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Prix immobilierPrix immobiliermercredi 7 mars 2012 à 15h48

Location : Les propriétaires aussi ont des difficultés


L'activité pourrait se réduire de 5 % cette année
L'activité pourrait se réduire de 5 % cette année
L'activité pourrait se réduire de 5 % cette année (©dr)

La baisse des loyers et la moindre mobilité au sein du parc privé obligent les propriétaires bailleurs à veiller à l’entretien de leur bien – sous peine de le louer moins cher, voire de ne pas trouver de locataire.

(LaVieImmo.com) - La dernière édition de l’observatoire Clameur montre que les loyers ont reculé de 0,1 % en moyenne nationale annuelle au cours des deux premiers mois de l’année, à 12,4 euros du mètre carré.

Cette baisse reflète celle de l’activité du marché locatif privé, nombre de locataires ayant renoncé à déménager, sur fond de dégradation du marché du travail et d'inquiétudes sur l’évolution de leur pouvoir d’achat. L’étude montre ainsi que la mobilité résidentielle des locataires s’est repliée de plus de 5 % début 2012, avec à peine un peu plus de 26 % des appartements du parc privé mis ou remis en location sur les deux premiers mois de l’année, contre 27,5 % en 2011 et une moyenne de 27,8 % sur la période 1998-2012. Pour mémoire, c’est en 2004 que la mobilité résidentielle était au plus haut, avec un taux de rotation de 30 %.

Deux ans de croissance annulés

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« Si la baisse d’activité observée [en ce début d’année] se poursuit sur l’ensemble de 2012, elle annulera la reprise des deux dernières années », commente l’économiste Michel Mouillart, auteur de l’étude. Une baisse de 5 % de la mobilité résidentielle équivaudrait en effet à 80 000 projets de déménagement réalisés en moins, contre un gain de 95 000 en cumulé sur les deux années 2010 et 2011. Le marché retomberait alors sur ses plus bas de l'année 2009.

Contre toute attente, les deux premiers mois de l’année ont également été marqués par une interruption du mouvement de progression de la vacance locative à l’œuvre depuis 2008. Le temps de vacance, ou durée pendant laquelle un logement reste vide après le départ d’un locataire, était de l’ordre de neuf semaines en moyenne en 2011, équivalant à une perte de 4,8 % de loyer. Mais « depuis le début de l’année 2012, la montée de la vacance locative paraît contenue », explique Michel Mouillart. S’il juge « peu probable » qu’elle s’inscrive dans la durée, l’économiste rapproche cette amélioration de « l’effort d’amélioration et d’entretien intense » consenti par les propriétaires bailleurs - en hausse constante sur les six dernières années et particulièrement élevé depuis trois ans.

Rénover pour mieux louer ?

Selon Clameur, 37,2 % des appartements anciens reloués en début d’année l’ont été après des travaux d’amélioration et d’entretien, permettant dans la plupart des cas une remise aux normes techniques du bien. Cette part était de 35,2 % en 2011 et d’à peine 18,1 % en 2006. L’effort est particulièrement soutenu sur le segment des grandes surfaces, avec une part de 40,6 % de logements de 5 pièces et plus reloués après réalisation de travaux, et 39,2 % des T4.

Le jeu semble en valoir la chandelle, puisque « lorsque, dans le cas des relocations, les propriétaires bailleurs remettent leurs biens sur le marché, on constate en général un relèvement du niveau du loyer pratiqué entre l’ancien et le nouveau locataire », constate Michel Mouillart. En 2011, ce relèvement était de 1,9 %.

Les propriétaires «  dans une impasse »

Attention cependant, « la réalisation de travaux n’est pas nécessairement un investissement avec retour rapide », prévient l’économiste. Le différentiel de loyer entre deux locataires dépend certes de la nature des travaux effectivement réalisés au moment de la relocation, mais aussi de divers facteurs propres au bien lui-même, sur lesquels le propriétaire ne peut agir (ancienneté, temps d’occupation par l’ancien locataire....).

