Prix de l'immobilier : Une hausse, oui, mais pas générale

Le risque de surchauffe n’est pas l’apanage du seul marché parisien. Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le deuxième trimestre 2010 a confirmé le redémarrage du secteur. Les indices Insee-Notaires des prix dans l’ancien ont ainsi progressé d’un peu plus de 2 % au deuxième trimestre par rapport au premier, enregistrant en comparaison annuelle une hausse de 6 % en moyenne. Restées plus longtemps à la traîne, les maisons affichent une progression de 5,7 % sur douze mois courants, tandis que les appartements, eux, connaissent une hausse de 6,3 %.

Redressement « réel »

« Le redressement du marché immobilier ancien est réel », commentent les Notaires, qui rappellent au passage que l’évolution des prix était « encore très faible fin 2009, voire négative pour les maisons ». Et si l’Île-de-France, et Paris - où les prix ont gagné près de 10 % sur un an au deuxième trimestre – en particulier, tirent bien évidemment la moyenne nationale, la province n’est pas en reste : les prix des maisons y ont progressé de 4,3 % à la période considérée, ceux des appartements de 5,5 %.

+20 % à Avignon, -12 % à Mulhouse

Mais une étude plus détaillée des chiffres révèle des disparités toujours très nettes entre les zones urbaines et les départements ruraux, qui ont toujours « beaucoup de difficultés à retrouver le marché d’avant crise », explique la note. Ainsi, pour les appartements, les fortes hausses observées dans les Vosges (+14,5 %), le Gard (+10,4 %) ou la Charente-Maritime (+10,4 %), contrastent avec les nettes baisses de départements comme le Morbihan (-5,3 %), le Pas-de-Calais (-6,2 %) ou l’Ain (-10,1 %). Plus en détail encore, la note fait apparaître d’importantes différences entre les villes. Rien à voir par exemple entre la baisse de 12,4 % enregistrée à Mulhouse, dans le Haut-Rhin, et la forte hausse de 19,9 % d’Avignon, dans le Vaucluse, où « une forte augmentation de mutations d’appartements de petite surface » a été observée.

Sans se risquer à donner des prévisions chiffrées, les Notaires pronostiquent une poursuite de la hausse dans les métropoles « les plus dynamiques », notamment sur le segment des maisons, qui devraient continuer de rattraper le retard pris sur les appartements. Les records de 2007 ne devraient cependant pas être atteints.

750 000 transactions

En termes de transactions, les Notaires estiment que 2010 sera un meilleur cru que 2008, quand près 700 000 logements anciens avaient changé de mains. « Il apparaît que ce chiffre sera largement dépassé », prédit la note. Le nombre de ventes conclues cette année devrait ainsi se situer dans une fourchette de 720 000 à 750 000, soit 22 % à 27 % de plus qu’en 2009. « Le chiffre de 750 000 pourrait même être dépassé, si un nombre important de vendeurs accélérait leur prise de décision de vente pour éviter une fiscalité plus lourde en matière de plus-value immobilière, le taux d’imposition actuel de 28,10 % étant à être majoré ». Pas de pronostic pour 2011, les Notaires se bornant pour le moment à prédire un début d’année dans la lignée de la tendance actuelle, dans un contexte de taux d’intérêt immobiliers stabilisés.

Les prix moyen au m² des appartements anciens dans 25 villes de France (période du 1er avril au 30 juin 2010, évolution annuelle)

• 1) Paris : 6 434 euros / +1,7 %
• 2) Nice : 3 327 euros / +3,1 %
• 3) Lyon : 2 754 euros /+6,9 %
• 4) Lille : 2 659 euros /+7,6 %
• 5) Bordeaux : 2 489 euros / +5,8 %
• 6) Marseille : 2 388 euros / +6,2 %
• 7) Montpellier : 2 386 euros / +7 %
• 8) Nantes : 2 381 euros / +7,4 %
• 9) Grenoble : 2 292 euros / +6,8 %
• 10) Toulouse : 2 274 euros / +1,8 %
• 11) Rouen : 2 248 euros / +2,6 %
• 12) Toulon : 2 219 euros / +2,8 %
• 13) Tours : 2 123 euros / +9,7 %
• 14) Amiens : 2 102 euros / +2,5 %
• 15) Strasbourg : 2 100 euros / +0,2 %
• 16) Dijon : 2 097 euros / +5 %
• 17) Rennes : 2 069 euros / +3,4 %
• 18) Caen : 2 029 euros / -2 %
• 19) Reims : 1 954 euros / +0,9 %
• 20) Nancy : 1 702 euros / +2,3 %
• 21) Besançon : 1 651 euros / -3,2 %
• 22) Poitiers : 1 503 euros / +6,6 %
• 23) Clermont-Ferrand : 1 455 euros / +1,7 %
• 24) Bourges : 1 325 euros / +3 %
• 25) Limoges : 1 222 euros / +1,1 %