcon ensoleillé sud ouest au 3è etage maxi je ne suis pas difficile pour les voisins

  • 4 Reco 11/03/2012 à 04:29 par patrick

    il me semble mais reste à controler que les depots de garantie ( caution ) les proprio n ont pas le droit de les encaisser , et de plus les locataires peuvent demander des interets au cas ou la caution est encaissée

  • 0 Reco 11/03/2012 à 04:26 par Renedupont

    Mon conseil: Ne jamais fournir les avis d impositions des garants ou 3 mois de loyers d'avance...... oups l article parlait de la France.... donc beau courage et preparer de la paperasse ainsi qu un ptit pour le tsou de table.... vive la France

  • 1 Reco 11/03/2012 à 01:37 par Miss NDH

    Mon conseil: ne jamais rien accepter d'un propriétaire sans papier signé de sa main (et sans laisser de marges qu'il pourrait remplir à votre insu ensuite). C'est du vécu tout frais.

  • 3 Reco 10/03/2012 à 13:16 par jeanjean

    mon proprio il est honnête. Ca s'est très bien passé pour l'état des lieux


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