Pourquoi votre loyer pourrait (légèrement) baisser cette année

L’année commence plutôt bien pour les locataires. Pour la première fois depuis 2009, l’indice de référence des loyers (IRL) -qui sert de base aux propriétaires pour réviser annuellement leurs baux- a reculé au quatrième trimestre 2015. Il s’établit ainsi à 125,28, contre 125,29 il y a un an sur la même période (-0,01%). Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et, bien sûr, loyers.

Repli symbolique de l’IRL

Bien que le repli de l’IRL soit ici très symbolique, tout locataire est en droit d’attendre de son propriétaire une révision à la baisse, même minime, de son loyer. D’une manière générale, le bailleur n’est pas tenu de suivre l’évolution de l’indice pour réviser le contrat, sauf si une clause le prévoit.

Dans ce cas, le loyer peut être révisé une fois par an à la date indiquée dans le bail ou, à défaut, à sa date anniversaire. Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le montant du loyer reste le même durant toute la durée du contrat.

De combien le loyer peut-il diminuer?

La baisse (et même la hausse d'ailleurs) ne peut être supérieure à la variation de l’IRL, qui doit idéalement figurer dans le contrat. À défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail est pris en compte.

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui loue son bien 1.000 euros par mois hors charge, en prenant en compte le dernier IRL publié par l'Insee.

Le loyer révisé se calcule de la façon suivante: Loyer en cours x (IRL du trimestre / IRL du même trimestre un an plus tôt). Soit 1.000 x (125,28 / 125,29) = 999,92 euros. 8 centimes de baisse par mois soit 1 euro sur l'année, c'est plus que symbolique. Mais une baisse, fut-elle minime, est pour tout locataire, toujours préférable à une hausse.

Quand peut-on demander une révision du loyer?

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 a modifié les modalités de révision du loyer. Le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. La révision prendra effet au jour de sa demande ; elle n’est donc pas rétroactive.

L'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) conseille vivement au bailleur "d’adresser sa demande par courrier (lettre recommandée avec accusé de réception), rappelant les conditions de la révision du loyer". La révision prenant effet au plus tôt au jour de la demande de révision, il conviendra de la formuler en amont de la date prévue pour la révision, ajoute l'Anil.

Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n'est plus possible. Ce dispositif est applicable aux révisions de loyer postérieures au 27 mars 2014.

Le cas particulier de l'encadrement des loyers à Paris

Depuis le 1er août 2015, les loyers sont encadrés dans la capitale, zone dite "tendue" où l'offre de logements est insuffisante. Le dispositif consiste à limiter les hausses des loyers remis en location ou réévalués en fin de bail. Il pourrait également être appliqué à Lille et Grenoble, dès cette année.

Plus concrètement, les pouvoirs publics ont élaboré des "loyers de référence", calculés d'après les loyers médians obtenus par l'Observatoire des loyers parisiens (Olap). Ils peuvent être : - majorés de 20%, de manière à limiter le montant que peut demander un propriétaire à son locataire lors de l’entrée dans un nouveau logement, ou - minorés de 30%, de manière à permettre à un propriétaire qui loue à 70% en-dessous du loyer de référence de solliciter une réévaluation du loyer.

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