Location : Les propriétaires aussi ont des difficultés

Le 07/03/2012 à 15:48

L'activité pourrait se réduire de 5 % cette année - dr

La baisse des loyers et la moindre mobilité au sein du parc privé obligent les propriétaires bailleurs à veiller à l’entretien de leur bien – sous peine de le louer moins cher, voire de ne pas trouver de locataire.

La dernière édition de l’observatoire Clameur montre que les loyers ont reculé de 0,1 % en moyenne nationale annuelle au cours des deux premiers mois de l’année, à 12,4 euros du mètre carré.

Cette baisse reflète celle de l’activité du marché locatif privé, nombre de locataires ayant renoncé à déménager, sur fond de dégradation du marché du travail et d'inquiétudes sur l’évolution de leur pouvoir d’achat. L’étude montre ainsi que la mobilité résidentielle des locataires s’est repliée de plus de 5 % début 2012, avec à peine un peu plus de 26 % des appartements du parc privé mis ou remis en location sur les deux premiers mois de l’année, contre 27,5 % en 2011 et une moyenne de 27,8 % sur la période 1998-2012. Pour mémoire, c’est en 2004 que la mobilité résidentielle était au plus haut, avec un taux de rotation de 30 %.

Deux ans de croissance annulés

« Si la baisse d’activité observée [en ce début d’année] se poursuit sur l’ensemble de 2012, elle annulera la reprise des deux dernières années », commente l’économiste Michel Mouillart, auteur de l’étude. Une baisse de 5 % de la mobilité résidentielle équivaudrait en effet à 80 000 projets de déménagement réalisés en moins, contre un gain de 95 000 en cumulé sur les deux années 2010 et 2011. Le marché retomberait alors sur ses plus bas de l'année 2009.

Contre toute attente, les deux premiers mois de l’année ont également été marqués par une interruption du mouvement de progression de la vacance locative à l’œuvre depuis 2008. Le temps de vacance, ou durée pendant laquelle un logement reste vide après le départ d’un locataire, était de l’ordre de neuf semaines en moyenne en 2011, équivalant à une perte de 4,8 % de loyer. Mais « depuis le début de l’année 2012, la montée de la vacance locative paraît contenue », explique Michel Mouillart. S’il juge « peu probable » qu’elle s’inscrive dans la durée, l’économiste rapproche cette amélioration de « l’effort d’amélioration et d’entretien intense » consenti par les propriétaires bailleurs - en hausse constante sur les six dernières années et particulièrement élevé depuis trois ans.

Rénover pour mieux louer ?

Selon Clameur, 37,2 % des appartements anciens reloués en début d’année l’ont été après des travaux d’amélioration et d’entretien, permettant dans la plupart des cas une remise aux normes techniques du bien. Cette part était de 35,2 % en 2011 et d’à peine 18,1 % en 2006. L’effort est particulièrement soutenu sur le segment des grandes surfaces, avec une part de 40,6 % de logements de 5 pièces et plus reloués après réalisation de travaux, et 39,2 % des T4.

Le jeu semble en valoir la chandelle, puisque « lorsque, dans le cas des relocations, les propriétaires bailleurs remettent leurs biens sur le marché, on constate en général un relèvement du niveau du loyer pratiqué entre l’ancien et le nouveau locataire », constate Michel Mouillart. En 2011, ce relèvement était de 1,9 %.

Les propriétaires « dans une impasse »

Attention cependant, « la réalisation de travaux n’est pas nécessairement un investissement avec retour rapide », prévient l’économiste. Le différentiel de loyer entre deux locataires dépend certes de la nature des travaux effectivement réalisés au moment de la relocation, mais aussi de divers facteurs propres au bien lui-même, sur lesquels le propriétaire ne peut agir (ancienneté, temps d’occupation par l’ancien locataire....).

Surtout, les chances de louer un bien sont intimement liées à l’état général du marché locatif. Le président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), Jean Perrin, fait à ce sujet valoir que « dans les zones détendues [sans pénurie de logements, NDLR], les locataires refusent souvent de louer un logement s’ils le jugent de mauvaise qualité. Les propriétaires n’ont pas d’autre choix que de faire réaliser des travaux, souvent importants. Or comment financer ces travaux si la vacance locative progresse, que les taxes foncières augmentent régulièrement, et que les loyers, souvent très bas, progressent faiblement quand ils ne régressent pas… Autant dire que ces propriétaires se retrouvent dans une impasse ». L’occasion, à l’approche des élections présidentielles, de rappeler l’opposition de l’UNPI à la proposition de François Hollande d’encadrer l’évolution des loyers.