Prix de l'immobilier : Crédit Agricole revoit ses prévisions mais exclut un krach

Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, prédit une baisse cumulée de 15% des prix de l’immobilier en 2008-2009. S’il adapte son analyse à l’aggravation de la crise financière, le spécialiste continue d’écarter le scénario d’un krach.

« Baisse sévère » des transactions, nette remontée des délais d’écoulement des stocks, repli des mises en chantier et de la production de nouveaux crédit habitat : ce qui n’était il y a encore quelques mois qu’un « tassement graduel » a récemment pris des allures de correction brutale, observe Olivier Eluère dans sa dernière note de conjoncture, publiée lundi.

Cinq facteurs sont en cause, dont deux, « à l’œuvre depuis deux ans environ, continuent à jouer et expliquent en bonne partie la correction du marché ». Ces deux « facteurs de fond » sont la détérioration de la solvabilité des ménages, devenue « très critiques pour les primo-accédants », et la moindre attractivité des investissements locatifs, marquée notamment par un net repli des dispositifs Robien et Borloo. Mais c’est à trois éléments plus récents que l’atterrissage doit sa violence : le resserrement du crédit, qui reste « relativement limité » mais « réduit le nombre de transactions » ; la forte dégradation de la conjoncture économique et financière ; les anticipations de baisse des prix des acheteurs potentiels.

La conjonction de ces cinq facteurs va continuer de peser sur le nombre de transactions. Et si on peut penser que le plan de soutien européen aux systèmes bancaires permettra une détente des marchés, celle-ci sera « graduelle » et ne fera pas le poids face à une conjoncture économique « très dégradée »…

-15% en deux ans Corollaire de la contraction des ventes, une « correction significative des prix » semble désormais inévitable. Constatant que « les prix ne baissent [encore] que très modérément dans l’ancien et restent en hausse dans le neuf », Olivier Eluère maintient sa prévision d’une baisse de 5%* sur un an fin 2008. Pour l’année 2009, en revanche, il vise désormais un repli de 15%*, contre une précédente estimation de -5%. Les replis seront « plus marqués sur les biens moins bien situés ou très "énergivores" », prédit l’économiste.

Une fois enclenchée, cette baisse des prix va « favoriser certaines transactions », estime Olivier Eluère. « Elle va aussi renforcer l’attentisme d’acheteurs espérant des prix encore plus bas et affaiblir encore la demande ».

Pas de krach en vue Et après 2009 ? « Les "fondamentaux" du marché, plutôt favorables, devraient permettre d’éviter une spirale baissière marquée », estime l’économiste sans plus de précision. « On ne peut pas exclure une correction plus violente. Mais elle supposerait une nouvelle aggravation de la crise financière, conduisant à une récession économique durable et un resserrement très marqué du crédit ». Deux hypothèses que l’économiste ne retient pas pour le moment.

E.S.

*tous types de biens confondus