Prix de l'immobilier : La baisse n'épargnera aucune région

Si les situations varient en fonction du type et de la localisation des biens, la chute des transactions est générale et les prix, qui résistent encore sur certains segments, sont partout promis à la baisse.

Dans toutes les régions, le ralentissement de l’activité s’est affirmé au cours de l’année 2008, « avec une vraie fracture à compter de septembre, sous l’effet conjugué du resserrement des conditions de crédits, de la remontée des taux et de la croissance continue des prix », observe le CFF dans sa dernière étude trimestrielle, publiée jeudi. Arrêtée au 8 décembre, l’étude distingue entre les marchés du neuf et de l’ancien.

Des baisses de 5 à 10% Marqué par un très net ralentissement d’activité (16 300 ventes de logements au troisième trimestre 2008, en baisse de moitié sur un an), le neuf parvient, pour l’heure, à maintenir un niveau élevé de prix. Ainsi, au troisième trimestre, les prix ont encore progressé en moyenne de 1.8% en collectif (3 431€/m²) et de 3.7% dans l’individuel (249 500€/m²). Cela ne devrait pas durer et la contraction de l’activité, appelée à se poursuivre « sur une durée difficilement mesurable », laisse augurer « un repli des valeurs […] matérialisant les baisses de prix déguisées consenties en 2008 ». Comprenez les différentes opérations commerciales et autres promotions consenties aux candidats acquéreurs. Selon le Crédit Foncier, « 35% des agglomérations* devraient connaître au cours des prochains mois une déflation moyenne supérieure à 5% ». Les régions en situation de sur-offre sont plus vulnérables que les autres, comme le sud-ouest, La Bretagne, Le Limousin et la région Rhône-Alpes, qui pourraient connaître un ajustement supérieur à 10%.

La situation est sensiblement différente dans l’ancien, qui connaît un ralentissement d’activité moins important (de l’ordre d’un tiers) mais des variations de prix plus accentuées que le neuf. Ainsi, la baisse des valeurs est d’ores et déjà amorcée, même si elle ne concerne pour le moment de manière significative (entre -5 et -10% sur l’année) qu’une vingtaine d’agglomérations en France. « Cette chute des prix est en corrélation pour certaines d’entre elles avec une surproduction de logements neufs venant peser, en le déqualifiant, sur l’ancien », explique le Crédit Foncier. Les prochains mois devraient marquer une accélération de cette tendance, et près de la moitié des agglomérations observées « devraient enregistrer dans les prochains mois une déflation supérieure à 5% ». Les territoires les plus exposés sont les mêmes que dans le neuf.

L’Île-de-France n’échappe plus à la correction. Selon le CFF, le marché francilien, morose au premier semestre, est « en situation de blocage » de puis l’été. Comme en province, on constate une très forte baisse des commercialisation dans le neuf, « aussi bien à Saint-Quentin en Yvelines, qu’en Essonne, dans le Val de Marne, le Val d’Oise et en particulier en Seine et Marne, département privilégié par les promoteurs ». En fin d’année, les prix dans le neuf en Île-de-France n’avaient pas encore commencé à baisser mais ils ne progressaient plus. La situation devrait rapidement basculer et on doit s’attendre, à court terme, « à un repli des valeurs moyennes d’au moins 5%, voire des baisses pouvant aller jusqu’à 10% en seconde couronne ». A Paris, qui reste en situation de sous-offre, le repli des transactions reste peu significatif et les prix

L’ancien, avec une baisse d’activité d’environ un tiers, accuse pour sa part une baisse moyenne de prix de l’ordre de 5% dans l’ensemble de la région. L’activité transactionnelle devrait rester faible et des « corrections de prix sont à attendre pour le printemps 2009, avec la reprise saisonnière de l’activité du marché du logement ». Ces corrections, que le Crédit Foncier ne chiffre pas, varieront selon la qualité des biens : « peu sensibles sur le marché des biens d’exception ; faibles sur les marchés centraux des biens de standing ; fortes sur les marchés des biens de qualité ; sensibles sur les marchés des biens périphériques des biens de moyenne gamme.

2009 s’annonce comme l’année des baisses des prix de l’immobilier.

E.S.

*sur un total de 80