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Prix immobilierPrix immobilierjeudi 11 juin 2015 à 18h40

Pourquoi les prix de l'immobilier n'ont pas chuté depuis 2008


La célèbre "courbe de Friggit"
La célèbre "courbe de Friggit"
La célèbre "courbe de Friggit" (©dr)

L'économiste Jacques Friggit donne son sentiment sur le marché immobilier, dans une note publiée sur le site de l'Insee. Pour lui, « l'effet inflationniste de l'environnement financier », et notamment les taux très favorables, ne sont pas étrangers à l'envolée des prix au début des années 2000. Ni à leur résistance après la crise de 2008...

(LaVieImmo.com) - Depuis 2008, alors que les prix de l'immobilier ont chuté dans de nombreux pays, ils n’ont que peu diminué en France. Et pourtant, entre 2000 et 2007, les prix s'étaient envolés comme ailleurs dans l'Hexagone (+70%), sans commune mesure avec les revenus des ménages. Quelle explication à ces deux phénomènes ? Jacques Friggit, membre du Conseil général de l'environnement et du développement durable (et dont les propos, comme il le rappelle dans cette note, n'engagent que lui) explique son point de vue.

Le spécialiste de la macroéconomie élimine d'abord un certain nombre de facteurs, souvent avancés par les observateurs de l'immobilier. En premier lieu le père du célèbre « tunnel » dans lequel évoluent les prix et les revenus des ménages évince le manque de construction. En effet, « si 350.000 logements supplémentaires (soit 1% du parc, voisin de 35 millions de logements) avaient été construits, le prix des logements n’en serait plus faible que de 1 à 2%, ce qui est très peu par rapport aux 70% de hausse à expliquer », indique l'expert.

Exit la pénurie de logements, la demande trop importante ou le coût du foncier

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La hausse de la demande, elle aussi souvent pointée, ne suffit pas non plus à expliquer à elle seule la résistance du marché : celle-ci « préexistait de longue date à l'envolée », juge l'économiste dans la note. La hausse des coûts du foncier et des prix des terrains à bâtir ? Ces derniers sont déterminés en fonction de la valeur des logements dans leur voisinage. Leur augmentation est donc « la conséquence, non la cause, de l’augmentation du prix des logements ». Enfin, les achats faits par des étrangers sont eux aussi balayés, là encore, dans la mesure où ils ne représentent qu’environ 1 % des transactions de logements de 2000 à 2010, rappelle M. Friggit. Tout comme la part des aides publiques, de 1,7 % du PIB en 2000 comme en 2007…

« Effet inflationniste massif de l'environnement financier »

Alors, qu'est-ce qui explique cette double « exception française », tant concernant la hausse des prix de 2000-2007 que leur récente résistance d'après-crise ? La réponse est à chercher du côté de « l’effet inflationniste massif de l'environnement financier ». D'abord du côté du crédit. Pour Jacques Friggit, dans le premier cas « la baisse des taux d’intérêt a permis une forte hausse des prix - même si elle n’a compensé leur envolée que partiellement, puisque pour acheter le même logement un accédant à la propriété devait s’endetter sur 33 ans en 2007 contre 15 ans en 1965 ou en 2007 ». L’allongement de la durée des prêts ayant, ajoute-t-il, apporté un complément de capacité d’emprunt. Mais la réponse doit aussi être cherchée du côté de’investissement locatif, secteur où « s’y sont ajoutées la diminution du rendement de son principal concurrent, le placement obligataire, sous l’effet de la baisse des taux d’intérêt, et la fuite des particuliers hors des actions suite au krach boursier de 2000 », ajoute l'économiste.