Surtout, les chances de louer un bien sont intimement liées à l’état général du marché locatif. Le président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), Jean Perrin, fait à ce sujet valoir que « dans les zones détendues [sans pénurie de logements, NDLR], les locataires refusent souvent de louer un logement s’ils le jugent de mauvaise qualité. Les propriétaires n’ont pas d’autre choix que de faire réaliser des travaux, souvent importants. Or comment financer ces travaux si la vacance locative progresse, que les taxes foncières augmentent régulièrement, et que les loyers, souvent très bas, progressent faiblement quand ils ne régressent pas… Autant dire que ces propriétaires se retrouvent dans une impasse ». L’occasion, à l’approche des élections présidentielles, de rappeler l’opposition de l’UNPI à la proposition de François Hollande d’encadrer l’évolution des loyers.

Vous pouvez retrouver les loyers au m² dans votre ville sur notre carte de France des prix de l'immobilier

Emmanuel Salbayre - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 09/03/2012 à 10:34 par Mrlaid

    Les propriétaires « dans une impasse "

    C'est sûr, ceux qui achètent à des prix délirants parce que "l'immobilier ça peut pas baisser" vont sentir passer la douloureuse ))))))))))))))))))

  • 1 Reco 08/03/2012 à 16:42 par bernie1er

    pour information je suis pas propriétaire.
    mais taper sur les personnes qui s'endettent pour acquérir un bien immobilier, c'est pas comme ca que l'on va solutionner la crise du logement.
    mais bon..................

  • 0 Reco 08/03/2012 à 15:27 par mouai

    C'est le bal des pleureuses.
    Si un actif n'est pas rentable, il suffit de le vendre.
    Les assurances vie font entre 3-4% net de charge et d'impot, et il n'y a aucuns risques.
    Il est évident qu'avec des prix aussi haut et une bulle immobilière qui va exploser, il est surement judicieux de vendre plutôt que de faire des dépenses en réparation sur un tas cailloux dont le rendement faibli et dont la valeur ne peux que chuter...

    Les chiffres officiels du gouvernement annonçant l'explosion de la bulle:
    http://www.cgedd.developp ement-durable.gouv.fr/pri x-immobilier-1200-2012-r1 38.html

  • 0 Reco 08/03/2012 à 14:20 par Miliouz

    On va plaindre les proprio? Pour 0.1%? Et on te parle loyers dans l'ancien, delabre?
    Non mais là ou je bosse, le Point avait mis en avant la vetusté et l'isolation minable. Tu payes 600€ pour 65m² plus 200 euros de chauffage par mois. Je trouve pas ca faible!

    Mais mon logement ca va. Bizarrement, sans passer par Foncia lalala, je paye le meme loyer que mon voisin, avec sa terrasse pourrie donnant sur une rue passante. Et j'ai 10m² de plus. Si tu veux pas te faire assassiner, faut squizzer les agences immobilieres qui ne servent pas à grand chose...

  • 1 Reco 08/03/2012 à 13:40 par Grigyhihihihihihihihih

    C'est vrai que ça serait con d'encadrer les loyers maintenant qu'ils sont amenés à baisser ))))))))))))))

  • 0 Reco 08/03/2012 à 13:22 par Giacc

    On va bien sûr plaindre les propriétaires qui n'arrivent pas à louer leurs "logements de mauvaises qualité" aux prix actuels.

    Quand le bien que vous proposez est pourri, ne venez pas chercher des excuses à deux roubles, assumez : soit vous faites des travaux, soit vous baissez les prix, autrement les gens vont voir ailleurs. Rappelez vous, c'est le fameux principe de l'offre et de la demande, celui qui a fait exploser les loyers.

  • 1 Reco 08/03/2012 à 12:21 par Igloo

    Bien triste ça. J'aurais presque envie de lâcher une petite larme, tiens. Mais je sais pas pourquoi je ne vais pas le faire. Peut être à cause des augmentations obscènes de loyers ces dernières années au mépris du droit à se loger?

  • 1 Reco 08/03/2012 à 10:03 par Fred

    Un scandale : un recul de la moyenne nationale des loyers 0.1% sur les deux premiers mois de 2012 suffit à déclencher les sanglots de l'UNPI, sur le thême du "pôvre" propriétaire assailli par les impôts en en proie aux éxigences (scandaleusement élevées ?) des locataires .

    Curieusement, le Président de l'UNPI ne nous parle pas de l'évolution des loyers dans les grandes agglomérations urbaines ces 10 dernières années, ni des chambres de bonnes de 6 M2 à 600 Euros par mois à Paris.

    Ce monsieur aurait-t-il une vue partielle et partiale de la question du rapport propriétaires-locataires ?


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