MeilleursAgents prédit une accélération de la baisse des prix, dans un marché détendu

« Comment comprendre et anticiper l’évolution des prix et des volumes de vente si on ne tient pas compte du rapport de force entre l’offre et la demande de logements ? ». Alors que la dernière salve de publication des notes de conjoncture des principaux acteurs de l’immobilier ancien a rappelé combien il est difficile d’avoir une vision nette de l’état de santé du marché, MeilleursAgents.com tente une nouvelle approche.

L'ère de la science

Son indicateur de tension immobilière (ITI), dernier né d’une longue série d’outils statistiques mis en place depuis la naissance du groupe, en 2008, vise rien de moins que « mesurer en temps réel le rapport de force entre les acheteurs en recherche active et les vendeurs, dans un marché et à un moment donnés, explique Sébastien de Lafond, le président de MeilleursAgents. L’ensemble des acteurs du marché immobilier ont un sentiment sur la demande et l’offre de biens, nourri par les remontées du terrain. Nous avons simplement voulu fournir des données un peu moins artisanales, un peu plus étayées », poursuit le dirigeant. En toute humilité : « C’est un peu comme si nous ouvrions l’ère de la science ! Mais il est bien entendu que notre outil sera amélioré dans les années à venir ».

Elaboré sur la base des 150 000 demandes d’estimations* comptabilisées chaque mois sur le site de MeilleursAgents.com, l’ITI est obtenu en divisant le nombre total d’acheteurs actifs par le nombre total de vendeurs actifs. Présent plus particulièrement en Île-de-France, le groupe revendique « une visibilité sur plus de 70 % des intentions de vente/achat à Paris », contre « 25 % en moyenne dans les vingt plus grandes villes » du pays et « 20 % environ à l’échelle des départements ».

80 % d'acheteurs potentiels en moins

L’indice obtenu permet de se faire une idée précise de l’état de tension du marché étudié et, partant, de prévoir la tendance de base de l’évolution des prix sur les six prochains mois. « Si l’ITI est supérieur à 3, c’est qu’il y a trois fois plus d’acheteurs actifs que d’investisseurs actifs sur le marché, reprend Sébastien de Lafond. Les prix, logiquement, y suivent une tendance haussière ». De la même manière, l’indice laisse entrevoir une stabilité des prix s’il est compris entre 2 et 3, et une baisse s’il est inférieur à 2.

Selon cette méthode, il n’y aurait plus actuellement en France que deux marchés légèrement tendus : Paris et l’ouest parisien (voir cartes). Alors qu’on comptait, en moyenne, jusqu’à trois acheteurs pour un bien mis en vente en 2010, on n’en dénombre plus aujourd’hui que 0,8 dans les grandes villes et 0,5 en zone rurale. Une évolution que Sébastien de Lafond explique par « la suppression des aides à l’achat dans l’ancien, la politique restrictive des banques en matière de crédit, le durcissement fiscal et réglementaire pour les investissements et les résidences secondaires et bien sûr la montée du chômage ». Un contexte général peut engageant, qui a réduit de 80 % le nombre d’acheteurs en recherche active en France.

Des baisses de prix de -3 à -7 %

Dans ce contexte, MeilleursAgents prédit une poursuite de la baisse des prix de l’immobilier, d’autant plus forte que l’ITI est faible. « En 2014, la tendance de fond d’un marché en baisse va se confirmer : si les taux restent stables, nous devrions observer une baisse des prix de l’ordre de -3 à -5 % à Paris et Lyon (ITI à 1,2), et de -5 à -7 % à Marseille (ITI à 0,8). A l’échelle de la France (ITI à 0,5), la baisse devrait être supérieure à -7 % sur les six prochains mois, avec des volumes de transaction réduits ». Les replis seront bien évidemment plus importants si les taux remontent.

A ce stade, l’ITI de MeilleursAgents ne modélise pas l’évolution des taux. Pas plus que le fameux « effet qualité », dont le groupe indique depuis plusieurs mois qu’il freine le mouvement de baisse des prix, seuls les biens les mieux placés et en meilleur état – donc forcément les moins sensibles à la baisse – se vendant. Autant d’améliorations qui pourront, peut-être, être apportées dans les prochains mois.

*La moitié environ de ces estimations sont réalisées par des internautes ayant un réel projet immobilier