« Pas de surconstruction massive »

Et depuis 2010 ? Si le marché tient bon, c'est que les taux d’intérêt ont été abaissés à un niveau historiquement bas par la Banque centrale européenne, « d’où un nouvel effet inflationniste » dans l'Hexagone. Sans compter certains particularismes du pays qui auraient joué plus qu'ailleurs : les établissements de crédit français, qui ont peu recours au marché des capitaux, ont « été moins affectés lorsque ce dernier est devenu moins liquide », estime M. Friggit. Mais aussi car ils tiennent davantage compte de la solvabilité des emprunteurs que de la garantie hypothécaire, comme les Etats-Unis avant la crise des subprimes.

Enfin, contrairement à des pays comme l'Espagne ou l'Irlande, « il n’y a pas eu de surconstruction massive » : les promoteurs français ne construisant en France qu’un tiers des logements. Ce qui a limité les risques, conclut Jacques Friggit.



Retrouvez l'évolution des prix au m² ville par ville, partout en France >>

Léo Monégier - ©2016 LaVieImmo
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  • 0 Reco 17/06/2015 à 17:21 par doriandoy

    @mickey

    Non, tu achètes 200k€ tu dois 200k€ à la banque moins les 40k€ remboursés en 5ans moins les 120k€ de la vente, ça fait qu'il reste à rembourser 40k€ alors qu'il ne te reste aucun bien.

    Tu te dis que c'est pas cool, sauf qu'une nouvelle maison à acheter ensuite coute elle aussi -40%.

    Donc si tu voulais acheter plus grand, admettons une maison qui valait 300k€ alors elle vaudrait 180k€ t'auras donc gagné 180k€ moins les 40k€ soit 140k€.

    Et même, si c'est pour racheter une maison équivalente, tu la rachète à 120k€ au lieu de 200k€ donc au final tu gagnes quand même 20k€ dans l'opération (hors frais de notaire).

    Les perdants seraient les vieux qui vendent pour acheter plus petit.

    Message édité 17/06/2015 à 17:23

  • 0 Reco 15/06/2015 à 22:36 par mickey

    @david
    non c'est pas gagnant pour tout le monde, ce serait même une catastrophe exemple : t’achète ta maison 200Ke en 2015, en 2020 elle baisse de 40% donc tu la revend que 120Ke vu que c'est le prix du marché mais tu dois à ta banque 160Ke car tu n'a amorti que 40Ke en 5 ans. en clair tu t'es débarrassé de ta maison pour rembourser la banque mais tu dois encore 40Ke à ta banque donc t'es ruiné. donc racheter est impossible.

  • 0 Reco 15/06/2015 à 20:56 par David

    Ceux qui s'inquiete de la baisse a venir de 40% ne devraient pas.
    Si vous vendez moins cher, c'est que la bulle immobiliere se degonfle donc pour recheter aussi moins cher.
    Cela est gagnant pour tout le monde car le budget immobilier diminu

  • 1 Reco 15/06/2015 à 20:51 par mickey

    @ECONOCLASTE
    Ah tu veux un meilleur exemple ? : 200Ke emprunté pour l'achat d'une maison sur 20 ans à 3% au bout de 8 ans il ne te reste que 134Ke à rembourser, tu as gagné 67Ke. QUI DIT MIEUX ?????
    C'est pas en allant placer tes 20Ke d'apport dans un livret que tu va gagné 67Ke. Soyons sérieux.

  • 0 Reco 15/06/2015 à 20:26 par ECONOCLASTE

    "A titre d'exemple pour un emprunt de 100ke pour l''achat d'un studio sur 20 ans à 3% au bout de 8 ans il ne te reste que 67K à rembourser, en clair tu as gagné 33Ke."

    Superbe exemple....
    qui a enviée vivre 8 ans dans un studio à l'exception d'un célibataire endurci?
    certes tu as remboursé l'emprunt,mais tu as payé des Frais d'agence, tu as payé une TF et des frais de notaires... donc pour emprunter 100KE tu as déboursé au bas mot une vingtaine de keuros sur 8 ans...
    si tu avais placé tes 20keuros intélligememnt sur 8 ans.... et bien tu serais au bout de 8 ans dans une bien meilleure situation que le débile qui a acheté un studio à 100KE...

    la situation est encore pire, si il ne finance pas totalement à crédit, et si le marché est baissier....


    mickey, tu portes fièrement ton pseudo, celui d'un guignol de l'économie....

  • 0 Reco 15/06/2015 à 20:09 par mickey

    @sebthelight
    ce que tu dis est faux car dès les premières années de remboursement la moitié de la mensualité versé à la banque permet d'amortir directement le capital. et au bout de 8 ans ça fait un sacré pactole.
    A titre d'exemple pour un emprunt de 100ke pour l''achat d'un studio sur 20 ans à 3% au bout de 8 ans il ne te reste que 67K à rembourser, en clair tu as gagné 33Ke.

    Les loyers des locataires sont alignés sur les mensualités des propriétaires car cela permet au proprio de rembourser son prêt sur le dos du locataire, du coup le locataire ne fait pas d’économies importantes. Le locataire ne gagne concrètement que l’économie d'une taxe foncière et des charges de copropriété, c'est bien peu en comparaison du capital qu'il aurait gagné en étant propriétaire.

  • 0 Reco 15/06/2015 à 19:35 par @mickey

    les prix

  • 0 Reco 15/06/2015 à 19:34 par @mickey

    le marché

  • 0 Reco 15/06/2015 à 19:34 par @mickey

    siil veut vendre il est obligé de baisser son prix sinon il le garde sur les bras, c'est la réalité du marché qui fait l

  • 0 Reco 15/06/2015 à 18:38 par @tous les pros de l'économie

    plusieurs éléments de gains résident insidieusement dans le fait d'être locataire:
    le capital immobilisé: le propriétaire immobilise son apport dans sa résidence principale, une immobilisation qui ne génère pas de revenus au contraire du locataire qui peut en profiter pour le faire fructifier....
    la surface utilisé: 1) si la personne est en mesure d'acheter une surface dans laquelle il peut se projeter à long terme, alors il peut être amener à vivire dans une surface surdimensionné pour ses besoins actuels, surdimensionné pour laquelle il paiera des charges, des txes et des intérêts alors qu'il n'en a pas besoin.....
    2) si le propriétaire achète une surface intermédiaire pour la revendre quelques années plus tard lorsque la famille s'agrandira.. il s'apauvrira bêtement en paiement deux fois des frais de notaires...

    bref les cas et els paramètres sont trés nombreux et attendre 6 ans n'est pas forcément un hérésie. il faut regarder l'âge, le quartier, la situation de famille, la mobilité professionnelle et la tendance du marché.

  • 0 Reco 15/06/2015 à 09:30 par immobilier-marseillan

    Selon, une si grosse baisse est inenvisageable...comment vont faire toutes les personnes qui ont investi des grosses sommes pour leur habitat se retrouver avec des biens qui valent 50% moins cher? juste incensé.

    Bien cordialement.

    Message édité 15/06/2015 à 09:31

  • 0 Reco 14/06/2015 à 17:27 par sebthelight

    et puis les 8 premieres années de ton credit immo servent...a engraisser ton banquier vù que tu ne rembourse que les interets.
    En habiant un HLM (et ils sont loin d'etre tous pourris ou dans des quartiers mal famés), tu payes ton loyer 400 euros et tu economises les 400 euros que tu aurais mis dans ton credit immo, ben je suis pas sur que ce soit si stupide d'attendre.
    Sinon j'ai lut que de plus en plus de retraités cherchaient a vendre leur biens car trop cher en entretien et en taxes !! Et ir repartent en location !
    Avec leurs petites retraites ils ont droit a l'APL et s'en sortent beaucoup mieux financièrement en louant.
    Comme quoi acheter a tout prix n'est pas forcement la solution ideale

  • 0 Reco 13/06/2015 à 19:22 par ouimaisnon

    Toujours perdant en étant locataire 7 ou 8 ans... oui mais non car cela dépend de l'équation
    (gain financier par le capital financier - cout du loyer) vs (prix du logement revalorisé - emprunt restant à rembourser). Bref le capital à l'instant t.... il reste à "régler" les paramètres.
    Et quand le prix du logement stagne ou baisse, la conclusion n'est pas dès plus triviale.

  • 0 Reco 12/06/2015 à 23:15 par mickey

    @Doriandoy : attendre 7 ou 8 ans c'est beaucoup trop et tu es forcement perdant car l'argent que tu verse en loyer c'est ton proprio qui en profite pour amortir son capital restant du. Et en 8 ans il peut rembourser un tiers voir la moitié de son investissement locatif, DONC attendre peut être profitable mais pas trop longtemps, en clair un attentiste qui attend 2 ans oui il peut être gagnant mais c'est assez rare cela ne s'est réellement produit que 2 fois ces 15 dernières années (2008/2010 et 2012/2015). mais un attentiste locataire de 8 ans est forcément perdant.

  • 0 Reco 12/06/2015 à 22:49 par mickey

    @alain : le souci dans ce que tu dis c'est que presque tout les français sont passés chez le notaire depuis 2000, que ce soit en primo accédant ou en achat revente, et rare sont ceux qui ont acheter dans les années 90 et qui n'ont rien racheter depuis.
    Et dans le cas ou ces millions de propriétaires dont je fais parti seraient bloqués bein ça paralyserait le marché je pense car ont est trop nombreux. Les français on réellement eu envie d'etre propriétaire à partir des années 2000 ce qui est l'origine de la hausse des prix depuis cette date.

    Une vente même si elle est forcé ne peut pas subir une décote de 40 %. sinon derrière non seulement tu peut pas te loger mais en plus tu doit encore 50ke à la banque, c'est pas impossible mais presque on va dire.

  • 0 Reco 12/06/2015 à 17:43 par Doriandoy

    jeje> "un bien pas au norme", c'est pas une bonne formulation. Même si tu achètes dans le neuf ton bien n'est "pas aux normes" car elles évoluent entre la date du permis de construire (qui détermine les normes imposées) et la réception du dit bien.

    Faut voir quelles normes sont importantes (ascenseur ; car elle peuvent engendrer des couts importants car la mise au norme est obligatoire, électrique : des vieilles baraques sans différentiel et sans terre ça peut être dangereux éventuellement isolation : consommation en énergie - faut pas oublier que dans le neuf, les promoteurs mettent les isolants les moins chers dont les performances se dégradent nettement généralement au bout de 15 ans, mais sur le plan économique, refaire l'isolation coute plus cher que payer un bras en consommation d'énergie, même avec un crédit d'impot, ce sont donc plus des travaux pour obtenir un confort)

  • 0 Reco 12/06/2015 à 17:35 par Doriandoy

    jérome > tant mieux pour toi, mais ça n'enlève en rien le fait que d'attendre, dans certains cas, est plus profitable sur le plan économique que d'acheter.

  • 0 Reco 12/06/2015 à 17:28 par jeje

    On peut aussi paradoxalement remercier Cécile Duflot d'avoir tenu un discours pendant 2 ans qui aurai fait fuir n'importe quels investisseurs locatifs communistes pour de nombreuses années. Dans quelques années un bien en location en bon état sera plus rare car celui ci se retrouvera sur le marché de la vente et les biens non entretenu et hors normes seront tacitement autorisés à défaut d'etre mis en vente également !

  • 0 Reco 12/06/2015 à 16:46 par ihihihihi

    EH là, tout doux. On fait comme tout le monde, on attend sagement pour son HLM BBC 2016 en remplissant son petit formulaire en ligne ….

  • 0 Reco 12/06/2015 à 13:39 par Doriandoy

    Jérôme > Attentiste depuis 2008, j'ai bien fait de ne pas acheter, j'aurais perdu de l'argent et la possibilité de réaliser mon futur projet... comme quoi, quand on est borné comme toi...

  • 0 Reco 12/06/2015 à 13:37 par Doriandoy

    C'est pas compliqué, en 1998, tu payais un crédit à 30% de ton salaire sur 10ans. En 2008, tu payes un crédit à 30% de ton salaire sur 20 ans ...

  • 0 Reco 12/06/2015 à 10:28 par @Mickey

    Et sinon, c'est l'oeuf ou la poule ? ;)

  • 1 Reco 12/06/2015 à 10:25 par alain

    en fait tout ce qui est dit est faux pourquoi ?
    quand vous acheter un bien soit vous l utiliser soit vous le louez
    ceci a un cout et s appelle de l amortissement

    donc vous achetez et ensuite vous récupérez des revenus environ actuellement 5 0 10 % ce qui fait qu au bout de 10 ans vous avez déjà récupérè plus de la moitie de votre placement si vous le vendez au même prix vous avez gagne 50 %
    et au bout de 15 ans il est en moyenne amorti , le prix que vous le vendez c est tout benef et si vous le gardez c est des revenus
    la chose est la mémé si vous achetez a crédit , mais il faut compter un peu plus de temps car vous engraissez les banques au passage ....

  • 1 Reco 12/06/2015 à 10:21 par @etienne

    Ne généralise pas à Paris, c'est un marché "un peu" particulier et les biens n'ont (malheureusement) pas perdu autant... à venir peut être ?

  • 2 Reco 11/06/2015 à 23:19 par etienne

    A Paris ou est déjà à -7/-10 % sur les 2 ans, quoi qu'en disent les notaires

  • 3 Reco 11/06/2015 à 22:19 par Scorpion93

    Chez moi dans le 93 on est déjà à 10/15% de baisse par rapport à 2011. Et vu le nombre de plus en plus faible d'acheteurs, les prix vont continuer à baisser.

  • 1 Reco 11/06/2015 à 21:19 par jérome

    les attentistes de 2008 ont perdu..... 7 ans de loyer soit la bagatelle de .... 70 à 80 000 euros, soit une ferrari testarossa ayant peu de km !

    vous voyez que cest facile d'acheter une ferrari?

    ahahahahha

  • 4 Reco 11/06/2015 à 21:07 par Alain

    @mickey
    " un propriétaire ne revendra jamais un logement acheté 200 000 euros à 85 000 euros. "

    c'est juste un propriétaire qui ne devient plus vendeur.
    Mais le prix du marché se fera par les ventes forcés, les héritiers, divorcés...

    Le prix de ton bien c'est le marché qui le fixe et non pas le prix que tu en veux parce que tu l'a payé plus cher. Les ventes à perte sont maintenant très courante (Derobien...)

  • 2 Reco 11/06/2015 à 21:05 par mescanefeux

    bien sur que non si tout baisse de 40% avec ses 85 000 euros il achètera un autre logement 40% moins cher

  • 3 Reco 11/06/2015 à 20:00 par Geoff

    Une basise d e4 0 % est tout a fait possible : +70 % en 7 ans, +120 + en 20…. Les arbres grimper pas jusqu'au ciel mais ils peuvent être abattus rapd idement...

  • 4 Reco 11/06/2015 à 19:34 par mickey

    retourrealite : un propriétaire ne revendra jamais un logement acheté 200 000 euros à 85 000 euros. Sinon derrière il ne pourra plus se loger. Une baisse de 40 % est donc impossible.

  • 1 Reco 11/06/2015 à 18:59 par retourrealite

    il va y avoir une petite correction de 40%
    Un appartement coutait 650 000 francs en 1998, soit 100 000 euros
    aujourd'hui ca délire grave a 200 000 euros, et en plus il prendre en compte les travaux de rénovation car le bien a vieilli... donc si il faut faire refaire ca bien par un artisant, l'appartement soit être négocié encore 15 000 euros de moins soit 85 000 euros.


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